为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

原告诉称：

原告林晨向本院提出诉讼请求：请求确认林山、赵兰与原告之间存在赠与合同关系，位于北京市朝阳区某房屋（以下简称涉案房屋）已由林山、赵兰赠与原告，赠与合法有效。

事实和理由：林山与赵兰系夫妻关系，均已过世。二人生前共育有四个子女，分别为长子林军、次子原告、长女林蕊、次女林亚。涉案房屋系在 90 年代由原告出资，以林山名义购买。林山与原告曾于 2007 年 3 月办理房屋所有权变更登记，通过买卖的方式将涉案房屋赠予原告，三被告对此均知情且认可。

林亚、林军通过诉讼方式确认林山与原告关于涉案房屋的买卖合同不成立，并据此在北京市朝阳区不动产登记事务中心将涉案房屋所有权人变更为林山。原告认为，虽然法院判决确认原告与林山的买卖合同不成立，但林山与原告为父子关系，林山仅是通过买卖方式将涉案房屋赠予给原告，虽然买卖合同不成立，但当事人双方的真实意思表示为赠与，双方之间存在赠与法律关系，原告通过该种方式已取得涉案房屋所有权。

综上所述，原告与林山、赵兰之间存在赠与合同关系，原告通过赠与取得了房屋的所有权。为了维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院确认原告与林山、赵兰之间存在赠与合同关系，赠与合法有效。希望法院判如所请，依法维护原告的合法权益。

被告辩称：

林军、林亚共同辩称，不同意原告的诉讼请求，应该驳回原告的诉讼请求，原告的诉讼请求及事实理由不能成立。1、原告在诉状中说 2013 年的一个买卖登记行为已经被朝阳法院生效判决为无效，协议签字并非林山所签，而是原告自己签的。2、林山和原告之间并不存在真实合法有效的意思表示。

林蕊辩称，同意原告的诉讼请求。

法院查明：

林山（2009 年 11 月去世）与赵兰（2017 年 3 月 24 日去世）生前系夫妻，共育有子女四人，即原告和三被告。

2014 年，林晨、林亚曾以合同纠纷为由将原告、林蕊诉至本院，要求确认原告与林山于 2007 年 3 月 7 日签订的《买卖合同》无效。2017 年 12 月 29 日，本院做出判决确认签订日期为 2007 年 3 月 7 日，卖方为林山，买方为原告的《买卖合同》不成立。宣判后，原告不服，上诉至北京市第三中级人民法院。2018 年 5 月 21 日，北京市第三中级人民法院做出判决驳回上诉，维持原判。

在之前《民事判决书》中法院认定如下事实：2001 年 10 月 24 日林山与北京市 A 公司签订《出售自管公有住宅楼房协议书》，购买涉案房屋。涉案房屋于 2002 年 10 月 28 日登记于林山名下。2007 年 3 月 7 日，原告持《买卖合同》办理了涉案房屋的转移登记手续，后涉案房屋登记于原告名下。

就涉案房屋的赠与，原告提交《证明》一份，载明：“我住某房屋，我儿林晨住另一房屋，与我儿林晨换住。今年某房屋可以购买，因我无有经济实力，故我儿林晨与我商议，就以原租房契约人名（林山）购买，暂不去变更人名，经了解，如若变更不但手续复杂，还必须付出可观的手续费（大约需 15000 元），所以我儿林晨就以原契约人名（林山）买妥。特此证明。证明人林山赵兰 1999 年 12 月”。林蕊认可证据的真实性。

林军、林亚不认可证据的真实性和证明目的，称赵兰根本就不会写字，我们也有证据证明，在九几年的时候林山在那时候已经神志不清了，对于落款处的签字我们不申请笔迹鉴定，且从内容来看，并不能看出所有权人为原告，即使成立也是债权关系，如果房屋已经是原告的，原告没有必要通过后期提起买卖纠纷，赠与纠纷。原告则称，当时登记在林山名下的，需要支付手续费，所以当时没有做变更，后来为了登记在原告名下，所以走的流程。

实际上就是为了完成一个房产的过户，但当年办理过户的时候很麻烦，所以实施了一个名为买卖、实为赠与的行为，现在请求法院确认赠与是真实有效的。

审理中，原告主张购买涉案房屋时由其出资，林蕊对此予以认可，林军、林亚对此不予认可。各方均认可购买涉案房屋时使用了林山和赵兰的工龄。

裁判结果：

驳回原告林晨的诉讼请求。

房产律师点评：

当事人依法享有自愿订立合同的权利。依法成立的合同，自成立时生效。但当事人对于自己提出的主张有责任提供证据。本案中，林军、林亚虽不认可原告提交《证明》的真实性，但既未提交足以反驳的证据，也未申请笔迹鉴定，应承担举证不能的不利后果，故法院对于该份证据的真实性予以采信。从《证明》内容看，林山、赵兰以涉案房屋与原告另一房屋换住之举发生于涉案房屋购房之前，而非同时或购买涉案房屋之后。且林山、赵兰也明确表示没有经济实力购买涉案房屋，由此可以看出，无论是涉案房屋还是另一房屋，林山、赵兰均无获取房屋所有权的意思表示，而仅是从居住方便的角度与原告达成一致，换住到另一房屋。

