(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某芬向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告和吴某峰在2010年7月3日书写的买卖合同无效；2、判决二被告将北京市通州区一号腾退给原告；3、诉讼费由二被告负担。

事实和理由：二被告是夫妻，原告同被告吴某刚的哥哥吴某峰存在过婚姻关系。在原告与吴某峰婚姻关系存续期间，原告单位分配给原告一套内部职工集资的楼房，即北京市通州区一号。基于亲戚关系，2010年7月3日，原告和前夫吴某峰商议让二被告替原告出资620689元购买北京市通州区一号。2010年5月31日付款50万元，后又给付尾款120689元。

房屋暂由其居住使用，如果日后当原告收回房屋时，原告将连本带息返还给二被告。在2018年10月份，原告同吴某峰协议离婚。离婚后，原告找二被告协商楼房腾退之事，但二被告提出无理要求并拒绝腾房。基于此，原告在与二被告协商未果的情况下，特向法院提起诉讼。

被告辩称

被告吴某刚、秦某英辩称：不同意原告的全部诉求请求，请求法院全部驳回原告的诉讼请求。原被告双方不存在买卖合同关系就不存在买卖合同无效的问题。双方属于借名买房关系，涉案房屋的房款、物业费、装修费、停车费、暖气费等各种费用均由被告支付。涉案房屋也是被告进行验房收房，且已自2011年居住至今。原告不存在单位分配给原告住房的事实，被告支付50万元房款时原告只是享有购房的资格，此时原告并不具有房屋的所有权以及对涉案房屋享有权利，此时房屋并没有建成。双方也不存在被告替出资620689元的事实，该款项是购房款由被告以原告的名义直接向开发商或者单位支付的，双方并不存在出资关系。房屋暂时还未办理房屋产权证，原告并非房屋产权人，无权要求被告退房。

第三人吴某峰辩称：我不同意原告的诉求，对于原告的第一项诉求，我认为合同有效，因为当时原告签字也按手印了。对于原告的第二项诉求我方不同意，我认为涉案房屋应当是谁出资是谁的。

法院查明

原告周某芬与第三人吴某峰原系夫妻关系，二人于2018年10月31日协议离婚。被告吴某刚系第三人吴某峰之妹，被告秦某英与吴某刚系夫妻关系。

原告周某芬系北京市F公司员工。2009年，该单位组织内部职工集资建房，原告周某芬符合申购条件。2010年5月15日，被告吴某刚、秦某英向原告周某芬银行卡中转账50万元。2010年5月31日，该笔50万元作为集资建房首期房款由周某芬支付给北京市F公司。2010年7月31日，原告周某芬及第三人吴某峰出具《买房合同》一份，载明：秦某英、吴某刚于2010年5月15日在银行交了伍拾万元预付款，购买周某芬在F公司分的一套集资建房。通州区一号。如果卖方悔约，周某芬、吴某峰立即返还秦某英、吴某刚购房预付款现金伍拾万元及利息。如果此房变大产权时，卖方协助买方办理相关手续。

2011年4月，涉案房屋交付，被告秦某英、吴某刚接收房屋，同时，二被告将购房尾款120689元转入原告周某芬银行卡中，由北京市F公司划转。被告秦某英、吴某刚接收房屋后随即装修入住至今，期间发生的物业费、供暖费、车位费等由二被告交纳。另查，原告周某芬并未与其单位北京市F公司签订关于集资建房的书面协议。

2018年10月31日，原告周某芬与第三人吴某峰签署《离婚协议书》一份，对子女抚养、共同财产分割、共同债务负担进行了约定，但其中并未涉及本案房屋。

本案中，原告周某芬主张其与二被告成立房屋买卖关系，系其将案涉房屋出售给二被告，现因单位禁止将房屋对外出售，故主张2010年7月31日的《买房合同》无效并要求二被告返还房屋。为证实己方主张，原告提交F公司2011年6月22日出具的《关于禁租禁售的通知》，载明：“……一、严禁出售住房。购房人因特殊原因确需转让住房的，由市局（公司）按照相关规定进行回购……违反以上规定的，物业公司将停止一切物业服务。仍不纠正的，由物业公司上报市局（公司）按相关规定处理。”

