(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林晓向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告之间存在借名买房的合同关系；2、判令被告协助原告将北京市朝阳区一号房屋所有权转移登记至原告名下。

事实和理由：原、被告于 2004 年相识，原告对被告非常信任，原告经常帮助被告解决经济困难。2009 年原告想在北京地区购房，但由于原告没有收入证明无法向银行贷款，故和被告协商用其名义。被告到现场后也看上了楼盘，也想买一套房屋。2009 年 4 月，被告用自己名义购买了两套房屋，一套是给自己买的，另一套借名给原告买的一号房屋。

合同签订后，原告支付了首付款，持有银行卡自行偿还贷款，房屋后出资进行了装修，购买了家具，一直居住使用房屋，并支付了所有房屋相关的物业费、采暖费、停车费等所有费用。由于对被告非常信任，且房屋贷款尚未还清，原告以为房产证押在银行，未向被告索要，双方相安无事将近 10 年。现被告背信弃义否认借名买房事宜，故起诉至法院，请求确认双方之间存在借名买房的法律关系。

被告辩称：

不同意原告的诉讼请求，双方之间不存在借名买房的关系，被告是诉争房屋的实际出资人，享有房屋所有权。

法院查明

2009 年 4 月 21 日，被告作为买受人与北京 H 公司（以下简称 H 公司）作为出卖人签订《商品房预售合同》，约定：房屋坐落于北京市朝阳区一号，总价款 2220250 元。买受人于当日交付房款 450250 元，余款 1770000 元买受人采用银行按揭方式贷款。现北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）登记在被告名下。

关于合同签订及购买情况，原告称涉案房屋系内部渠道销售，所售房屋均享受折扣。被告称其于 2009 年 4 月 2 日购买 H 公司的 VIP 卡，使用该卡可以享受 96 折优惠。对此，被告提交 VIP 卡申请单及使用权益说明复印件。经本院与 H 公司核实，H 公司回复称涉案房屋是对外销售房屋，并非内部渠道销售，且购买时购买人使用 H 公司的 VIP 卡享受了相应的折扣优惠。

关于首付款支付情况，被告提交 H 公司出具的定金收据及发票，证明被告于 2009 年 4 月 16 日交纳定金 30000 元、2009 年 4 月 21 日交纳涉案房屋首付款 450250 元。

原告主张涉案房屋首付款来源于原告向案外人苏刚的借款，原告称其因买房向 F 公司（以下简称 F 公司）法人苏刚借款 90 万元，并要求苏刚将出借款项支付至被告担任法人的北京 Z 公司（以下简称 Z 公司），并针对此提交汇款凭证四张，汇款凭证显示：2007 年 12 月 28 日，F 公司向 Z 公司转账 30 万元，用途为付材料款；2008 年 4 月 14 日，磊鑫房地产开发有限公司向 Z 公司转账 10 万元；2008 年 10 月 15 日，磊鑫房地产开发有限公司向 Z 公司转账 30 万元，用途为往来款；2009 年 9 月 11 日，F 公司向 Z 公司转账 20 万元，用途为往来款。以上共计 90 万元。

庭审中，原告申请苏刚出庭作证，苏刚称：上述 90 万元系苏刚以 F 公司的名义出借给原告。当时原告因买房向苏刚借款，苏刚按照原告指示将上述款项转账至 Z 公司账户。虽转账凭证上写明用途为往来款、材料款，但苏刚与 Z 公司没有任何关系。被告认可收到上述款项，主张系原告多次带苏刚至 Z 公司吃饭花费的款项。

2010 年 1 月 7 日，被告作为借款人与银行签订贷款合同，约定被告贷款 1770000 元，借款用途为支付其购买涉案房屋的购房款。贷款期限自 2009 年 5 月 26 日至 2027 年 5 月 26 日。