在此背景下，涉案房屋启动了公房购房程序，林山、赵兰明确表示涉案房屋由原告购买。《证明》中已载明，购房时仅是因为考虑到更名的手续及成本，故暂以原承租人林山名义购买，但林山、赵兰对于涉案房屋由原告购买，归原告所有的结果均未表示任何异议。故原告与林山、赵兰之间的事实协议内容实质应为借名购房，而非赠与。涉案房屋购买后登记在林山名下的状态也为借名购房协议履行必由之路，原告因此认为双方之间的合同关系为赠与，应属对于法律关系认识不清，故原告要求确认双方赠与合同有效，法院不予支持。

至于购房使用了林山、赵兰二人工龄一节，购买公房时的工龄折价系房改优惠政策，系对购房人支付价款的减低。林山、赵兰同意在使用二人工龄购房的情形下，仍由原告借名购买涉案房屋，属于当事人自由订立合同的权利范畴，并无于法相悖之处，不应因此影响双方合同的基本性质，也不应视为林山、赵兰二人以自己工龄对应折抵的购房款或对应的房屋所有权比例对原告的赠与。

办案心得

一、合同性质的准确认定

在本案中，原告主张其与父母之间存在赠与合同关系，但法院最终认定为借名购房关系。这提醒人们在处理房产纠纷时，要准确认定合同的性质。律师在为当事人提供法律服务时，应仔细分析当事人之间的行为和证据，以确定合同的真实性质。对于合同性质的错误判断可能导致当事人的诉讼请求无法得到支持。

在本案中，原告错误地将借名购房关系认定为赠与合同关系，导致其诉讼请求被驳回。如果当事人在签订合同或进行房产交易时，能够明确合同的性质，并以书面形式进行约定，将有助于避免后续的纠纷。例如，在借名购房的情况下，可以签订明确的借名购房协议，约定双方的权利和义务，包括房屋的实际出资、所有权归属、过户时间等。

二、证据的重要性

1. 举证责任的承担

本案中，林军和林亚不认可原告提交的《证明》的真实性，但他们既未提交足以反驳的证据，也未申请笔迹鉴定，最终承担了举证不能的不利后果。这表明在诉讼中，当事人对于自己提出的主张有责任提供证据。律师应提醒当事人在纠纷发生前，要注意保存相关证据，以便在诉讼中能够有效地维护自己的权益。

2. 证据的分析与运用

律师在处理案件时，要善于分析和运用证据。在本案中，法院对原告提交的《证明》进行了仔细分析，从内容上推断出双方的真实关系为借名购房。律师应学会从证据中提取关键信息，构建合理的法律论证，为当事人提供有力的法律支持。

三、房改政策下工龄折价的法律意义

购买公房时的工龄折价是房改优惠政策，其目的是降低购房人的支付价款。在本案中，法院明确指出，林山和赵兰同意在使用二人工龄购房的情况下，仍由原告借名购买涉案房屋，这属于当事人自由订立合同的权利范畴，不应视为对原告的赠与。这提醒人们在处理涉及房改房的纠纷时，要正确理解工龄折价的法律意义，避免将其与赠与等法律关系混淆。

律师在处理类似案件时，应向当事人解释房改政策下工龄折价的性质和作用，帮助当事人明确自己的权利和义务。同时，对于涉及工龄折价的房产纠纷，律师要结合具体情况，分析工龄折价对房屋所有权归属的影响，为当事人提供准确的法律建议。

四、法律关系的清晰界定

本案中，原告对法律关系的认识不清，导致其诉讼请求被驳回。这提醒人们在处理房产纠纷时，要清晰界定法律关系。律师在为当事人提供法律服务时，应帮助当事人准确理解各种法律关系的特点和区别，如赠与合同关系、借名购房关系等。在签订合同或进行房产交易时，当事人应明确双方的法律关系，避免因法律关系的模糊而引发纠纷。

总之，这个案件为律师在处理房产纠纷时提供了多方面的启示。律师应准确认定合同性质，重视证据的收集和运用，正确理解房改政策下工龄折价的法律意义，清晰界定法律关系，以更好地为当事人提供法律服务，维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！