(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1．要求确认原、被告于2009年9月12日签订的《协议书》有效；2．要求被告将位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）过户至原告名下，原告于过户当日支付剩余购房款208390元。

事实和理由：原、被告系兄妹关系。2007年，被告称其可以从其单位购买公房，双方协商由原告借被告名义购买涉案房屋，原告分两笔向被告支付购房款共计191610元。原告从被告单位选房并收房，并对涉案房屋进行装修居住至今。

后由于房屋涨价，被告反悔，要求原告另行支付200000元，双方据此于2009年9月12日签订《协议书》，约定购房款400000元，在办理过户时支付剩余购房款。原告认为，尽管双方起初是借名买房的关系，但后来双方达成了房屋买卖的合意，故双方之间形成了房屋买卖法律关系，原告要求继续履行合同。故诉至法院，望判如所请。

被告辩称

被告辩称并反诉诉称，不同意原告的诉讼请求。首先，涉案房屋属于在京单位保障性住房，仅限于员工自住，不得上市交易；其次，涉案房屋系被告与其配偶陈某婚后购买，签订《协议书》时陈某未到场且不知情，作为涉案房房屋共有人，陈某不同意出售该房屋；最后，《协议书》不具备继续履行的可能性，合同目的无法实现，应当予以解除。

被告当时让原告使用涉案房屋的原因是为了便于照顾母亲，由原告承担居住费用。即使该协议的内容为对所有权的转让，因涉案房屋不得上市交易，故合同应当解除。另外，被告提出反诉，反诉请求：1．要求解除双方于2009年9月12日签订的《协议书》；2．要求原告将涉案房屋返还被告；3．要求原告承担本案诉讼费。反诉理由如下：涉案房屋因政策原因禁止上市交易，合同目的无法实现，故合同应予解除。

原告针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。据原告了解，涉案房屋所在单元已经有多户业主出售房屋并办理了产权变更手续。涉案房屋交付和付款时，陈某均在场，即便陈某不知情，被告的出售行为也属于表见代理。

法院查明

2007年12月24日，单位作为甲方与被告作为乙方签订《职工购房协议书》，约定：经局售房工作小组研究，同意将涉案房屋出售给乙方。本套住房预付款191609．68元。

2009年9月12日，原、被告签订《协议书》，约定涉案房屋是单位分给被告的经济适用房，产权人是被告，现以肆拾万元（含房价191609．68元）价格转给原告，以后该房屋的所有费用都由原告负担。经询，被告认可其已收到原告支付的购房款191609．68元。涉案房屋交付后，原告进行了装修并居住使用至今。

2013年2月16日，涉案房屋登记在被告名下，房屋性质为按经济适用住房管理。

2010年6月7日，国务院机关事务管理局及中共中央直属机关事务管理局发布《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》，该文件主要内容为“本通知所称中央在京单位保障性住房，是指用于解决中央和国家机关无房和住房困难职工基本住房需求的住房。具体包括中央和国家机关集中建设及各部门利用自用土地自行建设、参照经济适用住房价格配售的新建住房和腾退的旧有住房；中央在京单位保障性住房仅限于职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。

凡擅自出售、出租、出借或改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消再次申请购买职工住宅的资格；中央和国家机关职工购买或承租的北京市保障住房（含经济适用住房、限价商品住房、廉租住房和公共租赁住房等），上市交易以及出租、出借等方面的使用管理，按照北京市的有关规定执行”。

本院向单位核实涉案房屋相关情况，单位向本院出具《情况说明》，载明“经本单位核实，涉案房屋性质为按经济适用住房管理，经咨询国家机关事务管理中心，该房屋属于中央在京单位保障性住房，适用于通知文件的规定，上述房屋应执行该文件”。

另，原告于2019年11月20日收到被告提交的反诉状。经询，被告同意在合同解除后，退还原告已付的购房款。

裁判结果

一、确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《协议书》有效；

二、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《协议书》于二〇一九年十一月二十日解除；

三、原告（反诉被告）于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区一号房屋腾空并交还被告（反诉原告）；

四、被告（反诉原告）于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）购房款十九万一千六百零九元六角八分；

