(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

陈某君向本院提出诉讼请求：1.终止执行坐落于一号的房屋并解除查封；2.请求依法确认坐落于一号的房屋归陈某君所有。庭审中，陈某君放弃第二项诉讼请求。

事实与理由：2019年8月2日，北京市第三中级人民法院作出裁定书,裁定：一、冻结、划拨被执行人陆某英、赵某杰、周某姆、胡某理的银行存款一千二百五十万美元及人民币五十一万六千七百四十四元（被执行人陆某英、赵某杰在其继承吴某的遗产范围内承担责任）。二、冻结、划拨被执行人陆某英、赵某杰、周某姆、胡某理应支付的利息（被执行人陆某英、赵某杰在其继承吴某的遗产范围内承担责任）。……。根据该执行裁定,北京市第三中级人民法院查封了登记在被执行人陆某英名下的，坐落于一号的房屋。

2019年9月29日，陈某君对法院查封上述房屋以书面形式提出执行异议申请。北京市第三中级人民法院驳回案外人陈某君的异议请求。2017年9月1日,陈某君与被执行人陆某英签订《借名购房协议》,约定陈某君借用陆某英的名义购房，因购买房屋产生的一切费用由陈某君承担，房屋所有权和各种权利均归属于陈某君所有。《借名购房协议》签订后，陈某君按照约定承担了购房的全部费用，陆某英以自己的名义履行了购房手续，双方履行完毕《借名购房协议》约定的义务。

2019年7月，被执行人陆某英因与林某昊、郭某德的债权转让合同纠纷，被法院终审判决陆某英承担判决确定的债务。案件进入执行阶段后，2019年8月2日，北京市第三中级人民法院查封了被执行人陆某英名下的坐落于一号（辽宁省一号）的房屋。《借名购房协议》是合同双方当事人真实的意思表示，陈某君已经按照协议的约定履行了全部的出资义务，上述房屋按照协议约定应归属陈某君所有，尽管涉案房屋登记在被执行人陆某英名下，但房屋由陈某君出资购买，且实际占有该房屋，涉案房屋不属于被执行人陆某英的财产。

按照法律规定，法院不得对归属于案外人的财产继续进行查封。

为此，为维护陈某君的合法权益，特提起执行异议之诉，请求法院依法支持陈某君的请求，停止强制执行涉案房屋并解除查封。

被告辩称

林某昊、郭某德辩称：不同意陈某君的起诉请求。第一，不予认可陈某君所谓借名购房的行为的真实性。第二，涉案房屋登记在陆某英名下。根据法律规定，不动产物权以登记机关的不动产登记簿记载为准。在没有证据证明不动产登记簿确有错误的情况下，涉案房屋从法律上确定物权归属于陆某英。陈某君主张其为实际房屋所有权人的主张不成立。第三，根据法理，合同约定的权利义务，只在合同当事人之间有效，其约束力不应及于合同以外的第三人。因此，陈某君与陆某英之间的借名购房行为假设真实存在，也只能约束陈某君与陆某英，不能以此来对抗合同之外的第三人。

第四，为了维护不动产登记公示效力的严肃性以及不动产交易秩序和交易安全，应当根据规定以不动产登记簿记载的人为涉案房屋的实际权利人。综上，法院对涉案房屋的执行和查封合法有效，陈某君的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法庭驳回陈某君的全部诉讼请求。

陆某英、赵某杰述称：同意陈某君的起诉请求。陆某英和陈某君是邻居关系，陆某英曾帮助陈某君看过孩子。陈某君家可能是房子多或者是有其他原因，陆某英并未在意陈某君把涉案房屋登记在陆某英名下之事。陆某英和陈某君是多年的邻居，陆某英家未对购房出资，现在也没有理由获得涉案房屋。

周某姆经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，提交书面意见述称：本案和周某姆没有关系，周某姆对此并不知情，对本案不发表意见。

