(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

秦某慧向一审法院起诉请求：1．判令赵某英将案涉房屋过户至S公司名下；2．案件受理费由秦某慧负担。

赵某英上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或者改判驳回秦某慧起诉的诉讼请求；2．一二审案件受理费由秦某慧负担。

事实和理由：1．《借名买房协议》为赵某英购置上海市一号房屋（以下简称案涉房屋）后，秦某慧胁迫赵某英补签的协议。该协议应为无效协议。2．秦某慧以合同纠纷案由起诉，已经超过诉讼时效。

被告辩称

秦某慧辩称，同意一审判决。1．双方签订的《借名买房协议》是真实客观的，赵某英所述胁迫及后补的情况不存在。赵某英认可其签字的真实性。案涉房屋由秦某慧支付房款并实际使用至今，双方签订《借名买房协议》是真实的。2．本案与龙某兰没有任何关系，赵某英是在结婚前对借名买房事宜进行的处分。因此，一审判决正确。

S公司述称，同意一审判决。同意秦某慧的答辩意见。

龙某兰述称，不同意一审判决，但未上诉，同意赵某英的上诉意见。

法院查明

秦某慧与赵某英之母秦某系姐妹关系，赵某英与龙某兰系夫妻关系（二人于2009年1月20日登记结婚）。2004年5月2日，上海M公司（以下简称M公司）与赵某英签订《上海市商品房预售合同》，约定，由赵某英购买案涉房屋，总房价款暂定为人民币716240元，签订合同时支付定金1万元，2004年6月30日再支付706240元。2005年2月26日，M公司与赵某英签订《房屋交接书》，载明：双方对案涉房屋进行验收交接，M公司交付房屋给赵某英，该房屋实测建筑面积为204.53平方米，总房价款为715855元，已付清全部房价款，已开发票。

2005年3月1日，案涉房屋登记至赵某英名下。庭审中，赵某英与秦某慧均认可上述合同中赵某英的签名均系秦某慧所签，赵某英称其委托秦某慧代签合同，秦某慧则称系因借名买房。

秦某慧（甲方）和赵某英（乙方）签订《借名购房协议》一份，约定：乙方同意甲方以其名义为甲方购买一号房屋，房屋面积204.53平方米，乙方同意，该房屋的房屋权利证书、购房合同、购房发票、税费凭证、物业票据等均由甲方持有和保管；乙方所代理购买的上述房屋，该房屋的全部房款、佣金、税费、物业等与房屋有关的所有费用均由甲方承担、支出，该房屋的所有权利亦归甲方所有，甲方享有的权利包括但不限于：

房屋所有权，抵押、出租、出售、自用、转赠，房屋占有、使用、收益及处分的权利；甲方或甲方指定的第三方符合购房资质要求的，甲方有权要求乙方将房屋产权变更至甲方或甲方指定的第三方名下，乙方应予无条件配合，因产权变更产生的全部税费由甲方承担；

协议并约定了双方的其他权利义务。落款处有秦某慧及赵某英的签名，无日期，乙方利害关系人（配偶及成年子女）签字处为空白。庭审中，秦某慧主张该协议系2004年4月赵某英购买案涉房屋前签订，赵某英主张该协议系2015年秦某慧以欺诈手段让其补签，因赵某英找到秦某慧之子周某昊（案外人）要求其帮助过户由秦某慧出资购买，现登记在周某昊名下位于丰台区C号房屋，秦某慧提出如果要过户C号房屋，就要补签购买案涉房屋的借名买房协议，该协议上赵某英的地址和电话均系2004年之后才取得。秦某慧称因签订该协议时赵某英在上学无固定地址，所以地址和电话确实是后补的。现秦某慧持诉称理由诉至北京市东城区人民法院。

庭审中，秦某慧主张其借用赵某英名义购买案涉房屋，称其支付了案涉房屋的房款、契税、物业维修基金、物业费、水电费和装修等费用，并就此提交购房发票、维修基金收款凭证、契税纳税申报表、收据等。赵某英认可上述证据的真实性，但主张因其借房给秦某慧故而将上述凭证交给秦某慧保管。赵某英称其毕业后一直在北京工作，故案涉房屋一直闲置，直至秦某慧借住该房屋。秦某慧称该房屋交付后空置，2012年其进行了装修，2013年出租获取租金。

关于案涉房屋的购房款，赵某英主张系由其母亲秦某现金交纳，秦某慧对此不予认可，并主张因其当时为M公司高管，案涉房屋具有奖励性质，其仅现金支付了11万元即获得该房屋，其就此提交盖有M公司财务专用章的证明一份。该证明载明：秦某慧女士曾任职于M公司，并于2004年接受公司针对高管层奖励的一号房屋，总房款为716240元，其中一万元定金及十万元首付款由秦某慧本人以现金方式缴纳，其余房屋尾款由集团代为支付。

