北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某杰向一审法院起诉请求：1.判令周某鹏继续履行陈某杰、周某鹏于2020年10月17日签署的《北京市存量房屋买卖合同》,由周某鹏协助陈某杰将a号房屋过户至陈某杰名下；
吴某丽向一审法院起诉请求：1.判决履行吴某丽与周某鹏之间的房屋买卖合同；2.将登记于周某鹏名下a号房屋带抵押过户至吴某丽名下。
陈某杰上诉请求：1.撤销一审判决，按陈某杰在一审中的诉讼请求予以改判；2.一、二审诉讼费由周某鹏、吴某丽承担。
事实与理由：1.陈某杰与周某鹏之间系买卖合同法律关系，并非案外人孙某坤与周某鹏之间的民间借贷法律关系。一审法院错误适用举证规则，在周某鹏、吴某丽没有提供充足证据证明周某鹏与案外人孙某坤系民间借贷法律关系的情况下，错误判决陈某杰与周某鹏于2020年10月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，属于认定事实不清。
2.周某鹏、吴某丽之间的房屋买卖合同法律关系存疑，二人有以签订房屋买卖合同作为民间借贷担保的可能性。一审法院判决周某鹏继续履行其与吴某丽于2020年7月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》与事实不符。
3.即便周某鹏、吴某丽的房屋买卖合同法律关系合法有效，周某鹏的行为构成“一房数买”。在“一房数买”的基础上，陈某杰与吴某丽均未办理房屋所有权移转登记，但陈某杰已经实际合法占有房屋，吴某丽享有的办理房屋网签备案手续的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。故陈某杰应为案涉房屋履行买卖合同的买受人。一审法院判决周某鹏继续履行其与吴某丽于2020年7月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》违反相关法律法规。
周某鹏辩称：同意一审判决，不同意陈某杰的上诉请求。
吴某丽辩称：同意一审判决，不同意陈某杰的上诉请求。
法院查明
周某鹏曾因继承纠纷诉讼至法院，法院出具调解书，主要内容为：周某鹏于2020年2月28日前向其他继承人支付200万元；a号房屋由周某鹏继承，其他继承人收到款项后3日内配合周某鹏办理房屋过户手续。
法院开具调查令调取的a号房屋不动产登记档案显示：周某鹏于2020年3月2日登记为a号房屋所有权人。2020年3月2日，周某鹏作为抵押人在a号房屋上设立最高债权额为275.5万元的最高额抵押登记，抵押权人为高某贤。该抵押权登记于2020年4月21日注销，注销原因为已还清。
2020年4月26日，周某鹏作为抵押人在a号房屋上设立最高债权额为285万元的最高额抵押登记，抵押权人为北京某银行（以下称某银行），债务履行期限为2020年4月22日起，2021年4月22日止。
2020年7月17日，高某贤以吴某丽代理人身份与周某鹏签署网签《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人周某鹏将a号房屋出售给买受人吴某丽，房屋已设定抵押，抵押权人为某银行，出卖人应于2020年10月22日前办理抵押权注销登记；双方委托房地产经纪机构成交，机构名称为M公司；成交价350万元，买受人已向出卖人支付定金40万元，买受人于过户登记当天一次性向出卖人支付房款；出卖人应在2020年12月30日前将房屋交付买受人。该网签合同于2020年7月17日办理了网签登记。
吴某丽提交银行转账记录和周某鹏出具的收条，证明其通过高某贤父母账户于2020年7月18日向周某鹏转账支付定金40万元，此后陆续分多笔向周某鹏转账支付房款342686元。周某鹏对吴某丽提交的上述证据和证明目的均认可。
陈某杰提交一份落款日期为2020年10月17日的《北京市存量房屋买卖合同》,该合同约定：出卖人周某鹏将a号房屋出售给买受人陈某杰，房屋已设定抵押，出卖人应于2020年11月17日前办理抵押权注销登记；成交价320万元，买受人在签订合同同时向出卖人支付定金20万元，买受人于过户登记前一次性向出卖人支付房款300万元，……。该合同末尾有周某鹏和陈某杰签名。
陈某杰提交有周某鹏签字的《定金收条》，内容为：“定金收条。今收到购买人陈某杰购买a号房屋的定金共计20万元，出售人周某鹏，收款日期2020年10月17日。”收条为格式化版本，其中“陈某杰、203号、20万、周某鹏、2020年10月17日”的内容为手填，其余部分均为打印。陈某杰提交转账记录，证明其2020年10月17日通过朋友杨某峰账户向周某鹏转账支付20万元。周某鹏称，陈某杰提供的房屋买卖合同和定金收条都是周某鹏向孙某坤借款20万元时孙某坤让他签署的，当时他不认识陈某杰。
陈某杰称，我和齐某玲是朋友。这个房子是孙某坤介绍给齐某玲的,我听齐某玲说房子便宜,但是有280万元的抵押贷,需要全款买房,我觉得可以承担。2020年10月17日,我和周某鹏签订了买卖合同,定金收条,我委托杨某峰向周某鹏支付了房屋定金。租赁合同、借款合同根本没有。
