(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告秦某婕向本院提出诉讼请求：1、确认被告与赵某强于2003年签订的安置合同》无效；2、确认原告对安置房屋北京市东城区一号享有优先权；3、判令被告与赵某强共同向原告返还上述房屋并协助原告办理过户登记手续；4、诉讼费、鉴定费由被告负担。

事实和理由：2003年1月16日原、被告签订《就地安置合同》，约定原告选择就地安置方式（安置人口5人，分别是秦某婕、孙某英、孙某涛、孙某霞、郑某文），原告购买被告在建设的一号，原告向被告支付安置住房价款总计168707.98元。被告交付安置住房的日期为2004年7月16日，被告应在安置住房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记时需被告提供的资料报产权登记机关备案。

签署合同后，原告支付首期购房款48707.98元，并通过贷款方式将剩余12万元交付被告，完全履行了合同义务，被告向原告开具了发票。经原告多次催促，被告至今未按合同约定向原告交付房屋。后原告发现安置房屋已被被告另行安置给没有拆迁安置资格的赵某强，原告认为被告无权再次把房屋处分给第三人，双方的合同应属无效，且被告及赵某强伪造原告签字，在拆迁安置档案及产权档案中提供虚假材料，属于恶意串通损害原告利益，依法应认定合同无效。

根据最高院审理商品房买卖合同司法解释第七条规定，被告将安置给原告的房屋又另行出售给赵某强，原告应享有优先权，被告及赵某强应配合原告将房屋过户至原告名下。

被告辩称

被告M公司辩称：认可曾与原告签订过拆迁安置合同，但原告因自身的经济原因在2004年11月将房屋转让给赵某强，当时其他被安置人也签字同意了，原告在转让房屋14年后要求被告交付房屋不符合常理，其诉讼请求已过诉讼时效。赵某强从未向被告交纳过购房款，核定面积时被告向其退还了面积差额款。

因赵某强向被告提交虚假文件，且不享有任何拆迁安置权利，不具备合法的主体资格与被告签订拆迁安置合同，所以被告认可与赵某强的合同无效。但不同意原告诉讼请求第二、三项，针对协助办理过户手续没有合同依据，原、被告之前的合同早已处于解除状态，原告要求被告协助办理过户手续没有任何法律依据。

第三人赵某强述称：涉诉房屋是赵某强之兄赵某鹏、之嫂刘某娟出资购置，但登记在赵某强名下。2004年9月赵某鹏通过朋友了解到涉诉房屋所在小区有房屋对外销售，后赵某鹏与其朋友一同前往，2005年8月赵某强在被告设置的统一收房网点办理了收房手续，收房后至今房屋一直由赵某鹏一家居住。证人金某超表示当时有大量的被拆迁安置人处分转卖被安置房产，均采取被告收回合同原件的方式，秦某婕不能提供合同原件，证明秦某婕已实际处分了其享有的房屋安置权利。

贷款合同中有房屋坐落位置，秦某婕的其他亲属也已经收房，而秦某婕长达十多年从未向被告及第三人主张任何权利，也说明其明知自身将房屋进行了处分。之前其他诉讼中也曾提及秦某婕表示已将房屋进行转卖。

第三人吴某丽述称：同意赵某强的意见。

第三人孙某英、孙某涛、孙某霞述称：同意秦某婕的意见。

第三人郑某文表示同意秦某婕的意见。

法院查明

秦某婕之祖母林某艳生前承租北京市东城区一号平房1间。2003年1月16日原、被告签订《就地安置合同书》，合同显示秦某婕原住房地址：一号，应安置人口5人，分别是秦某婕、孙某英、孙某涛、孙某霞、郑某文。就地安置住房为一号住房，建筑面积86.47平方米，实际房价款为168707.98元。

2003年4月23日秦某婕、孙某英、孙某涛与银行签订《贷款借款合同》，贷款金额为12万元，同日上述款项12万元转入被告账户。2003年3月28日被告向秦某婕出具购房款发票，金额为48707.98元；贷款金额到位后，被告再次向秦某婕出具购房款发票，金额为12万元。

秦某婕与孙某英原系夫妻关系，2003年11月7日经本院调解离婚。双方均表示有涉诉房屋为共同财产，但因尚未取得产权证，故本院释明其可待产权取得后另行解决，并告知双方任何一方不得处置房屋。

