北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某丽诉称：2012年赵某丽和孙某强签署《产权代持协议书》,约定：赵某丽全额出资购买的位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉诉房屋）所有权由孙某强代持，登记在其名下。协议中孙某强声明，其对该房屋并不享有任何真正的、实质上的权利，孙某强代持上述100%产权完全系为赵某丽利益的考虑，并且在任何情况下，所代持产权的行使应当完全服从和服务于赵某丽的利益和要求。
2012年8月8日，赵某丽通过银行转账方式向涉诉房屋的开发商北京D公司（以下简称D公司）支付5万元，获得了预存5万总房款优惠10万元的购房E金券。同日，赵某丽又通过转账方式支付8万元购房款。2012年8月19日，赵某丽以孙某强的名义与D公司签订《北京市商品房预售合同》,合同中买方的通讯地址、电话、联系人都是赵某丽，孙某强的签名也是赵某丽所签。之后包括与D公司签订的《北京市前期物业服务合同》、《精装修协议》等文件中孙某强的签名都是赵某丽所签。
2012年8月19日，赵某丽再次通过银行转账方式向D公司支付购房款6828648.00元。2012年8月至2013年10月间，赵某丽通过银行转账式向D公司支付契税210754.14元、物业费144302.71元、维修基金29872元、代办产权费用1500元、代办产权印花税5元、房屋登记费80元、有线电视费360元、装修押金300元。以上购买涉诉房屋的所有费用均由赵某丽通过自己的银行账户转账支付。孙某强没有支付能力也未进行任何形式的出资。
2013年赵某丽与Y公司(北京)有限公司签订装修合同对涉诉房屋进行装修，合同载明客户姓名为赵某丽，联系方式亦为赵某丽的联系方式。装修款也是赵某丽通过自己的银行账户支付。
2014年2月14日，孙某强与刘某慧登记结婚。2017年4月27日，涉诉房屋取得不动产权证书，登记所有权人为孙某强单独所有。2018年4月7日，孙某强与刘某慧签订《夫妻财产约定协议》约定，涉诉房屋为夫妻二人共同所有。2018年5月7日，二人到北京市朝阳区不动产登记事务中心，将涉诉房屋登记为二人共同共有。
孙某强未按协议约定将涉诉房屋过户至赵某丽名下，还擅自处分该房屋。现赵某丽诉至法院，要求：1、孙某强配合赵某丽办理涉诉房屋产权变更手续，将房屋产权变更至赵某丽名下；2、孙某强承担赵某丽为恢复其对涉诉房屋所有权需支付的税费2万元。
被告辩称
孙某强辩称：一天，孙某强接到赵某丽的电话，让孙某强去售楼处。孙某强到售楼处后得知，父母要以孙某强的名义购房，需要孙某强签字。孙某强认为房子与自己无关就签了字，具体签的哪份合同孙某强也记不清了。2012年8月12日，孙某强与赵某丽签订了《产权代持协议书》。
孙某强对刘某慧有所亏欠，便在刘某慧保证今后好好过日子的情况下，与刘某慧偷偷将涉诉房屋变更为二人共同所有。
涉诉房屋的所有支出款项都是赵某丽支付，赵某丽是房屋的实际所有人，孙某强只是名义上的所有人。孙某强为了维护自己的婚姻稳定，与刘某慧恶意串通将房屋变更为共同共有，损害了赵某丽的利益属于无权处分，赵某丽对此并不知情。孙某强对《产权代持协议书》没有任何异议，请法院支持赵某丽的诉讼请求。
刘某慧辩称：涉诉房屋是孙某强与刘某慧共同共有，赵某丽要求孙某强一人配合过户存在履行不能。涉诉房屋原属于孙某强所有，不存在孙某强代赵某丽持有房屋的事实。《产权代持协议书》是孙某强在刘某慧第一次起诉离婚后与赵某丽恶意串通签署的，目的是为了让刘某慧离婚时分不到涉诉房屋。物权归属以登记为准不以出资为依据，赵某丽出资不能证明他就对房屋有所有权。房屋自购买就登记在孙某强名下，依据法律规定代持协议属于无效协议。刘某慧善意取得涉诉房屋，赵某丽无权要求刘某慧过户，请法院驳回赵某丽的诉讼请求。
法院查明
孙某强系孙某贤、赵某丽夫妇之子。孙某强与刘某慧于2014年2月14日登记结婚，2022年10月8日二人经法院判决离婚。
2012年8月8日，孙某强与D公司签订《北京市商品房认购书》，约定：孙某强向D公司购买位于北京市朝阳区一号房屋（即涉诉房屋），孙某强给付D公司认购定金20万元，双方签订的商品房买卖合同生效后，认购定金抵作房价款。当日，赵某丽通过自己的银行账户向D公司转账支付8万元，并向H公司转账支付5万元预存款。D公司就5万元预存款向孙某强出具了“预存5万总房价优惠10万”的优惠券。
