(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告李先生向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告于 2003 年 1 月 2 日的协议、2007 年 8 月 4 日的协议和房屋转让协议书无效；2.诉讼费由被告负担。

事实与理由：原告在顺义区某号有房屋一处，北正房五间，东厢房四间，该房屋无人居住。于 2003 年 1 月 2 日卖给了被告王先生，双方经当时的村干部签订了一份名为房屋租赁的协议，实际是房屋买卖协议。被告王先生付给原告房屋款一万元。原告将集体土地使用证和房屋一并交给了被告王先生。后被告王先生又将该房屋转卖给了被告张先生。现原告认为二被告均非本村集体经济组织成员，不具备购买农村房屋的主体资格，双方的买卖行为应属无效。经协商未果，请法院保护原告的合法权益予以判决。

被告辩称

被告张先生辩称：张先生作为被告的主体资格不适格，张先生与原告从未签订任何合同，不属于合同的相对人，原告基于合同起诉张先生没有任何法律依据，故请求法院驳回原告的起诉。被告一与被告二签订的合同是有效的，是双方的真实意思表示，应属有效，合同已履行数年，且村委会对此事是知晓的也未进行反对，一户一宅的原则是农村村民只能申请一处宅基地，如将自己的宅基地出卖后不能再次申请宅基地，该原则只是规定出卖住宅后不能再次申请宅基地，可以出卖。

张先生是 2007 年购买了涉诉房屋，后对房屋进行了装修扩建，已持续居住 17 年之久，如果法院判令本合同无效，且收回房屋，那么张先生将无处居住，请求法院查明原告的身份，现在是否符合农村拥有宅基地使用权的条件。同时宅基地的取得，应属于村集体经济组织成员，如原告是村集体经济组织成员，那么原告是否违反了农村一户一宅的原则，请法庭进行核查。原告之前也起诉过，我方认为原告违反诚实信用原则，在上一案件中原告的目的未达到，故再次起诉，我方认为原告存在虚假诉讼的情况。

被告王先生辩称：涉诉房屋的所有权我也要主张。原告与张先生之间的事情与我无关。原告与我之间的合同是有效的。我与张先生之间的合同也是有效的。

法院查明

张先生、王先生二人的户籍地均不在北京市顺义区某村。

涉诉宅院位于北京市顺义区某村，登记土地使用者为李先生。

涉诉宅院内原有北正房五间、东厢房四间（南数第一间为门道），李先生将涉诉宅院出卖给王先生后，王先生未进行建设，王先生将涉诉宅院出卖给张先生后，张先生在涉诉宅院内进行了部分翻修和建设。

2003 年 1 月 2 日，李先生与王先生签订《协议》，内容为：现甲方李先生有一处五间老房宅，经与乙方王先生双方共同协商，同意将此房宅长期归乙方王先生使用，使用面积按房宅土地使用证为准。恐口无凭，立字为据。此协议一式贰份，双方各持一份。

对于 2003 年 1 月 2 日《协议》，双方均认可真实性，王先生称该《协议》在其将涉诉宅院出卖给张先生后已经交给张先生，张先生表示认可并当庭出示该《协议》。双方认可该《协议》已经履行完毕，李先生将涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》交付给王先生。

2007 年 8 月 4 日，张先生以其父张某峰名义与王先生签订《协议》，内容为立字人王先生经协商愿将自己所买瓦房五间及院落围墙等建筑卖给张某峰使用，使用面积以土地使用证为准，以上所述财产总造价贰万元整，即时笔下交清，此协议恐后无凭，特立字为证。此据一式两份，双方各执一份。

同时，双方签订《房屋转让协议书》一份，内容为：王先生将某村房产一处（户名李先生），正房五间，厢房四间，转让给张某峰，此宅基地永久转卖给张某峰使用，若干年后无论国家个人占用，均与王先生、李先生无关，任何人不得干涉，永不返悔。此书一式两份，各执一份。

对于 2007 年 8 月 4 日《协议》和《房屋转让协议书》，双方均认可真实性，认可张先生只是借用张某峰名义，实际购买人为张先生，出资亦是张先生。双方认可该《协议》和《房屋转让协议书》已经履行完毕，王先生将涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》交付给张先生。

李先生与赵女士原为夫妻关系，于 1988 年 2 月 1 日登记结婚，于 2015 年 3 月 17 日协议离婚，后经本院审理并达成调解协议，将涉诉宅院之外位于北京市顺义区某村的另一处宅院分归赵女士所有。