2003年11月20日秦某婕向银行一次性还清剩余贷款117699.43元。

2003年1月16日（合同注明的时间）被告与赵某强签订《就地安置合同书》，合同显示赵某强原住房地址：一号，应安置人口5人，分别是秦某婕、孙某英、孙某涛、孙某霞、郑某文。就地安置住房为一号住房，建筑面积86.47平方米，实际房价款为168707.98元。2004年12月7日被告将向秦某婕出具的发票（记账联）复印件中的秦某婕名字划掉，改为赵某强并加盖公章向赵某强出具。

被告表示上述合同系倒签，实际签订时间是《购房人变更申请表》显示的2004年左右的时间。2005年8月1日被告与赵某强签订《房屋交接书》，2006年涉诉房屋的产权登记在赵某强名下。

拆迁底档材料中《工龄调查表》显示：秦某婕于1969年4月参加工作，工龄为33年3个月+1；孙某英于1967年8月参加工作，工龄为35年+1。另一份《工龄调查表》显示：赵某强于1969年4月参加工作，工龄为33年3个月+1；吴某丽于1967年8月参加工作，工龄为35年+1。《购房人变更申请表》显示秦某婕因经济负担过重，现自愿将安置住房过户于赵某强名下，保证此房无家庭意见，无经济纠纷，如发生此类问题，与被告无关。

该申请表上有秦某婕、孙某英、孙某涛、孙某霞、郑某文签名的字样及指印。《委托书》载明委托事项：本人因经济负担过重，现自愿将安置住房过户于赵某强名下，本人保证此房无家庭意见，无经济纠纷，如发生此类问题，与M公司无关。委托人处有秦某婕签名的字样及指印。

2005年1月12日孙某英、孙某涛、孙某霞曾起诉被告及秦某婕拆迁合同纠纷一案，要求被告履行房屋拆迁合同，交付回迁房屋。在该案2005年1月19日的开庭笔录中，被告表示房屋现并没有更名，还表示孙某英、孙某涛、孙某霞与秦某婕之间的问题解决清楚了，被告可给办理过户；秦某婕表示没有将房卖予他人，如要更名也要共居人都同意才可更名，所以秦某婕不可能卖房。本院认为孙某英、孙某涛、孙某霞并非合同缔约方，不享有因合同订立所产生的相关请求权。本院裁定书，驳回孙某英、孙某涛、孙某霞的起诉。

2005年10月27日秦某婕曾向派出所报案称《就地安置合同书》遗失。

2018年鉴定所出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：《委托书》、《购房人变更申请表》上“秦某婕”签名上捺印的指印与样本十指指印不是同一人捺印，《委托书》、《购房人变更申请表》上三处“秦某婕”签名与样本上秦某婕签名不是同一人书写。《购房人变更申请表》上“孙某英、孙某涛、孙某霞”签名笔迹均与各自样本上的签名笔迹不是同一人书写。

另2003年1月11日秦某婕之弟秦某聪与被告签订《安置合同》，约定秦某聪在朝内地区原住房地址一号有正式住房半间，建筑面积5.7平方米，应安置人口4人，分别是秦某飞、冯某霞、秦某聪、秦某丹。就地安置住房为一号住房，建筑面积72.04平方米，实际房价款为150590.72元。

2004年7月20日被告与秦某聪签订《房屋交接书》。秦某婕表示与秦某聪因存在矛盾，互不来往，故未从秦某聪处了解拆迁相关进展情况。

赵某强曾在诉讼中表示：2003年购房时，合同原件上当时写的是秦某婕，划掉之后改为赵某强的名字。其与被告签订买卖合同后一次性现金交付了购房款，但因时间久远找不到交付凭证了。后办理入住及产权证。其已居住房屋十多年，其认为自己符合购房人资格，是善意第三人。其所有手续都是与被告办理的，其与秦某婕从未谋面。

M公司表示拆迁中，如遇到变更安置方式或购房人的情形，会采取收回原合同，双方当事人到场再签订新的安置合同，但被拆迁安置的对象必须是危改范围片区内的。

裁判结果

一、确认被告北京M公司开发有限责任公司与第三人赵某强签订的《安置合同》无效；

二、本判决生效之日起三十日内被告北京M公司开发有限责任公司、第三人赵某强共同向原告秦某婕返还北京市东城区一号房屋，并协助原告秦某婕办理过户登记手续；

三、驳回原告秦某婕其他诉讼请求。

房产律师点评

本案中，秦某婕虽不能提供其与M公司签订的《安置合同》原件，但根据其贷款合同、双方陈述及之前诉讼认定的事实，可以认定双方确曾签署过上述合同。该合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。M公司依据《委托书》、《购房人变更申请表》认为秦某婕将涉诉房屋买卖给赵某强，但上述文件中秦某婕、孙某英等人的签名、指引均经鉴定并非其本人书写、捺印，且未有证据证明秦某婕、赵某强彼此相识，曾达成过买卖涉诉房屋的合意，亦未有证据证明赵某强曾向秦某婕支付购房款，故法院难以认定双方之间存在买卖房屋的合同关系。

