北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

林某慧向本院提出诉讼请求：1、被告立即退还原告房屋预付款162万元；2、诉讼费用由被告承担。

事实与理由：原告与被告系朋友关系，2020年3月份，被告称想换一套别墅，着急用钱，想把其现住的大兴区一号的房屋卖给原告。原告当时并不想购买房屋，但被告急需用钱，考虑到当时双方的关系，原告也想帮助被告，就同意购买房屋。此外，双方也商定，如果原告不想购买该房屋，被告应把原告支付的款项归还给原告。因此，考虑到被告急需用钱，在双方没有对于购买价格、支付方式、房屋交付时间及方式等进行商量一致并签订书面协议的情况下，原告陆陆续续向被告提供了192万元作为房屋的首付款，被告给原告出具了一张收条。

此后，双方在谈到房屋的价款时，被告将房屋总价款确定为400万元，原告认为当时房屋市值在350万元左右，且被告还想在房屋出售给原告后继续住在里面，一直到其购买的别墅交房为止，原告对此不同意，双方因此产生争议，此后就没有继续进行房屋购买事宜的洽商，也未签订任何购房协议。被告通过其母亲向原告母亲的账户里退还了30万元的款项，剩余款项162万元一直拒不退还。原告因此起诉至法院，维护自己的合法权益

被告辩称

吴某芳辩称，不同意林某慧的全部诉讼请求，理由如下：首先，林某慧所述事实不属实，吴某芳从未提出过购房款要400万元的事，购房款应为380万元；其次，林某慧的社保不满五年，2021年林某慧压力较大，就不打算买房子，也放弃了交纳社保，所以才单方面与吴某芳解除买卖合同；第三，吴某芳已经还给林某慧30万元，林某慧始终不向吴某芳出具书面材料且不承认吴某芳已经返还的30万，所以吴某芳不敢再返还林某慧房款；最后，吴某芳认为应当扣除涉案房屋购房款760000后，同意返还剩余购房款860000元。

法院查明

2020年8月27日，吴某芳向林某慧出具收条一张，收条载明：今收到乙方林某慧交来房屋定金人民币1920000元整。为乙方购买甲方位于北京市大兴区一号房屋的首笔款项。

双方确认吴某芳已经退还林某慧房款300000元。

吴某芳向本院提交双方QQ聊天记录，证明双方一致确定购房款为3800000元；林某慧的质证意见为QQ聊天记录中有别穿帮字样，该房屋价格系虚假的，是为了骗林某慧的父母，并非双方真实意思表示，2020年6月份之前吴某芳说的是4000000元，且双方的真实意思表示是吴某芳系林某慧的合作伙伴，吴某芳向林某慧借钱，考虑到林某慧的父母不会同意借钱，所以才以买房的名义向吴某芳提供的借款，由林某慧的父母出一部分资金。

裁判结果

吴某芳退还林某慧购房款1620000元（于本判决生效后十日内履行）。

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方争议的焦点为房屋买卖合同及定金合同是否成立。

首先，《中华人民共和国民法典》第四百七十条第一款规定，合同内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称、住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。本案中，虽然吴某芳向林某慧出具了收条一张，载明收到林某慧房屋定金1920000元，但从双方微信聊天记录中也无法显示出双方就房屋总价款达成一致意见，更未对房屋交付时间、房屋过户时间、付款方式等事关房屋买卖合同重要内容的条款达成一致意见。

其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让时，应当签订书面转让合同。《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定，当事人采用合同书形式订立的合同，自当事人均签名、盖章或者捺印时成立。法律、行政法规规定或当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。本案中，双方当事人并未签订书面的买卖合同，双方提供的证据也不能证明双方中一方履行了合同的主要义务，如交付房屋或给付房屋全部房款的义务，一方接受房屋或接受全部房款，或就房屋总价款达成一致意见，因此本案不符合《中华人民共和国民法典》第四百九十条第二款规定的情形。

综合上述两点，法院认为林某慧和吴某芳之间房屋买卖合同因双方就合同主要条款并未达成一致意见，双方之间的买卖合同并未成立。

关于定金一节。《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。本案中，房屋买卖合同未成立，吴某芳并未举证证明系因林某慧拒绝签订主合同造成的，故对于吴某芳主张扣除定金的意见，法院不予支持。对于林某慧要求吴某芳退还购房款1620000元的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。