(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李某涛向一审法院起诉请求：1、判令李某凡违法转让李某涛拥有 50%所有权的涉案房屋所得现金 1217.5 万元归属李某涛并立即向李某涛给付；2、判令张某亚对李某凡的给付义务承担连带责任。

李某凡上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。

事实和理由：1、一审法院认定事实错误，李某涛与张某亚购买北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）时将房屋产权人登记为李某凡，此后长达 14 年都未对此提出异议，从李某涛作为李某凡监护人代为申请登记的默示的积极行为可体现李某涛、张某亚具有赠与房屋的意思表示，李某涛具有代为接受赠与的意思表示，李某涛、张某亚与李某凡就涉案房屋形成赠与合同关系。

李某涛与张某亚离婚时，亦未处理登记在李某凡名下的涉案房屋，涉案房屋涉及诉讼时，也是李某凡将债务全额偿还，李某凡作为涉案房屋的产权人及义务人处理了涉案房屋的核心事宜；

2、李某涛实际上并不存在既是赠与人、又是受赠人代理人的“自己代理”行为，如果认定为双方系借名买房，应当由李某涛承担证明责任，且不利于当时作为未成年人的李某凡的利益保护，李某涛的陈述严重违背日常生活常理及李某涛与张某亚的离婚协议。

被告辩称

李某涛辩称，同意一审法院判决，不同意李某凡的上诉请求及理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋是我和张某亚在婚姻关系存续期间的共同财产，各自拥有 50%的份额，没有证据证明我和张某亚将涉案房屋赠与李某凡。

张某亚述称，涉案房屋是我和李某涛赠与李某凡，李某涛未提交证据证明系借名买房，一审判决与我和李某涛的离婚协议以及李某凡偿还巨额抵押款避免银行执行涉案房屋的事实不相符。

法院查明

李某涛与张某亚原系夫妻，于 1989 年 2 月 11 日生有一女即李某凡。2003 年 7 月 10 日李某涛向北京 M 公司交纳涉案房屋购房款 2454108 元。2004 年 6 月 6 日，李某涛以李某凡的名义（乙方）与北京 M 公司（甲方）签订《北京市商品房买卖契约》，约定：乙方自愿购买涉案房屋，房屋建筑面积为 320.52 平方米，房屋售价为 2454108 元。李某涛在上述合同乙方处签名“李某凡”，并交纳了公共维修基金、契税、印花税等费用。

后涉案房屋取得房屋所有权证，所有权人登记为李某凡。房屋所有权证下发后，长期由李某涛保管，后李某涛办理抵押手续时将所有权证原件交给银行，李某凡于 2015 年从银行取走。另，李某涛还出资购买了另外四套房屋，将其中两套房屋全部产权和两套房屋 99%的产权登记在李某凡名下。

自 2003 年 9 月李某涛占有房屋。李某凡于 2017 年 11 月诉至法院要求承租人返还涉案房屋，李某涛作为第三人参加诉讼。法院经审理后判决承租人将涉案房屋腾退给李某凡。李某涛不服判决提起上诉，北京市第一中级人民法院作出判决，认为涉案房屋现登记在案外人北京 R 公司名下，李某凡现已并非涉案房屋的所有权人，其以涉案房屋所有权人身份提起本案诉讼要求承租人腾退房屋，缺乏事实和法律依据，不能成立，故撤销之前民事判决，驳回李某凡的全部诉讼请求。

李某涛在法院另案起诉李某凡、北京 R 公司，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。法院审理后作出判决，认定该房屋买卖合同有效，该判决已生效。李某凡出售涉案房屋价格为 2435 万元。李某凡称因李某涛阻止出售房屋，其另行支付违约金 190 万元。

另经审理查明，2005 年 11 月 4 日李某涛（甲方）与张某亚（乙方）签订《离婚协议》，约定：甲乙双方协商均同意离婚，并商定以下协议条款：一.双方于 2005 年 11 月办理正式离婚手续；二.甲方于 2006 年 5 月 30 日前落实如下产业：1.将三套住房给乙方，一套用于自住，两套用于出租，甲方按乙方要求对其住房进行重新装修并购置家具，同时甲方应将其余二套出租。自 2006 年元月起，全部租金收入归乙方所有；2

