北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告杨某慧向本院提出诉讼请求：1.确认杨某奎与赵某霞于2020年签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。2.判决杨某慧享有西城区XX房屋45%的所有权份额。

事实与理由：杨某慧与杨某奎系姐弟关系，二人之父杨某毅于2019年4月1日去世，二人之母赵某霞于2021年8月12日去世。2019年3月10日，杨某毅立有遗嘱，遗嘱内容为：“我们两人的住房，XX室由杨某奎，杨某花两人继承，杨某奎占55%，杨某花占45%”同日赵某霞立有遗嘱，内容为：“你们都应按你们的父亲所立第二份遗嘱执行。”杨某毅去世后，2020年3月16日，赵某霞与杨某奎签订《北京市存量房屋买卖合同》，将西城区XX室过户给杨某奎。

杨某慧认为，依据杨某毅的遗嘱，杨某慧应享有涉案房屋45%的份额，赵某霞在明知该事实的情况下，与杨某奎签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋过户给杨某奎，该《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。即便依据杨某奎意见，赵某霞与杨某奎之间系明为买卖实为赠与，但该行为属于虚伪的通谋意思表示，依据相关法律规定，涉案房屋买卖合同也应被认定为无效。同时，赵某霞属于无权处分涉案房屋，杨某慧作为所有权人，有权追回涉案房屋，因此杨某慧要求法院确认其享有涉案房屋45%的所有权。故杨某慧起诉至法院，望判如请。

被告辩称

被告杨某奎辩称，一、赵某霞与杨某奎签署的《房屋买卖合同》有效。依据法院已生效判决，赵某霞是涉案房屋的合法所有权人，享有处置房产的权利。赵某霞当时为完全民事行为能力人，具有独立实施处分涉案房屋的能力，将房屋过户给杨某奎的意思表示真实。赵某霞通过房屋买卖过户的方式完成赠与，赠与行为不违反法律强制性规定，没有侵害他人合法权益，且赠与已经完成，因此赵某霞的赠与行为不影响《房屋买卖合同》效力。

二、杨某慧与涉案房屋没有利害关系，不是本案适格主体，无权主张《房屋买卖合同》无效。

第三人杨某芳、杨某奥述称，不同意杨某慧的诉讼请求，不认可其所述事实及理由，认可杨某奎所述理由。

法院查明

杨某毅与赵某霞系夫妻关系，双方生有子女四人分别为杨某奥、杨某奎、杨某芳、杨某慧。杨某毅于2019年4月1日死亡。赵某霞于2021年8月12日死亡。

2019年3月10日杨某毅留有自书遗嘱一份（以下简称：杨某毅遗嘱一），主要内容为“我逝世之后，我与你们母亲的共有的房产与银行的存款，其中属于我的部分，由你们的母亲赵某霞全部继承，用于她的养老和治病。各子女都不能继承。待赵某霞去世后按我与赵某霞的遗嘱执行。”

同日，杨某毅另有自书遗嘱一份（以下简称：杨某毅遗嘱二），主要内容为XX房屋由杨某奎、杨某慧二人继承，杨某奎占55%的份额，杨某慧占45%的份额。

同日，赵某霞留有自书遗嘱一份，主要内容为都应按你们的父亲所立第二份遗嘱执行。

北京市西城区XX号房屋（以下简称：XX房屋）系杨某毅于2005年11月28日向某单位购买，2006填发产权证，登记产权人杨某毅。

2019年，赵某霞起诉至本院，要求继承杨某毅名下遗产。该案审理中，赵某霞仅出示杨某毅遗嘱一。判决XX房屋中属于杨某毅的遗产份额由赵某霞继承，继承后XX房屋全部份额归赵某霞所有。

2020年3月2日，赵某霞（赠与人）与杨某奎（受赠人）签订《赠予书（原文如此）》，写明赵某霞自愿将XX房屋赠与杨某奎。杨某奎接受赠与。

2020年3月16日，赵某霞（出卖人）与杨某奎（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵某霞将XX房屋出售给杨某奎，房屋价款190元。

2020年3月17日，XX房屋所有权登记至杨某奎名下。

另查，2020年，杨某慧依据杨某毅遗嘱二，认为上述判决有误，向本院申请再审。本院经审查认为：该案中，杨某慧自称该第二份遗嘱系原审结束后赵某霞所给，但赵某霞予以否认，杨某慧亦无法提供证据证明该份遗嘱属于再审中的新证据，且存放该份遗嘱的密封信封上亦载明：“杨某毅所立第二份遗嘱此遗嘱在赵某霞逝世后拆封”，现赵某霞仍在世，不符合该份遗嘱的生效条件。

综上，杨某慧的再审申请不符合存在新的证据，足以推翻原判决的法定再审理由，裁定驳回杨某慧的再审申请。

2021年，杨某慧向北京市人民检察院第二分院申请监督，本院提请北京市人民检察院第二分院抗诉。2021年5月8日，北京市人民检察院第二分院作出《不支持监督申请决定书》，决定不支持杨某慧的监督申请。

裁判结果

驳回杨某慧的全部诉讼请求。

房产律师点评

本案中，杨某慧主张依据杨某毅遗嘱二及赵某霞遗嘱，其应享有XX房屋45%的所有权。但不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

因此杨某毅死亡后，其继承人仅是不分份额的共有杨某毅名下财产。杨某毅继承人需要通过继承诉讼或继承公证取得被继承财产，自书遗嘱不直接发生所有权转移的效力。因此杨某慧并不能直接依据杨某毅遗嘱二取得XX房屋45%的所有权。依据法院已生效判决，XX房屋由赵某霞继承，则赵某霞作为XX房屋的所有权人，享有XX房屋的全部所有权。

因杨某慧并非XX房屋的所有权人，其无法依据民法典的规定行使所有权人的追回权，杨某慧要求确认其享有XX房屋45%的所有权，无事实及法律依据，法院不予支持。

赵某霞为XX房屋的所有权人，其有权占有、使用、收益、处分XX房屋。因此赵某霞有权将XX房屋赠与杨某奎。

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。赵某霞与杨某奎签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定的房屋价款仅为190元，考虑到赵某霞与杨某奎在签订《北京市存量房屋买卖合同》前曾签订《赠予书》，约定赵某霞将XX房屋赠与杨某奎，因此法院认定涉案《北京市存量房屋买卖合同》名为买卖合同，实为赠予合同，该赠予合同关系不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，系赵某霞与杨某奎的真实意思表示，该合同应属有效。

因XX房屋为赵某霞的个人财产，其将XX房屋赠与杨某奎不侵害杨某慧的合法权益。因此杨某慧要求确认涉案《北京市存量房屋买卖合同》无效无事实及法律依据，法院不予支持。