(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某霞向一审法院起诉请求：1.判决确认2010 年王某聪与王某远签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.诉讼费由王某远承担。

王某远上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。

事实与理由：一、一审法院适用法律错误，本案《存量房屋买卖合同》（以下简称涉案合同）并非虚假意思表示。1.王某聪与林某签订《存量房屋买卖合同》（以下简称涉案合同）是以物抵债的履行。2.为办理北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）过户签订的涉案合同应属有效。二、一审判决没有查明案件基本事实。涉案合同系《抵押合同》的履行行为，一审只有在探明何为王某聪和林某真实意思表示的情况下才能正确审理本案，一审法院在没有查明案件基本事实的情况下对涉案合同的效力作出判决，应予以纠正。

三、根据法不溯及既往的原则，一审适用民法典错误，本案应适用当时的法律规定。四、《抵押协议》与涉案合同均是王某聪与林某的真实意思表示，双方合意将之前的债务关系变更为房屋买卖关系且已经履行完毕，最高院以及北京各法院案例均认可基于以物抵债签订的房屋买卖合同合法有效。

被告辩称

周某霞辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。1.王某远主张以物抵债没有依据。2.涉案房屋过户没有经过王某聪同意和过户。3.王某远陈述的事实和理由自相矛盾。

法院查明

北京市海淀区一号房屋原登记于王某聪名下。2010 年，王某聪（出卖人）与王某远（买受人）签署《存量房屋买卖合同》，约定将上述房屋以 280 万元的价格予以转让。林某系王某远之母，作为法定代理人代王某远在前述合同中签字。现涉案房屋已转移登记至王某远名下，后王某聪于 2013 年 10 月 28 日因病去世。

周某霞主张其与王某聪为夫妻关系，王某远对此不予认可。对于周某霞及王某聪的身份关系，北京市第二中级人民法院之前判决书查明：“经一审法院查证，王某聪与周某霞自 1987 年 7 月 10 日登记结婚至今未合法办理离婚手续，即二人系合法夫妻关系，现王某聪已去世，根据相关法律规定，姜某有权就王某聪与周某霞婚姻关系存续期间王某聪以个人名义所负债务向周某霞主张权利。”该判决为生效判决。

周某霞于 2018 年起诉王某远，要求确认王某聪与王某远于 2010 年 11 月 10 日签订的《存量房屋买卖合同》无效。法院于 2019 年 8 月 21 日作出判决书，判决：确认王某聪与王某远于 2010 年 11 月 10 日签订的《存量房屋买卖合同》无效。被告王某远不服该判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于裁定书，以事实认定不清为由，裁定撤销原判决，发回重审。

就王某聪与王某远的真实意思表示，王某远承认其与王某聪签订的《存量房屋买卖合同》并无买卖房屋的真实意思表示，但主张系双方合意通过签订买卖合同的形式完成房屋过户，具体原因在原审诉讼中，其主张系因为赠与及债务纠纷等多种原因；在发回重审后，经一审法院询问，现王某远明确系涉及到王某聪与王某远之母林某因案外的其他债权债务纠纷引发，系王某聪为偿还林某债务进行的抵扣房屋，合同中关于房屋价款等主要对等义务系抵债发生，并未实际按照合同约定支付。

法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。根据本案已查明的事实，王某聪与王某远签订的《存量房屋买卖合同》，作为生效判决确认的与王某聪存在合法夫妻关系的周某霞，其主张合同无效诉讼主体适格。经原审、一审法院重审已经反复查明王某聪、王某远并无买卖房屋的真实意思表示，无论其隐藏的真实目的是否正当，该目的应只对合同相对方即王某聪、王某远之间的隐藏的民事法律行为效力产生影响，而对于虚假的意思表示实施的签订《存量房屋买卖合同》的行为仍应属无效。

对于该合同外的利害关系人周某霞，其并不需要举证证明二者之间签订的《存量房屋买卖合同》的真实意愿，王某远亦不能以其与王某聪存在其他隐藏目的作为抗辩理由对抗周某霞，对于王某远的辩称，法院不予采信。

裁判结果

确认王某聪与王某远于 2010 年 11 月 10 日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

房产律师点评

本案的争议焦点为王某远与王某聪之间是否存在以物抵债的法律行为；王某远主张其母林某与王某聪之间存在抵押合同关系，后因债务无法履行，将涉案房屋以物抵债过户给王某远，但是，成立以物抵债，需要合同双方明确的意思表示，本案中，王某远提供的证据不足以证明林某与王某聪之间的抵押合同关系，更重要的是，仅有《抵押合同》及王某远与王某聪订立涉案合同并过户房屋的事实，无法建立两个事实之间的关联关系，不能证明王某聪有同意将涉案房屋过户给王某远以用于抵偿其债务的意思表示。

另外，需要指出的是，本案此前庭审中，王某远主张其为王某聪与林某之女，其取得涉案房屋是基于王某聪的赠与，双方之间名为买卖实为赠与，而在本案发回重审后，王某远推翻此前的主张，主张其与王某聪之间系以物抵债合同关系，王某远的上述行为违反了禁止反言的原则，对于其新的主张，法院本应对其苛以更高的举证责任，但是如前所述，其仅就基本的事实亦无法充分证明，故法院对其反言行为则不再要求其给予合理解释，对于其有关以物抵债的主张不予采信。

需要强调的是，通谋虚伪行为无效不影响被隐藏的目的行为的效力。就王某聪与王某远房屋买卖行为背后隐藏的目的行为，王某远有两种不同的陈述，法院根据王某远在此次案件审理中的主张，仅能确认并不存在以物抵债的法律关系，故对于目的行为究竟为何，考虑周某霞仅对涉案合同的效力提出主张，未就王某远与王某聪之间房屋买卖行为所隐藏的目的行为的效力予以主张，故法院对该目的行为的性质及效力均不予审查，双方对此如仍有争议，可另行主张。

办案心得

关于证据的充分性：

在本案中，王某远主张存在以物抵债的关系，但所提供的证据不足以支撑其主张。这提醒我们，在涉及重大财产交易的纠纷中，当事人必须要有充分、确凿的证据来证明自己的主张，否则很难得到法院的支持。

意思表示的明确性：

房屋买卖等重大民事法律行为中，当事人的真实意思表示应当清晰明确。若存在虚假意思表示，可能导致合同无效。对于隐藏的真实目的，也需要有明确的证据和意思表示，否则难以确定其效力。

禁止反言原则的重要性：

王某远在案件审理过程中多次改变主张，违反了禁止反言原则。这警示当事人在诉讼中应当保持陈述的一致性，随意变更主张不仅难以被法院采信，还可能导致自身处于不利地位。

法律适用的准确性：

一审法院适用法律的准确性受到王某远的质疑，这提示律师在处理案件时，要对法律适用进行严谨的分析和判断，确保符合法律规定和司法实践。

合同效力的审慎判断：

对于类似的房屋买卖合同，应当审慎判断其效力。不仅要考虑当事人的真实意愿，还要综合各种证据和法律规定，避免因合同效力问题产生纠纷。

诉讼策略的制定：

当事人应在案件之初就制定合理的诉讼策略，明确自己的主张和依据，并根据案件进展适时调整。同时，要充分考虑可能面临的举证责任和法律风险。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！