北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某芳向本院提出诉讼请求：1.确认赵某芳、吴某霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《学区补充协议》于2021年7月14日解除；2.请求吴某霞返还原告支付的定金9万元。
事实与理由：赵某芳于2021年6月15日在中介公司的居间下同吴某霞签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《学区补充协议》，约定赵某芳购买吴某霞位于北京市西城区A号房屋，房屋总价12430000元。为此赵某芳于2021年6月15日向吴某霞支付了定金人民币9万元。
赵某芳购买房屋的目的是为了让子女就读某小学，但由于西城学区政策的调整使赵某芳子女无法就读某小学，使赵某芳解决孩子上学目的无法实现。赵某芳于2021年7月14日向吴某霞发出了解除通知书，要求解除上述协议。现赵某芳请求法院确认该协议解除并返还已经支付的款项。
被告辩称
吴某霞辩称：吴某霞认为赵某芳的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。一、赵某芳以解决孩子上学目的无法实现为由要求解除与吴某霞签订的房屋买卖合同和两份补充协议没有事实和法律依据，双方不存在学区补充协议，双方从未签订过此协议，双方签订房屋买卖合同时赵某芳就知晓西城区不再对应登记入学划片，全部以多校划片方式在学区或相邻学区入学的政策，并明知案涉房屋不再存在登记入学划片的事实。
2020年的4月30日，西城区教委发布关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见第8条明确规定，自2020年7月31日之后户籍从本市其他区县迁入西城区的适龄儿童申请入学时将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区入学。在2021年4月24日，西城区教委再次发布2021年的义务教育阶段入学工作的实施意见，相应的政策与2020年政策一致。上述两份文件均是公开对社会发布的，也就是签订房屋买卖合同时赵某芳已经明确知道案涉房屋不存在入学划片，而且对于西城区相应的入学政策，也就是多校划片方式的政策其是明知的。双方在签订合同时赵某芳明知案涉房屋登记的入学划片学校不再单是某小学，所以其主张购买房屋目的是为了就读某小学是不成立的；
综上，吴某霞认为赵某芳以解决孩子上学目的无法实现为由，单方解除上述合同和补充协议没有事实和法律依据。
二、赵某芳本人未按照双方所签订合同和补充协议的约定支付剩余定金并明确表示不再购买案涉房屋，存在根本的违约行为，所以赵某芳无权要求被告返还已经支付的定金9万元，同时针对赵某芳的违约行为，我方提出反诉。
第三人中介公司述称：赵某芳、吴某霞于2021年6月15日签订房屋买卖合同，赵某芳支付定金9万元。签约前双方均知晓今年实施多校划片政策，赵某芳因此认为不能满足合同目的，引发纠纷，该房屋没有进行网签，没有支付第二笔定金。
吴某霞向本院提出反诉请求：1.判令解除吴某霞、赵某芳于2021年6月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及吴某霞、赵某芳、中介公司签订的《补充协议》；2.判令赵某芳向吴某霞支付房屋总价款20%的违约金共计人民币2486000元，定金9万元无需退还；3.本案诉讼费由赵某芳承担。
事实与理由：2021年6月15日，吴某霞、赵某芳及中介公司签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》（包括：《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》）。《北京市存量房屋买卖合同》约定赵某芳出资购买吴某霞位于北京市西城区A号的房屋。《北京市存量房屋买卖合同》第四条以及《补充协议》第一条约定，房屋总价款共计人民币12430000元。《补充协议》第二条约定：赵某芳于2021年6月15日前（含当日）将第一笔定金人民币90000元支付吴某霞；于2021年7月5日前（含当日）将第二笔定金610000元支付吴某霞。
《补充协议》第四条第（三）款约定，赵某芳若出现下列情形之一的构成根本违约，且吴某霞有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同...（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。赵某芳出现上述根本违约情形之一的，赵某芳应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向吴某霞支付违约金；赵某芳向吴某霞已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。2021年7月5日吴某霞、赵某芳及第三人北京中介公司签订《变更协议书》，约定赵某芳于2021年7月15日前（含当日）将第二笔定金610000元支付吴某霞。上述合同签订后，赵某芳于2021年6月15日向吴某霞支付第一笔定金人民币90000元。
2021年7月14日，赵某芳向吴某霞单方发出《解除合同通知书》，提出解除《房屋买卖业务签订文件合订本》的商品房买卖合同，告知吴某霞可以尽快出售房屋给其他购买者。且赵某芳至今并未按照《变更协议书》的约定将第二笔定金610000元支付吴某霞。根据前述合同的约定，赵某芳在第二笔定金支付届满前一日向吴某霞发出《解除合同通知书》，明确表述拒绝购买房屋的行为已构成根本违约。吴某霞有权依法请求法院解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，已支付的定金90000元不予返还，并要求赵某芳承担违约责任，向吴某霞支付房屋总价款20%的违约金。
鉴于上述事实与理由，请人民法院依法裁判。
