(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李某文向一审法院起诉请求：确认李某文与王某辉口头约定的借名买房合同有效。

李某文上诉请求：撤销一审判决，改判支持李某文的一审诉讼请求，确认李某文与王某辉口头约定的借名买房合同有效。

事实和理由：1.北京市昌平区一号房屋（以下简称涉案房屋）系李某文全额出资购买，一审判决对购房出资的关键事实未查清；2.李某文与孙某英虽为男女朋友关系，但李某文与王某辉并无过多接触，一审判决认定三人形成类似家庭成员的关系是错误的；3.李某文提交的与孙某英的谈话录音可以证明李某文与王某辉之间存在借名买房合同关系。

被告辩称

王某辉辩称，同意一审法院判决，不同意李某文的上诉请求及理由。

孙某英述称，同意一审法院判决，不同意李某文的上诉请求及理由。

法院查明

孙某英与王某辉系母子关系，李某文与孙某英为男女朋友关系。2005年4月27日孙某英代理王某辉，与案外人齐某川签订《房屋买卖合同》，购买涉案房屋，房屋总价为226746元。之后，王某辉取得该房屋的所有权证，登记的房屋性质为经济适用房。

2007年至2011年，涉案房屋由王某辉、孙某英居住使用，2011年李某文搬至房屋内，2015年王某辉搬离房屋。现涉案房屋的《房屋买卖合同》、《房屋交易居间合同》、契税完税证明、物业费用票据等原件由李某文持有。房屋的所有权证由王某辉持有。

2018年7月13日，孙某英出具《证明》，内容为：2005年购住房，由李某文孙某英两人共同居住，出资人李某文。孙某英对证明的真实性无异议，但称系出于安慰目的书写了证明。

关于房屋出资情况，三方均认可购房款由孙某英账户支付至出卖人账户。李某文称购房款全部由其出资，取款后转至孙某英账户。王某辉第一次开庭称出资10万元，第二次开庭改称出资16万元，其余购房款因其母告知无需操心，因此没有过问。孙某英称李某文出资9万元，王某辉出资16万元，剩余为自己的钱。

法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案的焦点问题在于李某文与王某辉之间是否存在口头的借名买房约定。在借名买房法律关系中，应综合考虑当事人之间的身份关系、房屋的出资及占有使用情况予以认定。在本案中，李某文、孙某英虽未结婚，但购房前，二人多年为男女朋友关系，李某文、孙某英与王某辉之间已形成类似家庭成员的身份关系。

李某文对购买涉案房屋虽有出资，但综合考虑当事人之间的身份关系、房屋的居住使用情况，无法认定在购房之初，李某文与王某辉达成了借名买房协议，李某文对于涉案房屋的出资，应视为一种类似家庭成员的共同购房行为，其要求确认与王某辉之间的借名买房关系有效没有事实及法律依据，法院不予支持。

裁判结果

判决：驳回李某文的全部诉讼请求。

房产律师点评

当事人主张借名买房，在没有明确书面约定的情况下，应当同时符合以下条件：一、房屋系借名人出资购买；二、房屋由借名人装修及居住、使用；三、房屋权属证书、购房发票等材料原件由借名人持有；四、对借名买房的原因作出合理解释。

本案中，李某文主张其与王某辉存在借名买房关系。但依据本案查明的事实，涉案房屋在2007年至2011年由王某辉、孙某英居住使用，李某文系2011年才搬至涉案房屋中；李某文虽持有涉案房屋的《房屋买卖合同》、《房屋交易居间合同》、契税完税证明等材料原件，但涉案房屋的所有权证则由王某辉持有。因此，涉案房屋的居住使用情况及相关材料原件的持有情况均不符合借名买房合同关系的特点，且考虑到李某文与孙某英之间的男女朋友关系，难以认定李某文与孙某英之子王某辉之间就涉案房屋存在借名买房的合同关系。法院据此驳回李某文的诉讼请求是正确的。

李某文提交的录音系其与孙某英之间的谈话内容，而涉案房屋登记的权利人为王某辉，孙某英的陈述不足以证明李某文与王某辉之间存在借名买房关系。因现有事实情况已足以认定李某文与王某辉之间不构成借名买房合同关系，故就李某文的出资情况，法院在本案中不予审查处理，李某文因对涉案房屋出资所享有的权益可以另行主张。

办案心得

这起借名买房纠纷案件给我们带来了以下几个方面的重要启示：

首先，借名买房应签订明确的书面协议。在本案中，由于双方仅存在口头约定，导致在主张借名买房关系时缺乏有力的直接证据，增加了举证和认定的难度。因此，为避免后续纠纷，借名买房时务必签订详细、清晰的书面协议，明确双方的权利和义务。

其次，在判断借名买房关系是否成立时，法院会综合考量多种因素，包括当事人之间的身份关系、房屋的出资情况、占有使用情况以及相关材料的持有情况等。这提醒我们在处理类似事务时，要全面、客观地收集和保留能够证明借名买房事实的各类证据。

再者，对于房屋出资的证据要清晰、明确。本案中各方对于购房出资的陈述存在较大分歧，且难以查证，这使得出资情况在判断借名买房关系时难以起到决定性作用。因此，在出资时应当保留清晰、可追溯的资金流向证据。

另外，家庭成员或亲密关系之间的房产交易更应谨慎处理。在本案中，由于李某文与孙某英的男女朋友关系，使得法律关系更加复杂，也增加了认定借名买房的难度。在这种情况下，更应当明确权利义务，避免因情感因素导致法律关系模糊不清。

最后，对于未被认定为借名买房关系的当事人，其因出资所享有的权益仍可通过其他合法途径主张。这提示我们在面对不利的法律判决时，要充分了解自身的权利，通过合法手段维护应有的利益。

总之，这起案件提醒我们在借名买房这类复杂的法律关系中，要注重书面协议的签订、证据的收集和保存，以及谨慎处理亲属间的财产关系，以保障自身的合法权益。