(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某杰向本院提出诉讼请求：1、判令郭某萍立即从我所有的房屋内搬出；2、判令郭某萍向我支付自2014年5月15日至实际搬出之日的使用费（9.6万元/年，暂计算至2019年6月起诉时止为48万元）；3、判令郭某萍承担本案的诉讼费。

事实与理由：我于2007年9月12日依法取得一号房屋所有权（房屋性质为经济适用房）。2006年9月，郭某萍与我弟弟结婚，2007年9月，我与弟弟申明前述房屋暂借我弟弟、郭某萍共同居住，约定租金为每年8万元：我需用时，郭某萍须在合理期限内及时搬出。2014年5月，郭某萍与我弟弟分居。我弟弟搬出诉争房屋后，我要求郭某萍立即腾退房屋，郭某萍拒不搬出，拒绝缴纳房屋使用费，拒绝缴纳物业费用。

2018年11月12日，郭某萍与我弟弟正式办理了离婚手续，我当即并在随后多次向郭某萍主张权利，要求其支付占用期间房屋使用费并腾退房屋。现截止到起诉之日，郭某萍尚未腾退该房屋。为维护我的合法权益，故诉至法院。

被告辩称

郭某萍辩称，不同意赵某杰诉讼请求。因为涉案房屋是我所购买，本人一直在该房屋内居住。期间赵某杰未就租金事宜与本人商议，不同意支付租金。

法院查明

2007年9月12日，出卖人S公司与买受人赵某杰签订《北京市商品房预售合同》，购买一号房屋，房屋总价款370776元，买受人采取一次性付款方式付款。房屋性质为经济适用住房。2019年1月15日，赵某杰交纳契税并取得完税证明，其于当日取得涉案房屋不动产权证书，证书登记的房屋权利性质为划拨/经济适用住房。

郭某萍与赵某亮原系夫妻关系，双方于2018年11月12日经本院调解离婚。赵某亮为赵某杰之弟。郭某萍主张涉案房屋系郭某萍与赵某亮夫妻关系存续期间，借赵某杰之名购买经济适用住房，郭某萍主张曾见到赵某亮与赵某杰就借名买房一事签订过书面协议，但未提交相应证据证明。赵某杰否认与赵某亮、郭某萍之间存在借名买房关系，亦否认就借名买房一事签订过书面协议。郭某萍认可在赵某杰购房时，其与赵某亮均不具备购买涉案经济适用住房的购房资格。

就涉案购房款的支付情况，其中房款222058.97元系通过赵某杰名下卡支付，其余款项15万元为赵某亮支付。郭某萍、赵某杰均申请证人出庭以证明购房款为各自借款支付。赵某杰认可向赵某亮借款15万元支付涉案房屋购房款，郭某萍主张该购房款为赵某亮与其借名购房支付的购房款。

郭某萍提交赵某亮书写的一张说明，内容为：“07年9月购买的房屋，因当时自己不是北京户口，购买此房必须要是北京户口，后哥同意用其身份证购买住房，审批手续都是自己拿着哥哥的身份证跑下来的。房款总额为379684.97元，含维修基金印花税7626元，后装修加家具大约花了8.3万左右，房款由父亲20万，自己找朋友借了14万，其中由自己爱人7万。”诉讼中，赵某亮出庭作证，其认可该说明系其书写，但主张系受郭某萍胁迫所写，其主张与赵某杰之间并无借名买房关系。

涉案房屋交付后，一直由郭某萍及赵某亮居住使用，郭某萍与赵某亮离婚后，赵某亮搬出涉案房屋。现房屋由郭某萍居住使用。

赵某杰主张房屋租金，其称与赵某亮有协议，赵某亮对此予以认可，郭某萍对此不予认可。截至本案诉讼前，赵某杰从未向赵某亮、郭某萍主张过房屋租金。

裁判结果

一、郭某萍于本判决生效后六十日内，从五〇一号房屋搬离；

二、驳回赵某杰的其他诉讼请求。

房产律师点评

不动产权属证书是权利人享有不动产的物权的证明。根据涉案房屋不动产登记证书及商品房预售合同等相关文件记载，赵某杰为不动产登记所有人。

郭某萍主张郭某萍、赵某亮与赵某杰之间就涉案房屋存在借名买房关系，对此应从以下几方面予以分析：首先，郭某萍并未提交证据证明双方之前存在借名买房的协议，虽赵某亮书写说明提及借名买房一事，但自始至终，作为相对方的赵某杰均未作出对应的意思表示，无法确认双方之间存在借名买房协议；其次，涉案房屋性质为经济适用住房，该房从2007年购买时，郭某萍、赵某亮并无相应购房资格，其借名购买涉案房屋已经违反了经济适用住房的相应管理规定；

第三，涉案房屋于2019年1月15日由赵某杰取得产权证书，至今并不具备上市交易的条件。综上，郭某萍主张其系借名购买涉案房屋的权利人，但其未提交证据证明与赵某杰之间存在借名买房协议，其与赵某亮亦不具备购房资格，涉案房屋至今亦不具备上市交易的条件，因此依照现有证据和条件，均不足以认定郭某萍、赵某亮为涉案房屋的实际权利人，涉案房屋权利人应按照不动产权属证书登记记载，确认为赵某杰。现赵某杰作为涉案房屋所有权人起诉要求郭某萍搬离于法有据，法院予以支持。