2012年8月19日，孙某强作为买受人与出卖人D公司签订《北京市商品房预售合同》和《精装修协议》,约定：孙某强向D公司购买涉诉房屋，房屋总价款7028648元，付款方式为一次性付款，合同载明买受人的通讯地址为赵某丽的工作单位，收件人为赵某丽。当日，赵某丽通过自己的银行账户向D公司转账支付了6828648元购房款。
2013年10月30日，赵某丽通过自己的银行账户向D公司转账支付253363.85元，D公司向孙某强出具了：契税收据210754.14元、物业费收据14302.71元、公共维修基金收据29872元、产权代办费收据1500元、代办产权印花税收据5元、房屋登记费收据80元、有限电视初装费收据360元、装修押金收据300元。同时D公司向孙某强出具正式发票，载明涉诉房屋实际购房款金额为7025138元（与合同约定价格价差为3510元）。2017年4月27日，涉诉房屋取得房屋所有权证，登记所有权人为孙某强。
2018年4月7日，孙某强与刘某慧签订《夫妻财产约定协议》，约定涉诉房屋归双方共同所有。2018年5月7日,孙某强与刘某慧以夫妻不动产转移登记为由,将涉诉房屋由孙某强单独所有变更为孙某强和刘某慧共同共有。
2019年3月,刘某慧起诉要求与孙某强离婚，法院未予准许。2020年11月，刘某慧再次起诉离婚，同时要求分配涉诉房屋的70%。2022年10月8日，法院判决二人离婚但未对涉诉房屋进行处理。
本案审理过程中，赵某丽提交了一份由赵某丽（甲方）和孙某强（乙方）签订的，落款日期为2012年8月12日的《产权代持协议书》,载明：……同时因甲方职务关系，对该房产的持有会影响甲方财产申报手续，故本次甲方借乙方名义买房。2、乙方并未就上述房产支付任何价款，亦未承担任何费用。乙方过去、现在、将来对上述房产均不享有任何实质权益，甲方在本协议签署前后均持续地享有上述房产100%的实质产权。
……。赵某丽以上述证据证明，涉诉房屋是基于代持关系登记在孙某强的名下，实际所有权人为赵某丽。孙某强认可赵某丽的主张。刘某慧表示，2012年8月12日，赵某丽与孙某强签订《产权代持协议书》时尚不知道《北京市商品房预售合同》对所购房无地址的表述。因此《产权代持协议书》是赵某丽与孙某强恶意串通补签的，属于无效协议。对此赵某丽解释称，其是在询问了销售人员确切地址后，才与孙某强起草的《产权代持协议书》。
本案审理过程中，赵某丽还提了家具定制合同、付款凭证等证据，证明：其出资为涉诉房屋定制了家具。同时赵某丽提供了孙某强的退役证明材料，证明2005年至2016年孙某强为现役军人，其收入不足以支付房款。刘某慧则提供了孙某强有房产和车辆的凭证，证明孙某强有购房的能力。同时刘某慧表示：赵某丽出资并不代表其是房屋的所有权人。
本案审理过程中，本院应赵某丽的申请，委托鉴定机构对《北京市商品房认购书》、《北京市商品房预售合同》、《精装修协议》、《商品房预售合同联机备案表》中，孙某强的签名是否为赵某丽代签进行了文检鉴定。经鉴定：上述文件中孙某强的签名系赵某丽代签。赵某丽与孙某强认为：鉴定结论可以证明涉诉房屋系赵某丽购买属于赵某丽所有。刘某慧认为：鉴定结论只能证明上述购房手续为赵某丽代孙某强办理。
裁判结果
驳回原告赵某丽的诉讼请求。
房产律师点评
《北京市商品房认购书》、《北京市商品房预售合同》虽然是以孙某强为购房人与D公司签订，房屋亦登记在孙某强的名下。但上述合同中孙某强的签名实际是赵某丽所签，购房手续也是赵某丽办理，购房款、装修款、各种税费也均是赵某丽支付。综合上述事实，法院可以认定该房屋的实际购房人是赵某丽。
赵某丽提供的《产权代持协议书》说明了其借孙某强之名购房的原因，并明确了双方的权利义务。该协议可代表双方的真实意思表示，应认定合法有效。刘某慧关于该协议是赵某丽与孙某强为了阻止其在离婚诉讼中分割涉诉房屋恶意串通补签，应认定无效的主张，缺乏证据支持，法院不予采信。
孙某强在代持涉诉房屋期间，未经赵某丽同意将房屋由其一人所有变更登记为与刘某慧共同共有，违反了《产权代持协议书》的约定。刘某慧主张自己是善意取得涉诉房屋所有权。法院认为：刘某慧是基于夫妻间无偿赠与行为取得房屋所有权，并未按市场价格支付相应对价，不符合物权善意取得的条件。即便其对孙某强无处分权一事不知情，也不能因此否定《产权代持协议书》的效力。
虽然《产权代持协议书》有效，但目前涉诉房屋已经登记至孙某强和刘某慧二人名下。赵某丽根据《产权代持协议书》的约定，要求孙某强履行合同义务，将房屋登记至赵某丽名下，无法实际履行。赵某丽应先就孙某强与刘某慧之间，关于涉诉房屋所有权转移登记行为的效力进行认定，并在房屋恢复登记至孙某强一人名下后，方可要求代持人孙某强履行合同义务。对赵某丽要求孙某强办理房屋过户手续，法院在本案中无法支持。