.甲方负责付清以上房屋全部按揭余款并结清全部欠费，将三套房产权证书交至乙方手中……四.此前登记乙方名下的其他物业交回甲方全权处置，如需办理产权变更时，乙方予以全面配合；……

2005 年 11 月李某涛、张某亚于北京市海淀区民政局办理了协议离婚手续。同日双方在民政部门签订的离婚协议的内容为：1.凡属男女方个人使用的物品，包括衣物，家具用品及车辆均归个人所有，目前已分割完毕，双方无争议。2.目前凡属男方名下的一切资产（包括房产）归男方所有；凡属女方名下的一切资产（包括房产）归女方所有，目前已分割完毕，双方无争议。经审查，李某涛、张某亚均认可除登记在李某凡名下的房屋外，双方名下均有婚后购买的其他不动产。

法院认为。涉案房屋系李某涛、张某亚婚姻关系存续期间以夫妻共同财产购买，产权登记在李某凡名下，购房时李某凡尚未成年，且无独立财产。虽然不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但实际生活中，夫妻双方共同出资购房后，可能基于各种因素的考虑而将房屋的产权登记在未成年子女名下，故不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产，而应审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。

关于李某涛出资购买涉案房屋并登记在李某凡名下的行为是否构成“赠与”一节，法律规定：“赠与人明确表示将赠与物赠与未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”。因合同法上的赠与系双方法律行为，需赠与人赠与的意思表示真实、自由，且受赠人应发出接受赠与的意思表示。而本案中，李某涛购买涉案房屋，其以李某凡的名义签订购房合同和取得房屋所有权证时，李某凡仍为未成年人，其民事行为仍需由父母代理，此时李某凡父母可代李某凡接受第三人赠与。

如扩大解释将李某涛的行为认定构成赠与，赠与人与受赠人皆为李某凡的父母，从而在自己与自己之间发生民事法律行为，该行为不可能发生合同法上的效力，同时，也不属于上述的赠与情形。故李某涛购房时将涉案房屋登记在李某凡名下的行为与李某凡之间不成立赠与。

再者，现未有证据显示李某涛、张某亚在李某凡成年后，有将涉案房屋赠与给李某凡的共同意思表示，且李某涛一直未将涉案房屋的实际控制权交付于李某凡，该房屋的使用和收益均由李某涛掌握。如认为是赠与行为，李某涛、张某亚不会做出此种处置安排。

综上，李某涛、张某亚自始至终并未形成将涉案房屋赠与给李某凡的合意，结合涉案房屋的购房款及相关费用均由李某涛支付，购房手续由李某涛完成，李某涛一直控制涉案房屋，长期保管房屋所有权证原件，并将婚后利用夫妻共同财产购买的多套房屋产权均登记在李某凡名下等情形，可认定本案涉案房屋的真正权利人并非李某凡，而应为李某凡父母即李某涛、张某亚的共同财产。

从两份离婚协议内容可见，李某涛明知涉案房屋登记在李某凡名下，但离婚时仅处理了登记在李某涛、张某亚各自名下的不动产，并未对涉案房屋的权属进行分割，法院认定李某涛仅享有该房屋 50%的份额。故李某凡将涉案房屋出售给案外人的行为，侵犯了李某涛的财产权益，李某凡应赔偿李某涛因此遭受的损失，李某凡主张其支付违约金 190 万元系因李某涛阻挠其卖房所致，但涉案房屋自始不属于李某凡的财产，故违约金应由李某凡自行承担。