张先生主张李先生与赵女士并非真实离婚，并提交录像佐证。李先生认可录像真实性，但表示录像不完整，录像内容就是与张先生协商要回房屋事宜。张先生表示录像是 2019 年一户一宅确权，为了宅基地确权李先生想进入涉诉宅院进行拍照，其没有同意，李先生离婚也是为了宅基地确权时继续享有宅基地。

另查明，张某峰与崔女士系张先生父母，二人均表示认可 2007 年 8 月 4 日《协议》和《房屋转让协议书》真实性，涉诉宅院的实际购买人是张先生，出资是张先生，其二人实际上未参与此事，涉诉宅院中没有其二人权益，不参加本案诉讼。

裁判结果

一、原告李先生与被告王先生签订的《协议》无效；

二、被告王先生与被告张先生签订的《协议》和《房屋转让协议书》无效。

房产律师点评

本案系围绕涉诉宅院发生的农村房屋连环买卖合同纠纷。李先生系第一手出卖人，王先生系第一手买受人，张先生系第二手买受人。根据农村房屋连环买卖的一般处理原则，连环买卖中的各手买受人均应作为案件当事人。王先生将购买自李先生的涉诉宅院又出卖给张先生，李先生作为涉诉宅院的原所有权人以及涉诉宅院处宅基地登记的土地使用者，王先生与张先生之间农村房屋买卖合同的效力与李先生有利害关系，故虽然李先生与张先生之间并未成立合同关系，但不影响李先生依法起诉要求确认王先生与张先生之间农村房屋买卖合同的效力。

张先生主张其与李先生之间没有合同关系，依据合同相对性不应作为本案被告的辩解意见，缺乏法律依据，法院不予采纳。

本案涉诉宅院位于北京市顺义区某村，属于农村宅基地上宅院。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中第一手买受人王先生和第二手买受人张先生的户籍均不在北京市顺义区某村，并非该村集体经济组织成员，不具备购买涉诉宅院的条件，因此李先生与王先生签订的《协议》、王先生与张先生签订的《协议》和《房屋转让协议书》无效，法院对李先生的诉讼请求依法予以支持。张先生、王先生主张合同有效的辩解意见，缺乏法律依据，法院不予采纳。

张先生另主张李先生不具备该村集体经济组织成员身份，且违反一户一宅原则等问题，对此应当指出，李先生是否具备该村集体经济组织成员身份，以及是否违反一户一宅原则，并不影响李先生与王先生签订的《协议》、王先生与张先生签订的《协议》和《房屋转让协议书》的效力应属无效的结果，故此法院在此不再赘述。

办案心得

一、农村宅基地房屋买卖的主体限制

农村宅基地房屋的买卖有严格的主体限制，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。在本案中，李先生将房屋先后卖给王先生和张先生，但由于二人均非本村集体经济组织成员，最终法院认定相关协议无效。这提醒人们在进行农村宅基地房屋买卖时，必须严格遵守法律规定，确保买卖双方均具有相应的主体资格，否则可能面临合同无效的风险。

二、合同相对性的理解与适用

虽然张先生主张依据合同相对性自己不应作为被告，但法院认为李先生作为涉诉宅院的原所有权人及宅基地登记的土地使用者，与王先生和张先生之间的农村房屋买卖合同效力有利害关系，因此李先生有权起诉要求确认合同效力。这表明在涉及农村房屋连环买卖的情况下，不能简单地以合同相对性来排除原所有权人的诉讼权利。各方当事人应当充分认识到合同关系的复杂性以及法律对于不同主体权益的保护。

三、诚实信用原则的重要性

张先生指责李先生违反诚实信用原则，存在虚假诉讼的情况。这提醒人们在民事活动中，应当始终秉持诚实信用原则，不得滥用诉讼权利或采取不正当手段谋取利益。否则，不仅可能面临法律的制裁，还会损害自己的声誉和社会公信力。

四、农村宅基地政策的了解与遵守

无论是农村居民还是购买农村房屋的人，都应当充分了解农村宅基地政策，包括一户一宅原则等。在本案中，张先生对李先生是否违反一户一宅原则提出质疑，但法院明确指出李先生是否违反该原则并不影响合同的效力判定。这说明在处理农村宅基地相关纠纷时，必须以法律规定的宅基地政策为依据，不能以个人的主观判断或不合理的主张来对抗法律的明确规定。

五、谨慎进行农村房屋交易

对于购买农村房屋的人来说，应当在交易前充分了解房屋的产权状况、土地性质以及自己是否具备购买资格等。同时，要保留好相关的交易凭证和协议，以便在发生纠纷时能够维护自己的合法权益。对于农村房屋的出卖人来说，也要谨慎考虑交易的后果，避免因违法交易而导致合同无效，给自己带来不必要的损失。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！