2020年10月30日,周某鹏把钥匙交给我,腾空了房屋。2020年10月30日之后,中介跟齐某玲反映房屋被卖了,这时我们才发现房屋又被卖了。
周某鹏提交其与孙某坤等人2021年3月20日的对话录音，证明孙某坤让周某鹏同时签署了借款合同、房屋买卖合同和房屋租赁合同。周某鹏提交高某贤与孙某坤、陈某杰等人2020年11月10日的对话录音，证明双方协商还款及利息，说明双方实为借贷关系。周某鹏提交孙某坤的微信朋友圈截屏，证明孙某坤从事典当及小额借贷业务，齐某玲与孙某坤系同事关系。
经法院传唤，孙某坤到庭作证称，交房的事我不了解，签完合同之后他们就自己联系了，我没参与。周某鹏没给过我钥匙。我和周某鹏之间没有借款的事情，我没借给过他一分钱。我和周某鹏是通过陈某旭认识的。陈某杰和周某鹏签订了买卖合同，交付之后，该做网签过户，结果周某鹏消失了。到12月份周某鹏主动联系我解决问题，我为了解决问题就顺着他的话说下去约见面，等约见面聊好后，周某鹏又消失了。
周某鹏提交的录音我听过，是陈某杰的律师给我的。2021年3月20日录音中谈利息还款等事，是因为陈某杰给了周某鹏20万，我说这些话的目的是为了解决问题，没想到周某鹏录音了。签合同时候我没在场，我不知道他们具体签的什么合同。这个录音是我被周某鹏引诱套路了。
法院认为：陈某杰主张其与周某鹏存在房屋买卖合同关系，但综合周某鹏提交的录音、孙某坤的微信朋友圈截屏、证人证言、双方当事人陈述等在案证据，法院足以对陈某杰所持买卖合同是否来自于孙某坤产生合理怀疑，陈某杰对于其与齐某玲、孙某坤之间的关系未能做出合理解释并提交相关证据，对此应由陈某杰承担举证不能的不利后果。
综合在案证据，法院可以认定周某鹏所称陈某杰所持房屋买卖合同实为周某鹏向孙某坤借款时为担保还款而签一节具有高度可能性。陈某杰与周某鹏之间并不存在真实的房屋买卖合意，双方以虚假的意思表示签署的该份房屋买卖合同应属无效。陈某杰要求周某鹏履行房屋买卖合同办理过户的诉讼请求法院不予支持。
对于吴某丽要求周某鹏履行房屋买卖合同的诉讼请求，吴某丽提交了相关证据证明其与周某鹏之间存在签署和履行房屋买卖合同的行为，周某鹏亦认可吴某丽所述，同意吴某丽的诉讼请求，法院对此不持异议。吴某丽要求周某鹏继续履行房屋买卖合同的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。但a号房屋现存在抵押权登记，吴某丽在本案中不愿代周某鹏偿还贷款解除抵押，目前不动产登记机关对于带抵押过户尚没有具体配套措施，无法实际履行，且a号房屋上尚存在除本案诉讼之外的其他司法查封，故本案暂无法判决周某鹏履行过户义务。吴某丽所提要求周某鹏配合过户的诉讼请求现存在履行障碍，法院无法支持。鉴于周某鹏对于配合吴某丽过户并无异议，双方可待过户障碍消除后自行履行或另行诉讼解决。
二审中，陈某杰提交：1.陈某杰返还杨某峰20万元的凭证，证明2020年10月17日陈某杰委托杨某峰向周某鹏支付定金，2020年12月21日陈某杰将该20万元返还杨某峰，支付链条形成闭环，足以证明20万元是陈某杰按照买卖合同支付的购房定金；2.变更申请执行人申请书、债权转让协议、债权转让确认函、转款回单、执行证书、债权转让通知书，证明秦某鑫通过购买债权成为原某银行涉案房屋抵押权人，即周某鹏的债权人；
3.秦某鑫与周某鹏的通话录音及文字整理稿，证明通话录音中周某鹏承认吴某丽是其朋友，二人是借贷关系，其起诉查封房屋的目的是为了对抗陈某杰取得房屋，周某鹏可以随时对吴某丽的案件进行撤诉。陈某杰申请证人秦某鑫出庭作证，秦某鑫作证称：认可上述录音是其与周某鹏之间的录音，据了解陈某杰与周某鹏之间是买卖关系，周某鹏说其与吴某丽是朋友关系，周某鹏和吴某丽未向秦某鑫还款。周某鹏提交了其与孙某坤的2021年3月20日通话录音，用以证明周某鹏与孙某坤之间是借贷关系，不存在买卖关系，孙某坤一直在要求周某鹏还钱，而不是履行房屋买卖合同。
裁判结果
陈某杰与周某鹏于2020年10月17日签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、驳回陈某杰的全部诉讼请求；
房产律师点评
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，陈某杰与周某鹏、吴某丽与周某鹏之间均不存在真实的房屋买卖关系，双方以虚假的意思表示签署的涉案房屋买卖合同应均属无效。法院有关陈某杰与周某鹏签订的房屋买卖合同无效的理由，论理充分正确，现针对吴某丽与周某鹏之间房屋买卖合同，论述如下：
第一，考查吴某丽与周某鹏签订的所谓房屋买卖合同履行情况，所有房款均从案外人给付至周某鹏，吴某丽作为买受人并未直接给付周某鹏任何一笔款项；第二，依据合同约定，2020年12月30日前周某鹏应将房屋交付至吴某丽，而在周某鹏未依约交付房屋亦未办理过户手续的情况下，吴某丽一方继续给付房款的行为明显违背常理，其所谓出于人道主义而继续给付房款等相关解释，缺乏合理性；
第三，周某鹏在与秦某鑫的通话录音中自认其与吴某丽之间系借贷关系，对为何如此陈述的原因，周某鹏所谓是为了拖延涉案房屋拍卖程序的解释，缺乏合理性。据此，法院认定吴某丽与周某鹏之间并不存在真实的房屋买卖合意，双方以虚假的意思表示签署的该份房屋买卖合同应属无效。