赵某芳辩称：一、赵某芳认为双方对于合同解除已经达成合议，我方确定合同解除时间为2021年7月14日，对方提起诉讼的时间为2021年7月23日，所以我方认为合同的解除时间为2021年的7月中旬，因为在我方诉讼之前，吴某霞就提起过诉讼，之后撤回了起诉。二、不同意吴某霞的的反讼请求。1、吴某霞是按照合同总价20%的违约金提起诉讼，认为该数额过高请求法院予以调整，因为吴某霞在本案中并未受到相应的损失，且西城区的房价也并未下降；2.根据录取结果，我方的孩子无法在该片区进行就读，所以我方认为合同履行不能，也违背了签订合同的目的，故我方认为可以解除该协议，并不承担相应的责任。
第三人述称：坚持本诉的陈述意见。
法院查明
2021年6月15日，赵某芳（买受人）、吴某霞（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：所售房屋坐落于西城区a号；房屋成交价格4650000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为7780000元；买受人向出卖人支付定金700000元；买受人未按照补充协议的约定付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人全部已付款。
同日，吴某霞（甲方、出卖方）、赵某芳（乙方、买受方）、中介公司（丙方、居间方）签署《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币12430000元；乙方于2021年6月15日前（含当日）将第一笔定金人民币90000元自行划转方式支付甲方；2.乙方于2021年7月5日前（含当日）将第二笔定金人民币610000元（以理房通支付的方式支付甲方）；乙方于不晚于不动产权转移登记办理完毕前3个工作日将第一笔首付款9650000元以理房通支付的方式支付甲方；乙方拒绝购买房屋的，构成根本违约，甲方有权解除合同，乙方应在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方已经向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
同日，赵某芳、吴某霞签署《补充协议》，约定：鉴于甲乙双方在2021年6月15日签订了购房合同购买甲方位于西城区A号，甲方向乙方承诺甲方子女没有在2020年1月1日后入学某小学登记一年级，如有该事实，将构成合同的违约事项并按该合同第七条第（一）款第2项的违约条款进行赔付。同日，赵某芳向吴某霞支付9万元。
2021年7月5日，吴某霞（甲方、出售方）、赵某芳（乙方、买受方）、中介公司（丙方、居间方）签署《变更协议书》，约定将第二笔定金610000元的支付时间由2021年7月5日变更为2021年7月15日。
2021年7月14日，赵某芳通过微信向吴某霞发送解除通知，内容为：要求解除上述购房合同、吴某霞可以尽快出售房屋给其他购房者、吴某霞退还赵某芳已支付的购房定金。
2021年7月23日，吴某霞以赵某芳、中介公司为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，诉讼请求为：判令解除赵某芳、吴某霞于2021年6月15日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；赵某芳支付20%购房款的违约金2486000元。后，吴某霞申请撤回起诉，本院，裁定本案按吴某霞撤回起诉处理。经向该案的承办法官了解，该案的起诉书于2021年8月4日送达至赵某芳处。
本案审理过程中，赵某芳、吴某霞均向本院申请对案涉房屋的现值进行司法鉴定，经评估，确定估价对象在价值时点2022年的估价结果为房地产总价1188.13万元。
另，庭审中经询，各方均确认赵某芳、吴某霞就本案所涉房屋买卖合同关系尚未进行网签。
裁判结果
一、确认赵某芳、吴某霞于2021年6月15日签署的《北京市存量房房屋买卖合同》《补充协议》，以及赵某芳、吴某霞、中介公司签署的相关《补充协议》《变更协议书》均于2021年8月4日解除；
二、赵某芳于本判决生效之日起十五日内赔偿吴某霞违约金15万元；
三、赵某芳已支付的9万元，吴某霞无须退还赵某芳；
四、驳回赵某芳的其他诉讼请求；
五、驳回吴某霞的其他反诉请求。
房产律师点评
民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》及相关《补充协议》均属各方真实意思表示，经审查亦不存在合同无效之情形，故对各方均有约束力。
以上相关协议中，就入学问题，吴某霞的承诺内容为其子女在2020年1月1日后未占用某小学的入学名额，并未对赵某芳子女的入学问题做出其他明确承诺，且在案涉合同签署之前，西城区教委已经发布了义务教育阶段入学工作的相关文件，故现赵某芳以西城区入学政策调整致使其合同目的不能实现的理由法院不予采信。赵某芳未按合同约定支付房款并发出解除合同通知，系明确表示不履行合同主要债务，其行为构成根本违约。
在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,当事人可以解除合同。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
鉴于赵某芳的违约情形，吴某霞作为守约方可以根据合同约定行使解除权。经查，吴某霞系以向法院提起诉讼的方式主张合同解除，故案涉合同的解除日期应为之前吴某霞诉赵某芳房屋买卖合同纠纷一案法院向赵某芳送达起诉书副本的时间，即2021年8月4日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。案涉合同因赵某芳违约解除，故赵某芳应当承担违约责任。综合考虑司法鉴定估价报告的结论、案涉合同价款及违约责任的约定、赵某芳的违约情形、合同解除时间等综合因素，鉴于赵某芳主张违约金过高请求法院予以调整，法院酌定在抵扣赵某芳已交纳的9万元定金后，其另向吴某霞赔偿违约金15万元。