(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林某琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止对原告房屋的侵占，立即搬出北京市石景山区一号；2.判令被告支付房屋占有使用费12万元，自2019年12月18日开始计算，按照每月5000元标准计算至被告实际搬出之日；3.判令被告向原告支付2019年至2021年度供暖费3264.6元及2020年1月1日至2021年12月31日物业管理费1012.08元；4.本案诉讼费由被告承担。

事实及理由：位于北京市石景山区一号房屋系原告所有，2019年12月18日被告未经原告许可擅自将个人物品搬入该房屋，强行侵占该房屋。期间原告多次要求被告搬出均被拒绝，至今该房屋仍由被告占有。原告系一号房屋的合法所有权人，未经原告许可，被告强行侵占该房的行为严重损害原告的合法权益。为维护原告合法权益，提起诉讼，要求被告尽快腾退房屋，并按照同地段同等房屋面积的房屋租金每月5000元的标准支付原告房屋使用费。

被告辩称

被告郑某杰辩称，不同意原告的诉讼请求。一、涉案房屋系郑某杰奶奶用一间筒子楼置换为涉案的两间房，之所以能分得两间房系郑某杰年满7岁，应与父母分房，故涉案房屋能分两间系有郑某杰一间。二、郑某杰父母在1999年1月28日协议离婚时，因郑某杰从出生就一直居住在涉案房屋内，故将涉案房屋给了郑某杰和郑某杰母亲共同居住使用，并且用郑某鑫的工龄和部分款项为郑某杰出资购买了涉案房屋。当时就已经和其母亲口头约定这个房子将来是给郑某杰的。

三、林某琴的父亲林某凯系郑某杰母亲的弟弟，他对涉案房屋给郑某杰的情况全部知晓，在郑某杰母亲生病期间所有人不知情的情况下，恶意将房产赠至自己名下，并且立即过户至原告名下，该赠与合同系无效。四、郑某杰作为涉案房屋承租人和实际居住人，对涉案房屋享有合法居住权，郑某杰母亲在取得涉案房屋产权之前，郑某杰既是涉案房屋的共同居住人，对房屋有共同使用权及居住权。自1983年郑某杰父亲郑某鑫取得涉案公租房至今，郑某杰一直居住在涉案房屋内，郑某杰的户籍自1983年至今也一直在涉案房屋内。

五、涉案房屋不是一般意义上的商品房，而是家庭公租房的转化，郑某杰在涉案房屋居住了近40年，郑某杰没有子女，无任何住房，也没有能力购买住房，不管产权登记在谁名下，郑某杰都有居住权。六、郑某杰与林某琴没有合同关系也没有对房屋使用费进行约定。郑某杰是依据合法居住权居住在房屋内，因此林某琴主张房屋占用费没有事实和法律依据。

综上，郑某杰对涉案房屋享有合法居住权，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。郑某杰中间离去是因为他母亲2000年再婚，中间出了矛盾，而且再婚的时候郑某杰母亲让他丈夫居住在房屋里。

法院查明

2019年《不动产权证书》显示：权利人为林某琴单独所有。

原告林某琴提交的居民供热采暖合同及发票显示，林某琴缴纳了涉案房屋2019-2021年被告占有使用期间的供暖费3264.6元。

原告林某琴提交的物业服务合同及收据发票显示：林某琴缴纳了物业管理费1012.08元。

被告郑某杰提交的北京市海淀区人民法院《民事调解书》载明：双方当事人自愿达成如下协议：一、郑某鑫与林某涵离婚；……；三、坐落于北京市朝阳区A号楼房一间由郑某鑫居住使用，坐落于北京市海淀区B号二居室住房一套由林某涵居住使用，待产权证书发放后归其所有。

