(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林某文、林某婕向本院提出诉讼请求：1.判令依法确认被告与张某慧于2015年9月8日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：张某慧与林某贤系夫妻关系，二人育有一子两女，即长子林某安、长女林某文、次女林某婕（患有精神疾病，现由丈夫吴某坤监护）。林某楠系林某安之子。林某贤于1970年8月21日因死亡注销户口，张某慧于2020年2月9日去世。林某楠与张某慧于2015年9月8日签订《存量房屋买卖合同》，购买位于北京市石景山区一号的房产，成交价格为30万元，上述涉案房产为单位福利房购买取得产权，系林某贤生前在H公司工龄所具有的购房资格及优惠。1996年3月6日张某慧与H公司签订《房屋买卖契约》，以9792.31元购买，房屋登记在张某慧名下。

二原告认为：张某慧并非H公司职工，其没有资格单独购买涉案房屋，张某慧使用林某贤生前在H公司的工龄所具有的购房资格及优惠购买涉案房屋，该房屋并非张某慧一人所有，应有林某贤相应份额，因其已死亡，其法定继承人应有继承份额，张某慧无权处分共有财产；林某楠与张某慧签订的《存量房屋买卖合同》成交价格30万元明显低于市场价格，非善意交易，明显损害被继承人利益；林某婕因患精神疾病被判定为限制行为能力人，张某慧作为监护人，将房产以明显低于市场价格出售，损害林某婕的权益。故林某楠与张某慧于2015年9月8日签订的《存量房屋买卖合同》无效。为维护自身合法利益，特诉至贵院。

被告辩称

被告林某楠答辩称：不同意林某文、林某婕的全部诉讼请求，我方认为该合同有效，房屋不是遗产，当时房屋出售的价格，不是我们任何一方做的价，涉案房屋的价格是按照住建委当时的区域指导价定的，我方认为这是合理的价格，不是明显低于当时的市场价，且购房款我方已经实际支付给了张某慧。

法院查明

林某贤与张某慧系夫妻关系，二人婚后育有林某安、林某文、林某婕三名子女。林某楠系林某安之子。林某贤于1970年8月21日因死亡销户，张某慧于2020年2月9日因病去世。

1996年3月6日，张某慧（买方）与H公司（卖方）签订《房屋买卖契约》，约定卖方将坐落于北京市石景山区一号房间出售给张某慧，购房使用工龄优惠，房价款9792.31元。该房屋后登记在张某慧名下。庭审中，各方均认可上述购房款由林某安交纳。

2015年9月8日，张某慧（出卖人）与林某楠（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定张某慧将涉案房屋以30万元的价格出售给林某楠。2015年9月9日，涉案房屋产权转移登记至林某楠名下。经询问，林某楠一方称以现金形式将30万元房款交付于张某慧。

庭审中，林某文、林某婕主张，林某楠与张某慧签订的房屋买卖合同之成交价格明显低于当时的市场价格，并非善意交易，损害了其他继承人的权利，另外，涉案房屋使用了林某贤的购房资格及工龄，该房屋并非张某慧单独所有，故张某慧处分房屋的行为无效。

另查，林某文、林某婕曾以合同纠纷之诉将林某安、林某楠诉至本院，要求撤销2015年9月8日张某慧与林某楠签订的《存量房屋买卖合同》，本院驳回了林某文、林某婕之诉讼请求。该案查明，2005年10月13日，张某慧、林某文、林某安、林某婕之法定监护人吴某坤共同签署证明，载明：“今有一号由林某安所买产权，归林某安所有。”

裁判结果

驳回原告林某文、林某婕的诉讼请求。

房产律师点评

依法成立的合同，自成立时生效，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《民法典》第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，林某文、林某婕主张张某慧无权处分涉案房屋，但根据《民法典》之相关规定，无权处分并非导致合同无效的必然因素。

林某文、林某婕另主张张某慧与林某楠并非善意交易，损害了其他继承人的利益，但其并未提交证据证明其主张，且根据已查明的事实，张某慧、林某文、林某婕之法定监护人曾与林某楠之父林某安签署证明，根据该证明，各方均认可涉案房屋的产权归林某安所有。在此情况下，结合各方的家庭关系以及林某安出资购房的背景，张某慧以及林某安均有理由认为各方对于涉案房屋的产权归属并无争议，

故对于张某慧与林某安之子林某楠订立房屋买卖合同，以及林某楠取得涉案房屋所有权的一系列行为，已经足以达到排除双方恶意串通以谋取其他不正当利益、损害其他人合法权益的合理怀疑的程度，故法院认为，张某慧与林某楠于2015年9月8日订立的《存量房屋买卖合同》，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在行为人之间恶意串通，损害其他人合法权益的情形，据此，对于林某文、林某婕要求确认该合同无效的诉讼请求，法院不予支持。

办案心得

合同效力的判断依据

在本案中，对于合同是否有效的判断，并非仅仅依据表面上的价格或一方是否有权处分。法律对于合同效力有着明确且严格的规定，如是否违反法律法规的强制性规定、是否存在恶意串通损害他人合法权益等。这提示我们在处理合同纠纷时，要深入研究法律条文，准确把握合同效力的判断标准。

例如，在一些房产交易中，不能仅仅因为价格看似不合理就认定合同无效，还需综合考虑其他因素。

证据在诉讼中的关键作用

原告主张合同无效，但因未能提供充分证据来证明其主张，如非善意交易、损害继承人利益等，最终未得到法院支持。这突显了证据在诉讼中的决定性作用。当事人在提出主张时，必须有相应的证据予以支撑，否则难以胜诉。

比如，在房产纠纷中，如果认为交易价格不合理，应收集相关的市场价格评估报告等证据。

家庭内部协议的重要性

案件中，之前家庭成员签署的证明对于房屋产权归属的认定产生了重要影响。这提醒我们，在家庭内部涉及重大财产问题时，通过书面协议明确各方的权利义务，可以避免日后的纠纷。

例如，对于家庭共有财产的处分、继承等问题，事先签订协议能有效预防争议。

对于无权处分的理解

本案表明，无权处分并不必然导致合同无效。这要求我们在处理相关法律事务时，准确理解和适用无权处分的法律规定，不能简单地认为无权处分就必然导致合同无效，而应综合考虑其他法律因素和案件具体情况。

比如，在房产交易中，即使出售方可能存在无权处分的情况，但若符合其他法律规定，合同仍可能有效。

尊重家庭关系与交易背景

法院在判断合同效力时，充分考虑了家庭关系和交易背景。这启示我们，在处理类似纠纷时，不能孤立地看待交易行为，而应将其置于具体的家庭环境和历史交易情境中进行综合考量。

比如，家庭成员之间的长期关系、过往的财产处理方式等，都可能对当前的纠纷解决产生影响。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！