(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

王某聪、赵某婕向一审法院起诉请求：判令王某洋十日内协助王某聪、赵某婕办理丰台区一号房屋所有权转移登记手续，转移登记至王某聪和赵某婕名下。

王某洋上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一审法院认定王某聪、赵某婕与王某光之间存在借名买房属于认定事实错误。第一，本案购房合同等文件均为王某光签订，即使涉案购房款确实为王某聪、赵某婕支付，也不能证明必然存在借名买房法律关系。第二，王某聪、赵某婕没有举证借名买房协议或者王某光承认借名买房的证据。第三，王某聪、赵某婕主张“父子之间借名买房所以没有签署协议”的说法不成立，王某光与妻子刘某丹对于家庭之间分配财产避免两个儿子发生纠纷有很强的证据意识。

第四，赵某婕提供的 60 万元银行借款与本案无关，该款项收款方并非涉案房屋出卖方。第五，持有购房手续与借名买房没有必然因果关系，王某光系因车祸突然去世，王某聪向王某洋隐瞒了父亲去世的消息。王某聪可以利用时间优势先占相关资料。第六，一审法院未查明涉案房屋财产性质为王某光的遗产，王某聪曾向公证处申请办理涉案房屋遗产继承公证。一审法院故意曲解了王某洋承诺配合办理公证手续的行为性质，王某洋答应配合只是为了弄清王某光遗产情况。第七，一审判决变相鼓励规避限购政策的炒房行为。

被告辩称

王某聪、赵某婕辩称，同意一审判决。一审法院认定借名买卖事实正确，王某聪家庭名下两套房不能购买涉案房屋，借用父亲名义购房符合常理。涉案房屋购房手续由实际购买人持有，且支付全部房款。父子之间关系特殊通常情况下不存在书面协议。王某聪有赡养父亲义务，当父亲提出希望换一个居住环境，王某聪又有条件满足老人的想法，让其居住在涉案房屋合情合理。王某洋认为一审判决变相鼓励炒房，该主张不成立。

法院查明

王某光与刘某丹系夫妻关系，二人育有一子王某聪。王某聪与王某洋均表示王某洋系王某光的继子。《王某聪同志档案摘抄表》显示，王某聪父亲王某光、母亲刘某丹、哥哥王某洋。王某聪与赵某婕于 2003 年 3 月 6 日结婚。刘某丹于 2013 年 10 月 28 日去世。王某光于 2019 年 3 月 15 日去世。

2014 年 7 月 3 日，郭某（出卖方、甲方）与王某光（买受方、乙方）、E 公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定基于甲乙双方签订的《北京市存量房买卖合同》及甲乙丙三方签订的《居间合同》，现达成补充协议如下：甲方同意将涉案房屋出售给乙方，建筑面积 58.31 平方米，乙方分三次支付购房款，在签订合同当时交付甲方定金 30000 元，网签完成后通过自行交接方式支付首付款 600000 元，过户前一天通过资金监管支付剩余房款 1070000 元。

2014 年 7 月 7 日，郭某（甲方）与王某光（乙方）签订《装修款补充协议》，约定甲方出售给乙方的标的房屋总价款为 1700000 元，其中标的房屋的配套设施折价款 630000 元，房屋过户价为 1070000 元，配套设施折价款的交接方式和时间，由甲乙双方自行协商。

2014 年 8 月 20 日，涉案房屋登记在王某光名下。

现王某聪、赵某婕以其与王某光之间存在借名买房关系为由，诉至法院，要求王某洋协助其办理涉案房屋的产权过户手续。王某洋认为王某光有能力购买涉案房屋，且涉案房屋登记在王某光名下，不同意王某聪、赵某婕的诉讼请求。

审理中，王某聪、赵某婕为证明其为涉案房屋的实际购房人，向法院提交了以下证据予以证明：

一、房屋所有权证三本，用以证明王某聪、赵某婕名下已有两套房屋，无再行购买房屋的资格，故借用王某光的名义购房。上述证据显示赵某婕于 2009 年 9 月 7 日取得了朝阳区 A 号房屋的所有权；王某聪于 2006 年 7 月 7 日取得了西城区 B 号房屋的所有权，后该房屋于 2019 年 10 月 15 日登记为王某聪、赵某婕按份共有。王某洋对房屋所有权证的真实性予以认可。