庭审中，被告郑某杰称，2019年6月23日，林某涵死亡。林某涵系郑某杰之母，林某涵与林某凯系姐弟关系，林某凯系原告林某琴之父。在2019年7月底8月初，是林某凯给的我钥匙，我搬进涉案房屋，林某凯同意往里面搬东西。2020年4月3日上午林某琴来我们家说要换锁，还叫来开锁公司的人，让我轰走了，然后报了警。

被告郑某杰对原告林某琴提交的证据（一）不动产权证书的真实性认可，证明目的不认可。表示该产权是非法取得，系原告父亲林某凯将郑某杰母亲的房产骗到自己名下后，立即过户给自己女儿。

被告郑某杰表示不同意法庭酌定占用费，亦不申请鉴定同地段房屋租金标准。

被告郑某杰对原告林某琴提交的证据（五）居民供热采暖合同及发票2张的真实性认可，表示采暖合同是跟案外人签订的，我们不发表意见，与本案无关。2019年的时候原告自己对产权进行了变更，郑某杰是合法居住在自己的房子。原告林某琴表示，本案主张的租金实际为占有使用费，而供暖费是被告作为享受人应该给原告支付，而非意义上的租赁关系。

被告郑某杰对原告林某琴提交的物业服务合同及收据发票不发表质证意见，这是与案外人的，与本案无关。郑某杰表示，2019年的物业费是我妈林某涵交的，2021年的物业费是我交的。

原告林某琴对被告郑某杰提交的证据（一）户口本的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，户口所在地与本案没有关系，该证据也不能证明被告一直在该房屋内居住。

原告林某琴对被告郑某杰提交的证据（二）的真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不认可。表示该调解书证明该房屋为林某涵离婚后个人财产，与被告无关，不存在被告所谓居住权的事实。

原告林某琴对被告郑某杰的证人证言的证明目的不认可。

裁判结果

一、被告郑某杰于本判决生效后七日内腾空并搬离位于北京市石景山区一号房屋；

二、被告郑某杰于本判决生效后七日内给付原告林某琴自2020年4月3日至实际搬离北京市石景山区一号房屋的占用使用费。

三、被告郑某杰于本判决生效后七日内给付原告林某琴2019年至2021年度供暖费3264.6元及2020年度的物业管理费1012.08元；

四、驳回原告林某琴的其他诉讼请求。

房产律师点评

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，涉案房屋权利人为林某琴单独所有，被告郑某杰未能证明其对涉案房屋享有合法的使用权。原告林某琴主张被告搬离涉案房屋、支付占用使用费并支付取暖费和物业费的主张，有事实及法律依据。原告林某琴未能证明其在2019年12月18日向被告郑某杰主张过权利，亦未能证明被告郑某杰为违法搬入涉案房屋。

依据本案查明的事实，2020年4月3日原告林某琴欲对涉案房屋换锁的行为，可以认定为是对涉案房屋主张权利的行为。原告林某琴未能充分证明涉案房屋的租金标准，法院考虑原告林某琴同意酌定使用费的标准并参考涉案房屋同地段的租金标准，依法酌定涉案房屋的租金。

办案心得

首先，明晰产权归属是解决此类纠纷的关键前提。在本案中，不动产权证书明确显示房屋权利人为原告单独所有，这为原告主张权利提供了重要的法律依据。但被告以各种理由试图主张自己对房屋的权利，这就需要我们仔细审查各方提供的证据，以准确判断房屋的合法归属。

其次，证据的效力和充分性对案件的走向有着决定性的影响。原告提供了一系列证据来支持自己的诉求，而被告虽提出了反驳观点，但未能提供足够有力的证据来证明其对房屋享有合法使用权。这提醒我们，在诉讼过程中，当事人应当注重证据的收集和保存，以充分支持自己的主张。

再者，对于居住权等特殊权利的认定，需要严格依据法律规定和相关证据。被告以长期居住等理由主张居住权，但在法律上未能得到支持。这表明，仅凭居住事实并不必然赋予当事人合法的居住权，必须符合法定的条件和程序。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！