北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

吴某杰向本院提出诉讼请求，请求判令：1.依法继承被继承人吴某鹏与杨某芳的遗产（位于北京市丰台区D室房屋）；.本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：被继承人吴某鹏与杨某芳系夫妻，婚后生育五子，即长子吴某强、次子吴某旭、三子吴某杰、四子吴某坤、五子吴某鑫。杨某芳于2003年去世，吴某鹏于2021年去世。2008年2月4日，吴某鹏与北京市丰台区某单位签订了《协议书》，约定以成本价购买位于北京市丰台区房屋（下称涉案房屋），在使用了两人的工龄等优惠后支付了购房款30384元，公共维修基金1734元。

2010年，吴某鑫以欺骗的手段将涉案房屋过户到其名下，侵害了原告的权利。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。

被告辩称

吴某强述称，法院依法处理。

吴某旭述称，我不愿意做原告。D室房屋不是父母的遗产。

吴某坤述称：法院依法处理。涉案房屋属于吴某鑫，当时拆迁的时候只有吴某鑫没有分到房屋，他的户口跟我父母在一个户口本上，老人百年之后房子给吴某鑫，我们也开过家庭会议说这个房子给吴某鑫。

吴某鑫辩称，不同意吴某杰的诉讼请求，请求法庭驳回。涉案房屋登记在我名下，父亲生前即已经处分，不属于遗产。母亲去世时，涉案房屋是承租公房性质，是拆迁安置房屋，登记的承租人是父亲吴某鹏，母亲去世后其使用权自然消灭了。母亲生前也多次对家人强烈表达将涉案房屋归我所有。涉案房屋房改购房款及公共维修基金等费用都是我交纳。

老房拆迁时，父母双方共同决定涉案房屋将来归我，所以后续房改时，父亲才安排由我直接出资。2020年1月，父亲及我们五兄弟召开家庭会议。会上再次强调，父亲将涉案房屋赠与过户给了我，归我所有。对此，其他四位兄弟明确表态不持异议。

法院查明

被继承人吴某鹏与杨某芳系夫妻，婚后生育五子，即长子吴某强、次子吴某旭、三子吴某杰、四子吴某坤、五子吴某鑫。杨某芳于2003年去世，吴某鹏于2021年去世。

涉案房屋原系吴某鹏与杨某芳婚姻关系存续期间所承租公房。2008年，吴某鹏与北京市丰台区某单位签订《协议书》，约定吴某鹏以成本价购买涉案房屋，房价款为30384元。根据单位出售公有住房房价计算表，吴某鹏购买涉案房屋时使用已故配偶杨某芳24年工龄。2008年，吴某鹏取得涉案房屋房屋所有权证。

2009年12月30日，吴某鹏与吴某鑫签订存量房屋买卖合同，约定吴某鹏将涉案房屋出售给吴某鑫。2010年1月5日，吴某鑫取得涉案房屋房屋所有权证。

诉讼中，双方共同确认涉案房屋购买时价值为110万元，当前价值为320万元。吴某杰主张涉案房屋购买时市值应为成本价，己方认可的110万元系指商品房价值，计算已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分应按照成本价计算。

吴某杰主张在吴某鹏生前，全家召开过家庭会议，并达成了分家协议：1、吴某鹏名下的涉案房屋归吴某鑫所有，吴某鑫支付其他四人每人20万元；2.原约定涉案房屋归吴某鑫所有，家庭会议确认，吴某鑫支付每人20万元，w号房屋承租人也不再变更至吴某鹏名下；……。针对该主张，吴某杰提交家庭会议录音及之前吴某鑫起诉吴某杰夫妇排除妨害纠纷案件卷宗材料予以佐证。

其他当事人陈述确实召开过家庭会议，但并未最终达成一致意见，不认可吴某杰所述。吴某杰提交的上述证据材料无法证明吴某鹏及本案当事人就本案房产处分共同达成吴某鑫给付其他兄弟各20万元的证明目的。

裁判结果

吴某鑫于本判决生效之日起七日内支付吴某杰、吴某强、吴某旭、吴某坤各8260元；

房产律师点评

涉案房屋系吴某鹏在杨某芳死亡后购买，登记在吴某鹏名下，系吴某鹏的个人财产。吴某鹏生前处分给吴某鑫所有不违反法律规定，故该房屋现应为吴某鑫个人财产。按照成本价或者标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应的财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。

本案中，涉案房屋系在杨某芳生前承租，杨某芳死亡后，吴某鹏在按成本价购买公房时，依国家有关政策折算了已死亡配偶杨某芳的24年工龄而获得政策性福利，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为杨某芳的遗产进行继承。经计算，杨某芳工龄对应财产价值的个人部分为14197元。政策性福利所对应的财产价值计算参考公式=（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。本案双方共同确认购买公房时房屋价值为110万万元，现价值为320万元。

吴某杰主张购买公房时的市值系房屋购买成本价的意见，依据不足，法院不予采信。经核算，涉案房屋中杨某芳的遗产为41300元。

继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理，有遗嘱的按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。本案中现未有证据证明杨某芳生前留有遗嘱或遗赠扶养协议，故杨某芳上述遗产应按照法定继承办理。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等，本案吴某杰提交的证据无法证明其对杨某芳尽了主要赡养义务，故杨某芳的遗产应由其法定继承人各继承五分之一份额，即每人继承8260元。考虑到涉案房屋购房后产权归吴某鑫所有，法院将判令吴某鑫支付其他继承人每人8260元。