关于还贷情况，被告称其通过银行自助机向涉案房屋贷款账户存现以偿还贷款，并提交中国银行存款回单若干。后 2010 年 5 月 15 日，被告将涉案房屋出租给原告居住，每月租金 12000 元，原告每月将租金支付至被告还贷账户用于偿还贷款。原告对此不予认可，称其曾给付被告 10 万元现金用于偿还贷款，数月之后被告将还贷银行卡还给原告，原告自己通过银行自助机归还贷款。对此，原告提交银行存款回单若干。

关于房屋居住使用情况，被告提交商品房预售合同、贷款合同、购房发票、北京市住宅专项维修基金专用收据、契税缴款书、物业费发票、供暖费发票、产权代办费收据、供暖供水服务协议，以证明其办理了涉案房屋的产权证、房屋入住等手续，并交纳了契税、物业费、供暖费等费用。原告对此不予认可，原告则称其出资装修房屋、购买家具、交纳物业费、供暖费等各项费用，并提交装修款收条、家具明细表、物业费发票、收据等。

裁判结果

驳回原告的诉讼请求。

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

首先，被告与 H 公司签订《商品房预售合同》，并向 H 公司交纳涉案房屋首付款。其次，被告办理涉案房屋产权证明及入住手续等相关事项，并交纳涉案房屋契税、物业费、供暖费等。同时被告持有《商品房预售合同》、购房款发票、房屋所有权证及相关税费发票等原件。再次，被告亦就还贷情况提交部分银行回单予以证明。

综合以上情况，法院认为虽原告提交证据证明原告向 Z 公司账户转入 90 万元，但从该 90 万元依次转入的时间及具体金额来看，涉案房屋首付款是否系使用原告的该笔款项支付，或者原、被告之间是否存在其他关系及双方就该笔款项用途是否有其他约定，原告未提交证据予以证明。

最后，虽被告关于原告转入 Z 公司账户 90 万元款项用途的陈述及其将涉案房屋出租给原告居住，原告支付租金用于偿还房贷的解释，有未充分举证及不符合常理之处，但原告证据尚不能充分证明原、被告之间构成借名买房的法律关系，故对原告的诉讼请求，法院予以驳回。

办案心得

一、借名买房需明确约定并保留证据

在本案中，原告主张借名买房，但因缺乏明确的书面约定和充分的证据，最终败诉。这提醒人们，在借名买房时，务必签订详细的书面协议，明确双方的权利义务，包括房屋的出资情况、产权归属、过户时间等关键内容。同时，要保留好各种证据，如付款凭证、转账记录、通信记录等，以便在发生纠纷时能够有力地证明自己的主张。

二、款项用途需明确且可追溯

原告虽然提供了向案外人借款并转入被告公司账户的证据，但对于该款项是否用于涉案房屋首付款以及双方是否有其他约定未能充分证明。在经济往来中，尤其是涉及重大财产交易时，应明确款项的用途，并确保其可追溯性。可以通过书面协议、银行转账备注等方式明确款项的具体用途，避免因用途不明确而产生争议。

三、证据的完整性和关联性至关重要

在诉讼中，证据的完整性和关联性直接影响案件的结果。原告虽然提供了一些证据，如装修款收条、家具明细表、物业费发票等，但这些证据与借名买房的核心问题关联性不足。在收集证据时，应围绕借名买房的关键事实，如出资、房屋实际使用、双方的约定等方面进行全面收集，确保证据之间能够相互印证，形成完整的证据链。

四、谨慎处理房屋产权相关事宜

房屋作为重大财产，其产权问题应谨慎处理。被告作为登记的产权人，在证据方面具有一定的优势。对于借名买房的情况，实际出资人应及时关注房屋产权的状态，确保自己的权益得到保障。如果可能的话，可以采取一些措施，如保留房屋实际使用的证据、与名义产权人进行定期确认等，以降低风险。

五、法律意识和风险防范意识的重要性

借名买房存在诸多法律风险，如名义产权人反悔、房屋被查封等。在进行房产交易时，当事人应具备较强的法律意识和风险防范意识，充分了解相关法律法规和政策，评估借名买房的风险。如果确实需要借名买房，应在专业律师的指导下进行，制定合理的风险防范措施，确保自己的权益得到最大程度的保护。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！