二、《存量房自有交易资金划转协议》、《二手房首付款确认函》、王某聪借记卡账户历史明细清单、转账贷方凭证，用以证明王某聪、赵某婕实际支付了购房款。

王某洋认可上述证据的真实性，但指出因王某光去世突然，王某聪、赵某婕有可能是在料理后事时取得上述购房手续的原件。王某洋同时指出王某聪于 2014 年 7 月 4 日支付 30000 元而郭某于 7 月 3 日出具定金收据有违常理，王某聪表示 30000 元系通过 ATM 转账支付，银行流水单显示可能会有延时；

王某洋指出王某聪汇款 600000 元的账户与郭某在《存量房自有交易资金划转协议》上留存的账户不一致，王某聪表示装修款 630000 元由买卖双方自行交接，是根据郭某另行提供的账户进行支付的；王某洋指出《二手房首付款确认函》上王某光的签字不真实，王某聪表示该确认函中王某光签字系由王某聪代签，涉案房屋交易过程中只是用了王某光的购房资格和王某光的银行账户，其余手续都是由王某聪和赵某婕办理的。

三、《个人循环借款合同》、《个人最高额抵押合同》及个人借款凭证，用以证明 600000 元购房款来源于赵某婕用自有房屋抵押向银行借款。上述证据显示，600000 元贷款发放日为 2014 年 7 月 31 日。王某洋对该组证据的真实性予以认可，但认为与本案无关。

庭审中，王某洋表示其曾承诺配合王某聪去公证处办理涉案房屋过户相关手续，但因公证员告知签字即代表放弃相关权利，王某洋认为自己既然对涉案房屋有权利就不同意放弃。对于涉案房屋的使用情况，双方均认可由王某光在生前居住，王某聪、赵某婕表示刘某丹去世后，王某光想换一个居住环境，故涉案房屋购买后交由王某光居住使用。

另查，截止一审判决作出前，王某聪、赵某婕未取得购房资格。

法院认为，本案争议焦点为王某聪、赵某婕与王某光之间是否存在借名买房的事实。根据双方陈述及在案证据，法院对该争议认定如下：首先，从王某聪、赵某婕借名买房的合理性来看，因购房时王某聪、赵某婕家庭名下已有两套房屋，不能再以二人名义购买涉案房屋，法院认为借名买房存在一定合理理由；其次，购房手续的持有人一般应为房屋的实际购买人，涉案房屋全部购房手续由王某聪、赵某婕持有，王某洋虽表示购房手续材料有可能是王某聪、赵某婕在处理王某光遗物时获得，但其亦表示曾配合王某聪、赵某婕去公证处办理相关过户手续，且在去公证处之前未曾见过涉案房屋全部购房手续；

第三，最为重要的是王某聪、赵某婕提交的出资证据能够互相印证其支付了全部购房款的事实；第四，王某聪、赵某婕对涉案房屋使用情况的说明亦有其合理性。综合上述关于借名购房之理由、购房手续持有、涉案房屋出资、占有使用等情况证据及当事人陈述的分析，法院认为，王某聪、赵某婕之举证达到了证明其与王某光之间存在借名买房合意的高度盖然性。法院确定王某聪、赵某婕与王某光就涉案房屋形成了事实上的借名买卖房屋合同的法律关系。

但因王某聪、赵某婕目前并无购房资格，故对王某聪、赵某婕要王某洋配合其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。

二审中，王某洋提交通话录音，拟证明涉案房屋为王某光遗产，王某洋受邀办理公证时并不知道办理什么性质的公证；证明材料、证明、微信截屏，拟证明王某光、刘某丹为预防去世之后家庭成员之间纠纷，曾就其他房产作出书面材料；受理案件通知书、起诉状，拟证明王某洋首先起诉了王某聪继承纠纷；

