(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

钱某向一审法院起诉请求：

1. 判决确认钱某和孙某君在 2010 年 7 月 3 日书写的买卖合同无效；

2. 判决郑某、孙某兰将北京市通州区一号腾退给钱某；

3. 诉讼费由郑某、孙某兰负担。

钱某上诉请求：

1. 判决确认钱某和孙某君在 2010 年书写的买卖合同无效；

2. 郑某、孙某兰将北京市通州区一号（以下简称涉案房屋）腾退给钱某；

3. 诉讼费用由郑某、孙某兰负担。

事实和理由：郑某、孙某兰是夫妻，钱某同孙某兰的哥哥孙某君存在过婚姻关系。在钱某与孙某君婚姻关系存续期间，钱某单位分配给钱某一套内部职工集资的楼房，即涉案房屋。基于亲戚关系，2010 年 7 月 3 日，钱某和前夫孙某君商议让郑某、孙某兰替钱某出资 620689 元购买涉案房屋。2010 年 5 月 31 日付款 50 万元，后又给付尾款 120689 元。房屋暂由其居住使用，如果日后当钱某收回房屋时，钱某将连本带息返还给郑某、孙某兰。在 2018 年 10 月份，钱某同孙某君协议离婚。离婚后，钱某找郑某、孙某兰协商楼房腾退之事，但郑某、孙某兰提出无理要求并拒绝腾房。基于此，钱某在与郑某、孙某兰协商未果的情况下，特向法院提起诉讼。

被告辩称

孙某兰、郑某辩称，同意一审判决。一审判决事实认定清楚、法律适用正确，不同意钱某的上诉请求。

孙某君称，同意一审判决，不同意钱某的上诉请求和事实理由。

法院查明

钱某与孙某君原系夫妻关系，二人于 2018 年 10 月 31 日协议离婚。孙某兰系孙某君之妹，郑某与孙某兰系夫妻关系。

钱某系北京市 M 公司员工。2009 年，该单位组织内部职工集资建房，钱某符合申购条件。2010 年 5 月 15 日，孙某兰、郑某向钱某银行卡中转账 50 万元。2010 年 5 月 31 日，该笔 50 万元作为集资建房首期房款由钱某支付给北京市 M 公司。2010 年 7 月 31 日，钱某及孙某君出具《买房合同》一份，载明：郑某、孙某兰于 2010 年 5 月 15 日在银行交了伍拾万元预付款，购买钱某在 M 公司分的一套集资建房。通州区一号。如果卖方悔约，钱某、孙某君立即返还郑某、孙某兰购房预付款现金伍拾万元及利息。如果此房变大产权时，卖方协助买方办理相关手续。

2011 年 4 月，涉案房屋交付，孙某兰、郑某接收房屋，同时，孙某兰、郑某将购房尾款 120689 元转入钱某银行卡中，由北京市 M 公司划转。孙某兰、郑某接收房屋后随即装修入住至今，期间发生的物业费、供暖费、车位费等由孙某兰、郑某交纳。另查，钱某并未与其单位北京市 M 公司签订关于集资建房的书面协议。

2018 年 10 月 31 日，钱某与孙某君签署《离婚协议书》一份，对子女抚养、共同财产分割、共同债务负担进行了约定，但其中并未涉及本案房屋。

本案中，钱某主张其与郑某、孙某兰成立房屋买卖关系，系其将涉案房屋出售给郑某、孙某兰，因单位禁止将房屋对外出售，故主张 2010 年 7 月 31 日的《买房合同》无效并要求郑某、孙某兰返还房屋。为证实己方主张，钱某提交 M 公司 2011 年 6 月 22 日出具的《关于禁租禁售的通知》，载明：“……一、严禁出售住房。购房人因特殊原因确需转让住房的，由市局（公司）按照相关规定进行回购……违反以上规定的，物业公司将停止一切物业服务。仍不纠正的，由物业公司上报市局（公司）按相关规定处理。”

孙某兰、郑某认为，双方系借名买房而非房屋买卖合同关系。单位内部文件并非法律、行政法规，不存在《买房合同》无效的情形。庭审中，法院向钱某释明，如果经审查合同并非无效，是否变更诉讼请求，钱某答复坚持合同无效。