赵某英及龙某兰对此不予认可，并表示该公司现已注销。庭审中，秦某慧申请证人徐某出庭作证，证明案涉房屋的购买人为秦某慧，秦某慧购房后委托徐某打理该房屋的出租事宜。赵某英及龙某兰对证人徐某的证言不予认可。赵某英申请证人秦某出庭作证，证明案涉房屋系赵某英购买，秦某慧代其出资，并到上海付款。对此，秦某慧表示不予认可。同时，秦某慧提交经公证处出具的《公证书》，在该份笔录中刘某婕（案外人）表示其为m公司的法定代表人，亦曾是M公司的法定代表人，证明案涉房屋系由秦某慧购买因秦某慧是公司的高管，秦某慧自行出资11万元，余款由M公司支付。

赵某英及龙某兰对此不予认可，并对秦某慧及刘某婕的身份提出异议，认为秦某慧在2004年前后的任职单位为北京L公司（以下简称L公司），并非是M公司或相关公司。对此，秦某慧称L公司在2002年被M公司收购，秦某慧在L公司任职与其为M公司高管并不矛盾。

另查，本案在审理期间，赵某英及龙某兰到北京市丰台区人民法院起诉秦某慧要求解除《借名购房协议》。北京市丰台区人民法院经审理，驳回赵某英及龙某兰的诉讼请求。宣判后，赵某英及龙某兰不服，提出上诉。现该案正在二审审理中，尚未结案。

法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，双方签订的《借名买房协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。本案中，赵某英对该协议的真实性提出异议，结合本案现有证据，法院对赵某英在本案中所持抗辩意见，不予采信。基于此，法院认定案涉房屋的实际购买人为秦某慧。

现秦某慧依照合同约定要求赵某英协助秦某慧将案涉房屋的所有权转移登记至S公司名下，因赵某英取得案涉房屋所有权系在其与龙某兰结婚之前，故秦某慧的该项诉讼请求，理由正当，法院予以支持。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

秦某慧提交判决，用以证明，赵某英、龙某兰起诉秦某慧要求解除《借名购房协议》的案件已作出终审判决，结果为：驳回上诉，维持原判。赵某英、龙某兰、S公司对该判决书的真实均无异议。

裁判结果

赵某英于判决生效后十日内协助秦某慧办理上海市一号房屋所有权转移过户手续，将该房屋的所有权登记至第三人S公司名下，过户产生的相关税费由秦某慧负担。

房产律师点评

本案的争议焦点为：赵某英是否应当将案涉房屋过户至S公司名下。

根据已查明的事实，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。秦某慧与赵某英签订的《借名买房协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有法律约束力。依据已生效的判决，赵某英、龙某兰要求解除《借名买房协议》的请求，已被法院驳回，故赵某英应当依据《借名买房协议》的约定履行自己的合同义务。

《借名买房协议》中明确约定，秦某慧或秦某慧指定的第三方符合购房资质要求的，秦某慧有权要求赵某英将房屋产权变更至秦某慧或秦某慧指定的第三方名下，赵某英应予无条件配合，因产权变更产生的全部税费由秦某慧承担。现秦某慧依据协议约定，要求赵某英将案涉房屋过户至第三人S公司名下，依据充分，法院予支持。

关于赵某英称《借名买房协议》是秦某慧胁迫赵某英补签的协议的上诉主张，因赵某英未提供相关证据加以佐证，故法院对其该项主张，不予支持。

办案心得

在这起借名买房纠纷案件中，我们可以获得以下几个重要的启示：

首先，借名买房协议的真实性和有效性认定至关重要。在本案中，赵某英主张《借名买房协议》是被胁迫补签的，但因无法提供充分证据而未被采信。这提醒我们，在签订重要协议时，应确保协议的签署是真实自愿的，同时若对协议的真实性存在争议，需要有足够的证据来支持自己的主张。

其次，证据的充分性和可靠性决定案件结果。秦某慧为证明自己是案涉房屋的实际购买人，提供了一系列证据，包括购房发票、维修基金收款凭证、证人证言等。而赵某英的主张因证据不足未被法院采纳。这表明在房产纠纷中，当事人应尽可能收集全面、有力的证据来支持自己的权益。

再者，对于合同义务的履行应当严格遵守。一旦签订了合法有效的合同，双方就应当按照合同约定履行各自的义务。赵某英未履行《借名买房协议》中的过户义务，导致纠纷的产生和诉讼的发生。

另外，关于诉讼时效的问题。赵某英提出秦某慧以合同纠纷案由起诉已超过诉讼时效，但法院未支持这一观点。这提示我们在处理类似纠纷时，要准确理解和把握诉讼时效的适用范围和起算点。

最后，在涉及房产等重大财产权益的交易中，应当尽量以清晰明确的书面形式确定各方的权利义务，避免日后产生争议。同时，在纠纷发生后，应积极通过合法途径维护自己的权益，并遵循法律程序和证据规则。

例如，在其他借名买房的情况中，当事人可以提前做好相关证据的保存和固定，明确协议的签订过程和细节，以及及时履行合同义务，从而减少纠纷的可能性和解决纠纷的成本。