针对涉案房屋使用费请求，双方之间并无书面约定，而从房屋实际由郭某萍、赵某亮占有使用长达10年时间赵某杰对此知情且未主张费用的情况，足以认定双方之间对于房屋使用并无有偿的约定，因此对于赵某杰要求郭某萍支付房屋使用费的诉讼请求法院不予支持。就郭某萍主张的其本人及赵某亮向赵某杰账户打款支付购房款，应为借款等其他法律关系，就此双方应另行解决。

办案心得

一、对于房屋所有权人的启示

1. 明确产权归属并妥善保管相关凭证

房屋所有权人应确保自己的产权清晰明确，并妥善保管不动产权属证书、商品房预售合同等相关文件。如本案中，赵某杰作为涉案房屋的不动产登记所有人，在面对郭某萍的争议时，这些文件成为了确认其所有权的重要依据。

   - 及时办理房屋产权登记，确保自己的合法权益得到有效保障。在取得产权证书后，要妥善保管，避免丢失或损坏。

   - 对于经济适用房等特殊性质的房屋，要了解相关政策法规，确保自己的购房行为合法合规。在本案中，郭某萍和赵某亮因不具备购买经济适用住房的购房资格，借名买房行为被认定违反了相应管理规定。

2. 谨慎处理亲属间的房屋借用关系

在与亲属之间存在房屋借用关系时，应明确约定借用期限、是否有偿等事项，并以书面形式进行确认。如本案中，赵某杰虽主张与弟弟有关于房屋暂借及租金的约定，但因未与郭某萍明确约定，且在长期未主张租金的情况下，法院认定双方之间对于房屋使用并无有偿约定。

   - 在将房屋借给亲属使用时，要明确双方的权利义务，避免因约定不明而产生纠纷。可以签订书面的借用协议，明确借用期限、用途、是否支付租金等事项。

   - 如果涉及租金等费用，应及时主张权利，避免因长期不主张而被视为无偿借用。在本案中，赵某杰在长达 10 年的时间里未主张房屋租金，法院因此未支持其使用费请求。

3. 依法维护自己的所有权

当房屋所有权受到侵害时，房屋所有权人应及时采取法律措施维护自己的权益。如本案中，赵某杰在郭某萍拒绝搬离房屋时，及时向法院提起诉讼，要求郭某萍搬离，最终得到了法院的支持。

   - 了解自己的权利和法律途径，在发现房屋被他人非法占用或侵害时，要及时咨询律师，制定合理的维权策略。可以通过起诉、申请强制执行等方式维护自己的权益。

   - 在诉讼过程中，要积极配合法院的工作，提供充分的证据证明自己的主张。同时，要尊重法院的判决，如对方不履行判决，可以申请强制执行。

二、对于主张借名买房方的启示

1. 签订书面借名买房协议

如果存在借名买房的情况，应签订书面的借名买房协议，明确双方的权利义务。如本案中，郭某萍主张借名买房，但未提交证据证明双方存在借名买房协议，导致其主张未被法院支持。

   - 在借名买房协议中，应明确约定房屋的出资情况、产权归属、过户时间、违约责任等事项。双方应在协议上签字确认，并保留好协议原件。

   - 对于经济适用房等特殊性质的房屋，要了解相关政策法规，确保借名买房行为的合法性。在本案中，郭某萍和赵某亮因不具备购买经济适用住房的购房资格，借名买房行为被认定违反了相应管理规定。

2. 保留好出资凭证和相关证据

主张借名买房方应保留好购房款支付凭证、装修费用凭证等相关证据，以证明自己的实际出资情况。如本案中，郭某萍虽主张购房款为其与赵某亮支付，但因未提供充分证据，法院未予认定。

   - 保留好所有与房屋购买和使用相关的凭证和证据，如购房款支付凭证、银行转账记录、装修合同及发票等。这些证据可以证明自己对房屋的实际投入和权益主张。

   - 在支付购房款等费用时，应尽量通过银行转账等方式进行，并注明款项用途，以便日后查询和证明。

3. 关注房屋产权状况和政策变化

主张借名买房方应关注房屋的产权状况和政策变化，确保自己的权益得到保障。如本案中，涉案房屋为经济适用住房，至今不具备上市交易的条件，这对郭某萍的权益主张产生了不利影响。

   - 了解房屋的产权登记情况和政策限制，确保借名买房行为不会因违反政策法规而被认定无效。在本案中，郭某萍和赵某亮因不具备购房资格，借名买房行为被认定违反了经济适用住房的管理规定。

   - 关注政策变化，及时了解房屋是否具备上市交易的条件，以便在合适的时候主张自己的产权并办理过户手续。

总之，房屋纠纷涉及到重大的财产权益，无论是房屋所有权人还是主张借名买房方，都应在购房、借用、居住和处理纠纷等过程中，明确自己的权利和义务，通过合法途径维护自己的权益，避免因法律意识淡薄而导致的纠纷和损失。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！