现李某涛因李某凡已将涉案房屋出售，要求李某凡向其支付 1217.5 万元的诉讼请求，法院予以支持。关于李某涛要求张某亚承担连带责任，缺乏法律依据，法院不予支持。

裁判结果

判决：一、李某凡于本判决生效后七日内赔偿李某涛 1217.5 万元；二、驳回李某涛的其他诉讼请求。

房产律师点评

应当依据当事人的真实意思表示认定当事人之间的法律关系性质。本案中，李某涛与张某亚在夫妻关系存续期间利用夫妻共同财产购买涉案房屋，登记在李某凡名下。李某凡主张系李某涛、张某亚将涉案房屋赠与其，李某涛主张仅是将涉案房屋登记在李某凡名下，涉案房屋仍应属于李某涛与张某亚的共同财产。因双方并未就此签订书面合同，故应当从双方当事人的行为推定其真实意思。

依据本案查明的事实，涉案房屋的购房款系李某涛支付，涉案房屋交房后一直由李某涛控制使用，房屋的产权证原件亦一直由李某涛持有。在李某凡成年之前，李某涛作为李某凡的监护人，代其管理涉案房屋及持有涉案房屋产权证尚属合理，但李某凡成年后，李某涛亦始终未将涉案房屋实际控制权或涉案房屋的收益、权利凭证等交付给李某凡，李某凡始终未能真正掌控涉案房屋。由此可知，李某涛并无将涉案房屋赠与李某凡的意思表示。

结合李某涛在庭审时主张其系为规避生意风险而将涉案房屋登记在李某凡名下，可对其使用李某凡名义购房一事做出合理解释，故法院认定李某涛、张某亚将涉案房屋登记在李某凡名下仅系使用李某凡的名义购买涉案房屋，并非将涉案房屋赠与李某凡。法院据此认定李某涛对涉案房屋享有 50%的份额并判决李某凡赔偿李某涛 1217.5 万元是正确的。

李某凡主张李某涛、张某亚将涉案房屋赠与其所有，证据不足。李某凡主张李某涛、张某亚在离婚协议中并未对涉案房屋进行分割，但此情节并不足以否定涉案房屋归李某涛、张某亚所有的事实。李某凡另主张曾为涉案房屋偿还相关债务，但此行为亦不影响涉案房屋的所有权归属，就由此引发的相关权利义务，李某凡可另行解决。

办案心得

在上述案件中，核心矛盾在于涉案房屋的实际所有权归属存在争议，究竟是登记在名下的子女所有，还是应认定为父母的共同财产。

从这个案件中，我们可以得到以下启示：

首先，对于房产登记的谨慎性。在家庭内部的房产处置中，将房产登记在子女名下这一行为需要慎重考虑。尽管登记具有公示效力，但在实际情况中，若无法证明存在明确的赠与意思表示，登记行为不一定能直接决定房产的最终归属。这提醒人们，在进行房产登记时，应充分考虑各种可能的法律后果，并确保登记行为与真实的意思表示相一致。

其次，证据保留的重要性。在类似的家庭财产纠纷中，当事人的主张能否得到支持，很大程度上取决于其所提供的证据。例如，在本案中，关于购房款的支付、房屋的实际控制和使用情况等方面的证据，对于确定房屋的真实权属起到了关键作用。因此，在日常的经济活动中，特别是涉及重大财产的处置时，应当注重保留相关的证据，以应对可能出现的纠纷。

再者，关于赠与行为的认定。法律对于赠与行为有明确的规定和要求，不能仅凭房产登记在子女名下这一单一事实就简单认定为赠与。这要求我们在判断是否构成赠与时，要综合考虑各方的真实意愿、行为表现以及相关证据。对于父母而言，如果确有赠与的意愿，应当通过书面协议等形式明确表达，以避免日后产生争议。

最后，婚姻关系变化对家庭财产处置的影响。在夫妻离婚时，对于未明确分割的财产，尤其是像涉案房屋这种存在权属争议的财产，容易引发新的纠纷。这提示夫妻在离婚过程中，应当对家庭财产进行全面、清晰的分割和约定，避免因遗漏或模糊处理而给后续的生活带来不必要的麻烦。

总之，这个案件提醒我们，在家庭财产特别是房产的处置中，要充分考虑法律规定和可能的风险，注重证据的保留和意思表示的明确，以维护自身的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！