胡某理经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

法院查明

2017年9月1日，甲方陈某君与乙方陆某英签订《借名购房协议》，双方主要约定：一、甲方借用乙方名义购买的房屋位于辽宁省一号。二、上述房屋的买卖合同以乙方名义签订后交由甲方持有和保管，以后关于该房屋取得的一切手续、资料包括但不限于房产证、土地使用证、完税证明、交款凭证等均由甲方持有和保管。三、甲方保证乙方因代为甲方购买该房屋产生的购房款及还贷、中介费、抵押费、保证金、税收等一切费用均由甲方承担，乙方不承担任何费用，该房屋的所有权也归甲方完全所有。甲方享有该房屋的占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转让、出租、抵押及赠与等。七、乙方已经充分了解，甲方只是借用乙方的名义购买房屋，该房屋的所有权益与乙方无任何关系，并保证乙方的利害关系人不得就该房屋主张任何权益。

2017年9月2日，出卖人方某、共有权人李某、买受人陈某君签订《房屋买卖合同》，主要约定：第一条房屋基本情况1.出卖人所售房屋（以下简称该房屋）坐落于辽宁省一号。第二条成交价格、付款方式及资金划转方式1.经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为453000元人民币。2.经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为元人民币。3.买受人在签订合同本月内通过银行转账支付。第七条权属转移登记（一）出卖人在收到购房款七日内协助买受人办理房屋产权过户，将房屋产权过户到陆某英的名下。

陈某君通过银行的账户于2017年9月11日向方某汇款200000元，摘要：陆某英购房款，于2017年9月12日向方某汇款253000元。

2017年9月12日，卖方（甲方）方某、李某与买方（乙方）陆某英签订《房屋买卖协议书》（房屋登记备案合同）。

2017年9月12日，一号房屋登记在陆某英名下，共有情况：单独所有。

2018年12月28日，北京市第三中级人民法院对林某昊、郭某德诉陆某英、赵某杰、周某姆、胡某理债权转让合同纠纷一案，作出如下判决：一、陆某英、赵某杰在其继承吴某的遗产范围内向林某昊、郭某德支付1250万美元及利息，上述给付义务自判决生效后七日内履行；二、胡某理、周某姆就上述第一判项确定的款项向林某昊、郭某德承担连带给付义务，上述给付义务自判决生效后七日内履行；三、胡某理、周某姆承担上述第二项连带给付义务后有权向陆某英、赵某杰追偿（陆某英、赵某杰在其继承吴某的遗产范围内承担责任）；四、驳回林某昊、郭某德的其他诉讼请求。

周某姆不服一审民事判决，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。

林某昊、郭某德依据生效民事判决向北京市第三中级人民法院申请强制执行。北京市第三中级人民法院立案执行，裁定：一、冻结、划拨被执行人陆某英、赵某杰、周某姆、胡某理的银行存款一千二百五十万美元及人民币五十一万六千七百四十四元。二、冻结、划拨被执行人陆某英、赵某杰、周某姆、胡某理应支付的利息。……。

2019年8月28日，北京市第三中级人民法院作出查封陆某英名下位于一号的不动产，即涉案房产。案外人陈某君向北京市第三中级人民法院提出执行异议，北京市第三中级人民法院认为，涉案房屋登记在被执行人陆某英名下，故案外人陈某君以对涉案房屋享有所有权为由提出异议，请求停止对涉案房屋的强制执行并解除涉案房屋的查封，不符合相关法律的规定，法院不予支持。陈某君主张确认其与陆某英签订的《借名购房协议》有效，并确认涉案房屋归其所有，不属于执行异议审查范围，法院不予审查。

综上，北京市第三中级人民法院作出裁定：驳回案外人陈某君的异议请求。

裁判结果

不得执行坐落于一号的房屋。

房产律师点评

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。陈某君主张其与陆某英之间存在借名买房的法律关系，其应就此承担举证证明责任，证明标准应达到高度可能性。

本案中，陈某君主张己方是涉案房屋的实际权利人，与陆某英之间存在借名买房关系。借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。认定当事人之间是否存在借名买房关系，除了书面的借名买房合同之外，关键在于查实当事人之间对于“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。

