北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某霖向本院提出诉讼请求1.请求确认位于A号房屋由赵某霖所有；2.请求停止执行西城法院依据裁定书所执行的宋某霞的房产；3.判令本案诉讼费由周某鹏负担。诉讼中，赵某霖明确其第二项诉讼请求中宋某霞的房产系指向A号房屋。
事实与理由：西城法院依据裁定书所执行的房产为赵某霖的财产。涉案房产系赵某霖2014年11月24日购买。综上，涉案房产实际所有权人系赵某霖，周某鹏无权对该房屋申请执行。
被告辩称
周某鹏辩称，赵某霖的材料不能充分证明其享有足以排除强制执行的民事权益，故不应支持其诉讼主张。第一，赵某霖与宋某霞签订的房屋买卖合同中对房屋的交付时间、权属转移登记时间等重要条款均在《房屋买卖合同》的《补充协议》，但赵某霖却无法提供，仅提供2021年的物业费缴纳发票，不足以证明赵某霖已经实际连续占有该涉案房屋。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，据此赵某霖的执行异议请求不足以排除强制执行的民事权益。
第二，赵某霖主张确认对涉案房屋由其出资购买并享有权利，足以排除对案涉房产的执行理由不成立。（1）根据赵某霖提供的现有证据材料，虽然赵某霖在人民法院查封之前已与宋某霞签订书面的《房屋买卖合同》，同时已经全部支付房价款，但赵某霖并未合法占有该房产，更未变更办理相关的房产登记手续。因案涉房产未办理过户登记，赵某霖尚不享有案涉房产的所有权，原执行裁定书认定赵某霖就涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，并无不当。
涉案房屋价款严重低于市场交易价格。存在低价处分财产的情况且赵某霖却以不知什么名义的向宋某霞转账235万来冲抵房款，据此周某鹏有理由怀疑房屋买卖合同不存在，提起执行异议之诉目的很明显即通过提起执行异议之诉拖延执行进程，损害周某鹏的执行权益。
第三，物业费缴纳时间仅仅显示2021年，明显是为诉讼做准备，才去故意缴纳的金额，赵某霖必须提供实际缴纳物业费的支出凭证；而且赵某霖缴纳物业费并不能意味着赵某霖实际占有涉案房屋。据此说明宋某霞与赵某霖之间签订的房屋买卖合同存在倒签的情况，通过虚构房屋买卖合同的事实，宋某霞逃避有能力履行的债务，侵害周某鹏的合法权益，涉嫌虚假诉讼。
4.虽然赵某霖主张自已是房屋所有权人，但是宋某霞却能以自已的名义擅自办理抵押登记，明显不符合银行办理抵押手续的规定，所以赵某霖该项主张不成立，房屋所有人一直就是宋某霞。最重要的一点是，目前该涉案房屋已经被某银行申请强制执行。赵某霖与宋某霞恶意串通，伪造虚假的买卖合同提起诉讼侵害周某鹏的合法权益，涉嫌虚假诉讼罪，房屋的产权人一直都是宋某霞。
综上所述，原执行裁定书认定赵某霖就涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，法律事实认定清楚，适用法律正确。赵某霖提起的案外人执行异议之诉明显不成立，请求法院依法驳回赵某霖的诉讼请求。
宋某霞述称，同意赵某霖的诉讼请求。宋某霞希望把赵某霖和周某鹏的钱都还了。宋某霞和赵某霖之间有买卖合同，房子是归赵某霖所有，要求停止执行。
法院查明
（一）a号房屋相关事实
2012年10月29日，宋某霞与c银行签订《个人购房借款合同》，约定宋某霞将A号房屋抵押贷款，合同载明房屋总价为2333998元。
2013年11月29日，宋某霞（乙方）与北京f公司（甲方）签订《补充协议》，约定A号房屋按照实测建筑面积计算的结算总价款为人民币2355128元。
赵某霖与宋某霞就A号房屋的买卖事宜签订《北京市存量房屋买卖合同》，落款日期为2014年11月24日，内容载明：……于2015年5月23日起生效。”赵某霖与宋某霞就a号房屋并未签订补充协议。
赵某霖于2014年11月24日向宋某霞分两笔分别转账150万元、85万元，共计235万元。宋某霞出具了两张落款为2014年11月24日的《收条》，载明收到房款200万元、车位款35万元。
赵某霖向本院提交了涉案房屋2017年物业费发票，开票日期为2021年9月25日；2018年物业费发票，开票日期为2021年9月25日；2019年、2020年物业费、车位费收据，收据日期为2020年12月31日。
诉讼中，宋某霞明确其与赵某霖之间的235万元款项往来系借款，后签订买卖合同，双方约定如果没有还款就履行房屋买卖合同。赵某霖对此亦予以认可，明确宋某霞如在2015年5月23日前没有偿还款项，双方履行房屋买卖合同。
另查，截至本案庭审时，宋某霞一直居住在a号房屋。
（二）前序诉讼情况
周某鹏与宋某霞民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月出具调解书：一、宋某霞偿还周某鹏借款本金350万元及利息。
周某鹏依据生效法律文书申请执行，2020年9月1日，本院查封宋某霞名下的A号房屋，查封期限3年。本院作出裁定书，拍卖被执行人宋某霞名下A号房屋。赵某霖提出案外人执行异议，请求中止执行A号房屋，本院作出裁定书，裁定驳回案外人赵某霖的执行异议请求。
裁判结果
驳回原告赵某霖的全部诉讼请求。
房产律师点评
本案系赵某霖提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人赵某霖对执行中查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。赵某霖对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本案中，赵某霖与宋某霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》生效日期为2015年5月23日，双方在诉讼中均认可赵某霖向宋某霞转账的235万元系借款，若宋某霞在2015年5月23日前未还款，则双方按照《北京市存量房屋买卖合同》履行。赵某霖与宋某霞虽签订《北京市存量房屋买卖合同》，但双方真实意思表示并非房屋买卖，双方之间为民间借贷法律关系，235万元系借款而非购房款，且合同约定的a号房屋仍登记在宋某霞名下，赵某霖享有的是债权，而非排他的所有权，故赵某霖要求确认a号房屋为其所有的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。
另，赵某霖虽向法院提交了其交纳物业费的票据，但其与宋某霞均认可a号房屋一直由宋某霞实际占有并居住。综上，赵某霖对a号房屋并不享有足以排除执行的民事权益，其诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。