企业信用报告，拟证明案涉 60 万元银行贷款收款人是 M 公司，与卖方无关。王某聪对上述证据真实性认可，证明目的不认可。王某洋提交西城区人力资源服务中心出具的证明，拟证明王某洋和王某光之间形成抚养关系。王某聪认可证据真实性，但称不清楚王某洋与王某光是否一起生活过。

王某聪申请证人郭某出庭作证，并提交郭某所持有的银行卡两张、郭某与配偶陈某英的结婚证，拟证明房款支付情况。郭某作证称，其为涉案房屋出卖人，交易时王某光、王某聪、赵某婕都有参与，其与王某光接触较多，涉案 60 万元为涉案房屋购房款。王某洋认可结婚证、银行卡真实性，称证人陈述买房前期和王某光接触比较多，证明是王某光买房；本案查明商品房买卖合同、补充协议、资金划转协议等都是王某光签署，只有存款确认函是王某聪代签，证人证言有伪证成分。

裁判结果

驳回王某聪、赵某婕的诉讼请求。

房产律师点评

本案争议焦点为法院确认王某聪、赵某婕与王某光就涉案房屋形成事实上的借名买房合同关系是否有误。借名买房是指当事人协议约定一方借用他人名义购买房屋，实际支付购房款，并将房屋登记在他人名下，由借名一方实际享有房屋权益。当事人对是否存在借名买房约定存在争议时，应当由主张借名买房法律关系存在的一方承担举证责任。

在无书面协议的情况下，可以基于购房款实际出资情况，结合参与交易情况、房屋控制管理、购房合同及产权证原件等资料持有情况以及借名动机合理性因素，按照证明标准认定是否存在借名买房协议约定。

根据本案查明事实，可以确认涉案房屋全部购房款来源于王某聪、赵某婕的出资，其中部分购房款还系王某聪直接向房屋出卖人支付；王某聪、赵某婕参与了购房交易过程，其中王某聪还签署过相关文件；现涉案房屋全部购房资料亦由王某聪、赵某婕持有；同时，王某聪、赵某婕所陈述的借名买房动机亦存在合理性。关于房屋控制管理情况，尽管涉案房屋购买后系由王某光居住使用，但考虑王某聪与王某光系父子关系，亦不违反常理。

王某洋一方主张王某光死亡后的后事系由王某聪处理，王某聪可以利用该优势占有购房资料，该理由具有一定合理性。但是根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，综合各方面情况，王某聪、赵某婕与王某光之间存在借名买房法律关系的事实具有高度可能性，法院对该事实予以确认，于法有据。

办案心得

在这起借名买房纠纷案件中，我们可以得到以下几个重要的启示：

首先，借名买房存在巨大风险。在本案中，尽管法院认定了借名买房的事实存在高度可能性，但由于实际购房人未取得购房资格，其办理房屋过户手续的诉求未得到支持。这提醒我们，借名买房可能导致实际购房人无法及时实现对房屋的所有权，而且在借名过程中容易产生各种纠纷。

其次，书面协议的重要性不容忽视。本案中，由于借名买房双方未签订书面协议，导致在证明借名买房关系的存在时面临诸多困难。一份明确、详细的书面协议可以清晰地约定双方的权利义务，减少争议和不确定性。

再者，证据的留存和管理至关重要。实际购房人需要妥善保存与购房相关的所有证据，包括出资证明、购房手续、参与交易的记录等。这些证据在证明借名买房关系以及维护自身权益方面起着关键作用。

另外，对于家庭内部的财产分配和房产购置，应提前做好规划和协商。即使是亲属关系，也应当通过合法、明确的方式确定财产的归属和处置方式，避免因家庭成员的变故或误解引发纠纷。

最后，对于涉及房产的法律规定和政策，包括购房资格、限购政策等，当事人应当充分了解并严格遵守。任何试图规避政策的行为都可能导致法律风险和经济损失。

总之，借名买房是一种复杂且高风险的行为，需要当事人谨慎对待，通过完善的法律手续和充分的证据准备来保障自身权益。同时，家庭内部的财产处理也应当遵循法律和公平原则，以维护家庭关系的和谐与稳定。