五、驳回原告（反诉被告）赵满刚的其他诉讼请求。

房产律师点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。然而，根据法院调查的情况，涉案房屋系中央在京单位保障性住房，根据现有政策规定该类住房仅限于职工自住，不得上市交易。现原告要求被告办理过户手续、原告向被告支付剩余购房款，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。因合同目的无法实现，被告要求解除合同，于法有据，合同解除时间为原告收到反诉状之日即2019年11月20日。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告应将涉案房屋返还被告；被告同意在合同解除后，退还原告已付的购房款，法院不持异议。

办案心得

一、对于借名买房方的启示

1. 充分了解房屋性质和政策限制

在借名买房或进行房屋交易时，借名买房方应充分了解房屋的性质以及相关政策限制。如本案中，涉案房屋为中央在京单位保障性住房，有严格的使用和交易限制。借名买房方在进行交易前，应通过向相关单位咨询、查询政策文件等方式，明确房屋是否可以上市交易、是否存在特殊的使用规定等。

   - 对于保障性住房、单位福利房等特殊性质的房屋，要特别注意政策规定。这些房屋往往有特定的购买对象和使用条件，违反规定进行交易可能导致合同无效或无法履行。

   - 在签订合同前，借名买房方可以委托专业律师进行尽职调查，了解房屋的产权状况、政策限制等情况，避免因信息不充分而陷入法律风险。

2. 谨慎签订合同

借名买房方在签订合同（如本案中的《协议书》）时应谨慎，确保合同条款明确、合法、可行。合同应详细约定双方的权利义务、房屋的价格、付款方式、过户时间、违约责任等重要内容。同时，要注意合同的法律效力，避免签订违反法律法规或政策规定的合同。

   - 合同条款应具体明确，避免模糊不清或存在歧义的表述。对于可能出现的情况，如政策变化、一方违约等，应在合同中约定相应的解决办法。

   - 在签订合同前，借名买房方应仔细审查合同条款，如有必要可以请专业律师进行审核，确保合同的合法性和有效性。如果合同涉及重大财产权益，还可以考虑进行公证，增强合同的法律效力。

3. 关注合同履行风险

在合同履行过程中，借名买房方应密切关注各种可能影响合同履行的风险因素。如政策变化、房屋产权纠纷、一方违约等。一旦发现风险，应及时采取措施，如与对方协商、寻求法律帮助等，以保护自己的合法权益。

   - 对于可能影响合同履行的政策变化，借名买房方应及时关注并了解相关信息。如果政策变化导致合同无法履行，应及时与对方协商解决办法，如解除合同、退还购房款等。

   - 在合同履行过程中，借名买房方应保留好相关证据，如付款凭证、沟通记录等。这些证据在发生纠纷时可以证明自己的主张，维护自己的合法权益。

二、对于被借名方的启示

1. 明确自身权利义务

被借名方在借名买房或签订房屋交易合同前，应明确自己的权利义务。特别是对于涉及单位保障性住房等特殊性质的房屋，要了解自己作为房屋所有权人或单位职工的权利和限制。被借名方应遵守相关政策规定，不得擅自将房屋出售或转让给不符合条件的人。

   - 被借名方应了解单位对保障性住房的管理规定，明确自己的使用权利和义务。如果违反规定进行交易，可能会面临单位的处罚，甚至失去房屋的使用权。

   - 在签订合同前，被借名方应与借名买房方充分沟通，明确双方的权利义务和责任。如果涉及夫妻共同财产，应征得配偶的同意，避免因一方擅自处分房屋而引发纠纷。

2. 考虑合同履行风险

被借名方在签订合同后，也应关注合同履行风险。如果合同因政策原因或其他不可抗力因素无法履行，被借名方应及时与借名买房方协商解决办法，避免纠纷的扩大。同时，被借名方应遵守诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。

   - 被借名方应关注政策变化对合同履行的影响。如果政策变化导致合同无法履行，应与借名买房方协商解决办法，如解除合同、退还购房款等。在协商过程中，应保持诚实信用，不得利用政策变化谋取不正当利益。

   - 如果被借名方违约，应承担相应的违约责任。被借名方在签订合同前应充分考虑自己的履约能力和可能面临的风险，避免因违约而给对方造成损失。

总之，借名买房或进行房屋交易是一项重大的法律行为，涉及到双方的重大财产权益。无论是借名买房方还是被借名方，都应在充分了解房屋性质、政策限制和法律风险的基础上，谨慎签订合同，关注合同履行风险，遵守诚实信用原则，通过合法途径解决纠纷，以保护自己的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！