(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)、

原告诉称

原告张某涛、张某杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认二被告就位于北京市东城区 A 房屋签订的名为买卖实为附条件赠与的合同无效；2、判令被告李某芬将东城区 A 房屋恢复登记至被告王某丽名下；3、要求二被告承担本案诉讼费。

事实和理由：二原告系姐妹，被告王某丽系二原告继母，被告王某丽与原告父亲张某鹏于 1978 年结婚，婚后无子女。张某鹏的父母均早已去世，张某鹏于 2011 年 1 月 5 日去世，无遗嘱。位于北京市东城区 A 房屋（以下简称诉争房屋）是被告王某丽 2002 年左右在夫妻关系存续期间购买的公房。二被告于 2019 年 10 月 15 日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，2019 年 11 月 11 日双方办理了房屋过户，将诉争房屋登记在被告李某芬名下。二被告现已认可其签订房屋买卖合同仅系为了完成诉争房屋过户的手段，二被告之间实际为附条件的赠与关系。

原告认为，被告王某丽对于诉争房屋并非其个人所有应为明知，而被告李某芬作为被告王某丽的邻居，其母亲又与王某丽是多年的同事和朋友并长期照顾王某丽的生活，李某芬对于王某丽的家庭情况及诉争房屋存在二原告的权利亦应知晓。故被告王某丽与被告李某芬系恶意串通将房屋过户给被告李某芬，侵害了二原告的合法权益，二被告签订的合同应属无效。

合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故被告李某芬应将诉争房屋恢复登记至被告李某芬名下。望贵院查清事实，作出公正判决。

被告辩称

被告王某丽答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。第一、诉争房屋为我个人所有，不是夫妻共同财产。该房屋是单位分给被告个人的住房，后来经过房改购房，登记在被告一个人的名下。张某鹏去世前虽未立有书面遗属，但其生前曾对我表示过房子是我得来的，应归我一人所有。

第二、我并未将房屋出售给被告李某芬，我与李某芬之间是以房养老的关系。因为自 2011 年张某鹏去世之后，二原告对我不闻不问，随着我身体逐渐不好，需要有人在我身边照顾我，因为我与被告李某芬的母亲是同事又是邻居，两家关系一直很好，况且一直以来被告李某芬的母亲对我的日常生活给予了很多帮助和照顾，我就主动向被告提出以房养老，被告也表示同意，双方就签署了遗赠扶养协议，这个协议是我们的真实意思。后我们找到中介，通过房屋买卖的形式将房屋赠与被告李某芬。

被告李某芬答辩称：我与被告王某丽之间是附扶养条件的赠与合同关系，双方签署买卖合同是为了完成赠与的约定。诉争房屋登记在被告王某丽个人名下，根据法律规定，被告李某芬有理由相信诉争房屋为王某丽个人所有。以房养老是王某丽主动提出的，虽然李某芬对王某丽的家庭情况有所了解，也不代表其知晓二原告对诉争房屋的权属有争议，其通过房产证登记情况及王某丽本人承诺判断王某丽享有房屋所有权已经尽到了足够的注意义务，符合常理，不能仅凭李某芬了解王某丽家庭情况就据此得出李某芬在订立遗赠扶养协议时存在故意侵害二原告权利的恶意。

协议签订以后，被告李某芬按照遗赠扶养协议的约定履行了对被告王某丽的扶养义务，不存在违约。综上，二被告之间名为买卖实为赠与的合同关系，不存在法律规定的无效的情形，故不同意原告的全部诉讼请求。

法院查明

张某鹏于 2011 年 1 月 5 日去世，其与王某丽系再婚关系，二人婚后无子女。二原告系张某鹏与前妻所生。张某鹏父母均早于张某鹏死亡。二人再婚后于 1984 年，王某丽与其工作单位建立公房租赁合同关系，由其承租位于北京市东城区 A 房屋。2000 年，王某丽与其单位签订房改售房协议，2002 年，诉争房屋的产权登记在王某丽名下。庭审中，王某丽向本院提交了该公司出具的证明，证明在 2000 房改购房中，折算了王某丽和张某鹏二人的工龄。2011 年张某鹏去世，未留有遗嘱。

2019 年 10 月 15 日，被告王某丽与被告李某芬签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定王某丽以 150 万元的价格将诉争房屋售予被告李某芬。2019 年 11 月 11 日，二被告办理了诉争房屋的产权过户登记手续，诉争房屋产权人变更为被告李某芬。

