北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某鹏向本院提出诉讼请求：1.判决于2020年6月23日解除原被告签订的《房屋买卖合同》，由被告返还原告已经支付的购房本金135万元；2.判决被告向原告支付赔偿金136万元；3.本案诉讼费由二被告共同承担。

事实与理由：原告与二被告于2014年8月7日签订《房屋买卖合同》，合同约定二被告将位于北京市丰台区H室房屋出售给原告。上述合同已经由北京市丰台区人民法院确认合法有效，且原告已经支付了购买价款135万元人民币。现经原告查询，上述涉案房产已经被法院执行拍卖，拍卖价款271.15万元，导致上述合同已经不具备履行的条件，原告因此诉至贵院，请贵院支持原告的诉讼请求。

被告辩称

被告林某芳辩称，我方没有违约，2014年8月7日签约后，房屋就交给原告了，后来的事情我不知道。原告主张的赔偿金没有法律依据，赔偿金额过高，违反《民法典》规定，本案中被告没有履行合同对原告造成损失，原告应该承担举证责任。且林某芳按约定将房屋交付给原告，原告持续将房屋出租，取得了丰厚的收益，依据《民法典》第585条规定，双方约定的违约金过分高于损失，请求法院酌减。

被告周某杰辩称，我不清楚。房屋我前妻已经给原告了，房屋没拍卖前就给原告了，给没给我前妻钱我也不清楚，我不认可原告全部诉讼请求，我的意见同我前妻的意见。损失我不同意，我同意退房款，等打完案外人的官司，全退房款。

法院查明

2002年10月28日，周某杰和林某芳登记结婚，2018年5月29日，二人经本院调解离婚。

2014年3月30日，W公司（甲方）与周某杰（乙方）签订《安置用房认购协议书》，约定：乙方认购的安置用房属于按经济适用房管理的产权房。2014年4月24日，被腾退人周某杰，全部安置人周某杰、林某芳、周某浩、钱某霞承诺：同意H号的房屋登记在林某芳名下。

2014年8月7日，周某杰（甲方、卖方）与赵某鹏（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方房屋坐落于H号的房屋出售给乙方。该房屋甲方房款已向售楼处全部缴清。甲方夫妻二人及房屋有关产权人都同意将此房出售给乙方。…………六、经甲乙双方协商，甲方名下房本从开发商办理下来后甲方于三十日内，甲方必须无条件配合乙方将房本过户到乙方名下。甲方将此房屋房本名过户到乙方名下后。

七、违约责任：1.甲方必须保证此房为70年大产权。若非70年大产权视为甲方违约，乙方有权无条件退房，甲方需承担经济损失，并双倍返还乙方所付房款。2.经甲乙双方协商，乙方如需甲方配合办理有关房屋手续，甲方必须无条件配合；在此期间甲方若反悔视为甲方违约，需赔偿乙方经济损失并双倍返还所付房款……5.甲方将该房屋出卖给第三方，属严重违约，乙方有权退房，甲方应在三日内退还乙方全部已付房款，并另行双倍返还乙方全部已付房款，乙方购房发生的所有费用均由甲方承担。八、因履行本合同产生争议，双方应协商解决。协商不成的，均可向当地人民法院起诉。……

十一、双方共同承诺违约责任：1.本协议甲乙双方签字生效，甲方违约，双倍返还乙方所交定金，并按房屋成交价的10%赔偿乙方违约金；乙方违约，购房定金不退，并按房屋成交价的10%赔偿甲方违约金。2.甲方将该房屋出卖给第三方，属严重违约，乙方有权退房，甲方应在三日内退还乙方全部已付房款，并双倍返还乙方定金及已付房款，按房屋成交价的20%赔偿乙方违约金；乙方购房发生的所有费用均由甲方承担。……合同尾部甲方处周某杰签名并捺有手印，甲方配偶处林某芳签名并捺有手印，乙方处赵某鹏签名。

2018年4月23日，林某芳（甲方、出售方）与赵某鹏（乙方、买受方）签订《房屋买卖交接书》，确认双方已经将案涉房屋钥匙交接完毕，该房屋交接书生效日起由乙方居住或出租，出租房屋租金由乙方收取。同时再次确认了《房屋买卖合同》中约定的过户日期及余款支付时间。

2019年法院向W公司出具《协助执行通知书》请W公司协助查封周某杰名下位于北京市丰台区H号房产一处。

2020年法院通过网络司法拍卖将北京市丰台区H号房屋拍卖给竞买人，成交价格为2711500元。

2020年本院判决确认赵某鹏与周某杰于2014年8月7日签订的《房屋买卖合同》合法有效，现该判决已经生效。

庭审中，林某芳认可其与周某杰共计收赵某鹏购房款135万元。

庭审后，赵某鹏提交案件事实的核查回复中称：涉案房屋于2020年6月23日被拍卖后，受让人杨某涛将涉案房屋门锁更换，此后涉案房屋由杨某涛管理控制。

裁判结果

一、确认赵某鹏与周某杰签订的《房屋买卖合同》解除；

二、周某杰、林某芳于本判决生效后十日内返还赵某鹏购房款1350000元；

三、周某杰、林某芳于本判决生效后十日内支付赵某鹏赔偿款900000元；

四、驳回赵某鹏的其他诉讼请求。

房产律师点评

赵某鹏与周某杰签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应依约履行义务。现涉案房屋已被拍卖，致使赵某鹏合同目的无法实现，赵某鹏主张解除合同，于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于赵某鹏主张周某杰、林某芳返还购房款的诉讼请求，法院予以支持；

关于赔偿金，因周某杰导致涉案房屋被拍卖，赵某鹏无法实现合同目的，故对双方的合同解除，周某杰存在过错，应当赔偿赵某鹏相关损失，法院对于赵某鹏的该项诉讼请求，合理的部分予以支持，关于赔偿金的具体数额，法院考虑到合同履行情况、租金收益等因素酌情予以确定。《房屋买卖合同》系在周某杰、林某芳婚姻关系存续期间签订，且购房款系由二人共同收款，故赵某鹏主张二人共同承担责任，法院予以支持。