根据查明的事实，陈某君提供的房屋买卖合同中载明的出卖人为方某、李某，与登记备案的出卖人信息一致，且银行交易明细显示陈某君将涉案房款直接转款至方某名下账户，数额、付款方式均符合双方签订的合同约定。涉案房屋虽系以陆某英名义购买，房屋自购买后陆某英一直未占有使用，购房原始票据等材料亦由陈某君持有。此外，陈某君对于其借名买房的原因、过程进行了说明。

基于以上事实，法院认为陈某君已就其与陆某英之间存在借名买房关系，己方是实际购买人的主张完成举证证明责任。林某昊、郭某德虽提出陈某君之所以代为给付是基于陈某君与陆某英之间的其他法律关系，但对此未提供充分证据予以证明，因此，法院不予采信该项抗辩理由。

综上，根据陈某君所提供的证据，足以确信陈某君与陆某英之间存在真实有效的借名买房关系，涉案房屋实际购买人系陈某君，因此，陈某君作为实际购房人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议成立。

办案心得

一、借名买房的风险与防范

1. 明确法律关系

本案中，陈某君与陆某英之间的借名买房行为引发了执行异议之诉。借名买房存在诸多风险，如名义购房人可能因自身债务问题导致房屋被查封执行。律师在处理此类情况时，应提醒当事人在借名买房前，要明确双方的权利义务，签订详细的借名买房协议，约定清楚买房义务的实际承担者和房屋权益的实际享有者。

2. 保留证据

陈某君在诉讼中能够成功主张自己对房屋的权利，关键在于其提供了充分的证据，包括借名买房协议、房屋买卖合同、银行转账记录、购房原始票据等。律师应告知当事人，在借名买房过程中，要保留好所有与购房相关的证据，以便在发生纠纷时能够证明自己的实际权益。

二、执行异议之诉中的举证责任

1. 案外人的举证责任

根据法律规定，案外人在执行异议之诉中应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在本案中，陈某君通过提供一系列证据，成功证明了自己与陆某英之间存在借名买房关系，从而排除了对涉案房屋的强制执行。律师在处理执行异议之诉时，要指导案外人明确自己的举证责任，收集充分的证据来支持自己的主张。

2. 证据的审查与认定

法院在审查证据时，结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性才会认定该事实存在。律师应帮助当事人整理和分析证据，使其证据能够达到高度可能性的证明标准。同时，对于对方提出的抗辩理由，要及时准备反驳证据，以维护当事人的合法权益。

三、不动产登记的效力与例外

1. 一般情况下的登记效力

通常情况下，不动产物权以登记机关的不动产登记簿记载为准。在没有证据证明不动产登记簿确有错误的情况下，涉案房屋从法律上确定物权归属于登记人。但本案中，由于存在借名买房的特殊情况，法院根据实际情况认定了陈某君为实际购房人。

2. 例外情况的处理

律师在处理涉及不动产纠纷时，要认识到不动产登记并非绝对的确定物权归属的依据。在有充分证据证明存在借名买房等特殊情况时，应积极主张实际权利人的权益。同时，也要提醒当事人，借名买房这种“名实不符”的行为存在风险，尽量避免采用这种方式购房。

四、合同相对性与第三人利益的平衡

1. 合同的约束力

本案中，林某昊、郭某德提出陈某君与陆某英之间的借名购房行为即使真实存在，也只能约束双方当事人，不能对抗合同之外的第三人。这体现了合同相对性的原则。律师在处理涉及合同纠纷时，要明确合同的约束力范围，避免当事人因错误理解合同效力而导致权益受损。

2. 第三人利益的平衡

然而，在执行异议之诉中，法院需要平衡实际购房人的权益与申请执行人的利益。如果实际购房人能够提供充分证据证明自己的权益，且申请执行人不能提供相反证据，法院可以认定实际购房人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。律师在处理此类纠纷时，要综合考虑各方利益，为当事人提供合理的法律建议。

总之，这个案件为律师在处理借名买房纠纷和执行异议之诉时提供了多方面的启示。律师应提醒当事人注意借名买房的风险，明确举证责任，正确认识不动产登记的效力，平衡合同相对性与第三人利益，以更好地为当事人提供法律服务，维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！