2019 年 10 月 15 日，被告李某芬向被告王某丽出具承诺书，内容大意为李某芬为了照顾王某丽入住 A 房屋，今后与老人一起生活，等老人百年以后为老人料理后事。二被告于 2019 年 10 月 19 日签订了正式的《遗赠扶养协议》，协议约定甲方（遗赠人）王某丽现身体健康，头脑清醒，为完全民事行为能力人，乙方（受赠人）李某芬有一定的时间、精力及经济能力，能够对甲方进行照料，双方就遗赠扶养事宜达成协议如下：一、甲方所有的北京市东城区 A 房屋，甲方赠送给乙方；二、乙方为甲方承担养老送终的义务。三、甲方保证该房屋上无他人的权利及利益，且自愿于本协议签署后，双方共同前往不动产登记中心过户登记……。

庭审中，被告李某芬认可知晓被告王某丽的家庭成员情况，亦知晓王某丽就以房养老问题征询过张某涛的意见，但因王某丽明确表示房屋归其个人所有，其认为没有与二原告沟通的必要。

庭审中，对于二被告名为买卖实为附条件赠与的合同关系，原被告均表示认可。

裁判结果

一、确认被告王某丽与被告李某芬之间签订的以房屋买卖的形式将位于北京市东城区 A 房屋过户给李某芬的附条件赠与合同无效。

二、被告李某芬将位于北京市东城区 A 房屋恢复登记至被告王某丽名下，王某丽履行相应协助义务。

房产律师点评

二被告虽签订了《北京市存量房屋买卖合同》，但该合同并非双方真实意思表示，双方真实的法律关系为附条件的赠与合同关系，依据法律规定，法院依法对二被告之间附条件赠与合同关系的效力进行审理。

根据已经查明的事实，诉争房屋为二原告的父亲与被告王某丽在双方夫妻关系存续期间使用夫妻共同财产且折算了二人的工龄共同购买的房屋，应为二原告父亲与被告王某丽的夫妻共同财产，在二原告父亲去世以后，该房产中其父亲所有的份额应作为遗产由全体继承人依法继承。但被告王某丽未经其他继承人的同意私自将房屋所有权过户给被告李某芬的行为，侵害了二原告的利益。

二被告虽辩称其订立合同的行为并非恶意串通损害二原告的利益，但被告王某丽对于诉争房屋应为夫妻共同财产理应明知，而被告李某芬亦非普通的受赠人，其对王某丽的家庭情况有足够的了解，亦知晓二原告的存在，但其在房屋过户前未能尽到足够的审慎义务，未征询王某丽其他家庭成员的意见，即与王某丽订立合同并转移房屋所有权，二被告之行为客观上已经构成了恶意串通，并损害了二原告的合法权利。

根据法律规定，当事人恶意串通损害第三人利益的合同无效，故原告起诉要求确认二被告之间名为买卖实为附条件赠与合同关系无效的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告李某芬将诉争房屋恢复登记至被告王某丽名下，王某丽履行相应协助义务的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。

办案心得

一、明确财产性质与继承权利

在再婚家庭中，对于夫妻共同财产的认定至关重要。本案中，诉争房屋虽登记在一方名下，但因是在夫妻关系存续期间购买且使用了双方工龄，被认定为夫妻共同财产。这提醒人们，尤其是在再婚家庭中，应明确家庭财产的性质，了解自己在财产继承中的权利。对于可能存在争议的财产，应提前进行规划和约定，避免在一方去世后引发纠纷。

二、审慎处理遗产与赠与

被告朱某丽（王某丽）未经其他继承人同意私自将房屋过户给他人的行为，被认定为侵害了其他继承人的利益。这表明在处理遗产和赠与等重大财产处分时，必须审慎考虑所有相关方的权益。即使有以房养老等特殊需求，也应在合法合规的框架内进行，充分尊重其他继承人的法定继承权。

三、警惕恶意串通行为

本案中，二被告的行为被认定为恶意串通，损害了第三人利益。这提醒人们在进行财产交易和赠与等行为时，不能抱有侥幸心理，企图通过不正当手段转移财产。同时，对于涉及他人利益的交易，应尽到足够的审慎义务，如征询相关方意见、核实财产权属等，以避免陷入法律纠纷。

四、遗赠扶养协议的规范执行

虽然二被告签订了遗赠扶养协议，但在执行过程中因未充分考虑其他继承人的权益而被认定无效。这说明遗赠扶养协议的签订和执行必须严格遵守法律规定，确保协议的合法性和有效性。同时，受赠人在接受遗赠时，也应充分了解遗赠人的家庭情况，避免因疏忽而导致协议无效。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！