二被告认为，双方系借名买房而非房屋买卖合同关系。单位内部文件并非法律、行政法规，不存在《买房合同》无效的情形。庭审中，本院向原告释明，如果经审查合同并非无效，是否变更诉讼请求，原告答复坚持合同无效。

裁判结果

驳回原告周某芬的全部诉讼请求。

房产律师点评

有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的行为。本案中，因单位集资建房，原告周某芬作为单位职工享有申购资格。但依据查明的事实，购房款全部由被告秦某英、吴某刚支付，房屋交付后亦由二被告实际长期占有、使用，属于二被告以原告周某芬的名义购买房屋，二被告实际享有房屋权益的行为，符合借名买房的构成要件。

2010年7月31日的《买房合同》虽然使用“买房”“购买”的表述，但并不妨碍法院依据双方权利义务关系的实际内容确定双方之间的法律关系。原告主张双方系房屋买卖合同关系，依据不足，法院对此不予采信。关于《买房合同》是否无效的问题。单位禁止将集资建房转售他人的规定系内部规定，不属于法律规定的违反法律、行政法规的强制性规定，在原告未举证存在其他法定无效情形的情况下，法院对原告要求确认《买房合同》无效的主张无法支持。因原告经法院释明，坚持合同无效的诉求，法院对其依据合同无效要求二被告腾退房屋的主张不予支持。

办案心得

一、明确合同性质的重要性

在本案中，双方对于合同的性质存在争议，原告主张是房屋买卖合同关系，而法院最终认定为借名买房关系。这提醒我们在处理类似纠纷时，首先要准确确定合同的性质。律师在为当事人提供法律服务时，应仔细审查合同的条款、双方的实际履行情况以及交易背景等因素，以明确合同的真实性质。只有正确确定合同性质，才能准确适用法律，为当事人提供合理的法律建议和诉讼策略。

二、内部规定与合同效力的判断

单位禁止将集资建房转售他人的规定属于内部规定，不能作为认定合同无效的依据。这表明在判断合同效力时，必须依据法律、行政法规的强制性规定。律师在处理合同纠纷时，要准确区分内部规定和法律规定的效力范围，避免当事人因错误地认为内部规定可以导致合同无效而提出不合理的诉讼请求。同时，对于可能影响合同效力的因素，律师要进行全面的法律分析，为当事人提供准确的法律意见。

三、借名买房的风险与防范

借名买房在实践中存在诸多风险。在本案中，虽然法院认定了借名买房关系，但如果在交易过程中出现证据不足或其他争议，可能会导致借名买房人无法实际享有房屋权益。对于借名买房人来说，要注意保留支付购房款、实际占有使用房屋等证据，以证明自己的实际权益。对于出名人来说，也要认识到借名买房可能带来的法律风险，避免因借名行为而陷入不必要的纠纷。律师在处理借名买房纠纷时，要向当事人充分说明风险，并协助当事人采取相应的防范措施，如签订详细的借名买房协议、明确双方的权利义务等。

四、诉讼请求的合理性与灵活性

原告在本案中坚持合同无效的诉求，即使经法院释明后也未变更诉讼请求，最终导致其全部诉讼请求被驳回。这提示当事人在诉讼过程中，要根据案件的实际情况合理确定诉讼请求，并保持一定的灵活性。律师在为当事人提供法律服务时，要对案件进行全面的分析和评估，为当事人制定合理的诉讼策略。如果在诉讼过程中发现原诉讼请求不合理或难以得到支持，应及时建议当事人调整诉讼请求，以提高胜诉的可能性。

五、证据的收集与保存

无论是房屋买卖合同纠纷还是借名买房纠纷，证据的收集和保存都至关重要。在本案中，被告能够证明购房款由其支付、房屋由其实际占有使用等事实，这对于法院认定借名买房关系起到了关键作用。律师在处理房产纠纷时，应提醒当事人在交易过程中注意收集和保存相关证据，如付款凭证、房屋交接手续、装修费用凭证等。这些证据不仅可以在诉讼中支持当事人的主张，还可以帮助法院准确认定案件事实，作出公正的判决。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！