拆迁公司曾到庭作证，表示拆迁中遇到变更安置方式或购房人的情形，会采取收回原合同，双方当事人到场再签订新的安置合同的方式，但被拆迁安置的对象必须是危改范围片区内的，秦某婕虽无法提供合同原件，但无证据证明系被收回，且秦某婕、赵某强并未共同到场签订新合同，赵某强亦不是被拆迁安置对象，故无法仅以秦某婕无法提供合同原件来判断其已将房屋转让赵某强。涉诉房屋系拆迁安置房性质，并非可以自由买卖交易的房屋。

赵某强虽曾与M公司采取倒签方式签订《安置合同》，但其对合同签订及付款等过程的陈述前后矛盾，且根据合同内容可看出其顶替了秦某婕全部拆迁权益，但赵某强及其后来所称的赵某鹏均不具备被拆迁安置资格，无权获得拆迁安置房屋，故赵某强与M公司所签订的合同损害社会公共利益，应认定无效。

鉴于秦某婕的诉讼请求具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，故M公司主张秦某婕的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，法院不予采信。M公司应按照合同约定协助秦某婕办理房屋过户手续，鉴于赵某强与M公司的合同无效，故其亦应配合秦某婕办理房屋过户手续。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。M公司虽为赵某强办理房屋更名手续，但根据现有证据无法判断M公司与赵某强有买卖房屋的合意，亦未有充分证据证明赵某强曾向M公司交纳过购房款，故原告要求依据上述规定享有优先权的诉讼请求，法院不予支持。

办案心得

**一、合同签订与履行的规范性**

在本案中，M 公司在处理购房人变更时存在不规范的行为。变更购房人应当遵循严格的程序，要求双方当事人到场并签订新的安置合同，同时确保被拆迁安置对象符合规定。这提醒我们在房地产交易及拆迁安置过程中，合同的签订与履行必须严格按照法律规定和程序进行。律师应提醒当事人在签订合同前，仔细审查合同条款，确保自己的权益得到保障。同时，对于涉及重大财产权益的合同变更，要确保程序的合法性和规范性。

**二、证据的重要性与鉴定的作用**

秦某婕通过司法鉴定确定了《委托书》和《购房人变更申请表》上的签名和指印并非其本人所为，这为其维护自己的权益提供了关键证据。在处理纠纷时，证据的重要性不可忽视。律师应指导当事人积极收集和保存相关证据，如合同、付款凭证、通信记录等。在必要时，可以通过司法鉴定等方式确定证据的真实性和有效性，为当事人争取有利的诉讼结果。

**三、拆迁安置房的特殊性质**

涉诉房屋作为拆迁安置房，具有特定的性质，并非可以自由买卖交易的房屋。这提醒我们在处理拆迁安置房的纠纷时，要充分考虑其特殊性质和相关法律规定。律师应向当事人解释清楚拆迁安置房的产权归属、交易限制等问题，避免当事人因不了解法律规定而陷入纠纷。同时，在处理涉及拆迁安置房的交易时，要确保交易的合法性和合规性。

**四、诉讼时效的适用与物权性质的诉讼请求**

本案中，法院明确指出秦某婕的诉讼请求具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。这提醒我们在处理涉及物权的纠纷时，要准确理解诉讼时效的适用范围。律师应根据具体案件情况，为当事人分析诉讼时效的问题，确保当事人的合法权益在法定时间内得到保护。对于具有物权性质的诉讼请求，要善于运用法律规定，为当事人争取合理的诉讼结果。

**五、保护被拆迁人的合法权益**

法院判决确认 M 公司与赵某强签订的合同无效，并要求 M 公司和赵某强返还房屋并协助办理过户手续，体现了对被拆迁人合法权益的保护。在拆迁安置过程中，被拆迁人的权益容易受到侵害，律师应关注被拆迁人的利益，为其提供专业的法律服务。在处理拆迁纠纷时，要依据法律规定，确保被拆迁人得到合理的补偿安置，维护社会公平正义。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！