法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的行为。

本案中，因单位集资建房，钱某作为单位职工享有申购资格。但依据查明的事实，购房款全部由孙某兰、郑某支付，房屋交付后亦由孙某兰、郑某实际长期占有、使用，属于孙某兰、郑某以钱某的名义购买房屋，孙某兰、郑某实际享有房屋权益的行为，符合借名买房的构成要件。2010 年 7 月 31 日的《买房合同》虽然使用“买房”“购买”的表述，但并不妨碍法院依据双方权利义务关系的实际内容确定双方之间的法律关系。钱某主张双方系房屋买卖合同关系，依据不足，法院对此不予采信。

关于《买房合同》是否无效的问题。法院认为，单位禁止将集资建房转售他人的规定系内部规定，不属于法律规定的违反法律、行政法规的强制性规定，在钱某未举证存在其他法定无效情形的情况下，法院对钱某要求确认《买房合同》无效的主张无法支持。因钱某经一审法院释明，坚持合同无效的诉求，法院对其依据合同无效要求孙某兰、郑某腾退房屋的主张不予支持。

裁判结果

驳回钱某的全部诉讼请求。

房产律师点评

本案的争议焦点为：涉案买房合同是否属于合同无效的情形。

涉案合同的标的物为钱某单位的集资房，虽然单位出具了禁租禁售通知，但该买卖的标的物并非法律法规禁止流通的物品种类，即使单位禁止出售给职工以外的人员，后果只可能涉及合同中的权利义务能否继续履行的问题，而不会影响合同的效力，而且该合同的内容也并未侵害单位的利益，不属于合同无效情形。由于双方订立买房合同时对合同交易的内容均知晓，不存在违背当事人真实意思的情形，因此买房合同的效力应为有效。钱某上诉主张买房合同无效的理由不能成立，法院不予采信；对其上诉请求，法院不予支持，对其以合同无效为由要求孙某兰、郑某腾退房屋，缺乏事实及法律依据，法院亦不予支持。

办案心得

在这起涉及单位集资房的纠纷案件中，我们可以得到以下重要启示：

首先，对于单位集资建房的性质和相关规定，当事人应当有清晰明确的认识。在本案中，钱某所在单位禁止将集资房对外出售，然而钱某却与孙某兰、郑某之间产生了房屋交易纠纷。这警示我们，在参与任何涉及单位福利性质房产的交易时，务必充分了解单位的政策和规定，避免因违反内部规定而引发不必要的法律风险。

其次，合同的订立和表述应严谨准确。虽然 2010 年 7 月 31 日的《买房合同》使用了“买房”“购买”的表述，但法院最终依据双方权利义务关系的实际内容确定了法律关系。这表明合同的措辞和实质内容都至关重要，稍有模糊或不准确，都可能导致对合同性质和效力的不同认定。

再者，证据的收集和保存至关重要。钱某主张合同无效，但未能提供充分且有效的证据来证明存在法定的无效情形。在法律诉讼中，证据是支持诉求的关键，当事人应养成及时、妥善保存相关证据的习惯，以更好地维护自身权益。

此外，借名买房这种行为存在较大的法律风险。在本案中，借名买房的行为引发了一系列争议。对于借名人和出名人来说，都可能面临房屋产权归属、经济利益分配等诸多问题。因此，在考虑借名买房时，双方应当充分评估风险，并通过合法、明确的协议来规范双方的权利义务。

最后，当事人在面对法律纠纷时，应理性对待法院的释明。钱某在法院释明合同可能并非无效的情况下，仍坚持合同无效的诉求，导致其基于合同无效要求对方腾退房屋的主张未获支持。这提醒我们，在诉讼过程中，要充分理解法律规定和法院的意见，合理调整诉求，以实现自身利益的最大化。

总之，这起案件提醒我们，在房产交易中，无论是合同的签订、证据的留存，还是对单位政策的遵守，都需要谨慎对待，以避免陷入不必要的法律纠纷和经济损失。