北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1.确认张某杰与张某君2015年签订的存量房买卖合同无效；2.二被告在法院判决后七日内搬离北京市朝阳区一号房屋。

事实与理由：二原告及张某芬父亲张某杰、母亲高女士，在夫妻关系存续期间，于1994年因原住房拆迁，购买了北京市朝阳区W号房屋。高女士于2012年去世，张某杰于2021年6月6日去世。被继承人去世后，二原告与被告沟通父母遗产问题，被告以各种理由搪塞推托，并声称全部遗产归其所有，同时已非法居住占有数月。……。

2021年9月原告在北京市朝阳区不动产交易中心查询得知，二被告利用与父亲同住并且保管父母重要证件的机会，在所有子女毫不知情的情况下，于2015年5月29日违法将父母上述房屋，以5万元价格卖给张某君单独所有。原告认为二被告无法定权利处置本属于四个子女共同继承的父母房产份额，因此该房屋所有权转移构成违法。张某芬作为代理受让人违法办理转移父母所有权房屋，给其子张某君时，提供申请信息材料不真实，违法填写并提交虚假事实等信息材料，应承担法律责任。

二原告曾数次和张某芬协商被继承人的遗产继承事项，但是张某芬均以各种理由拒绝和原告分割被继承人的遗产。二被告的行为已经严重侵害了原告的合法权利。二被告违法转移父母张某杰、高女士所有权房屋的行为，剥夺了原告依法定继承父母遗产的权利。故敬请人民法院依法裁判，被告违法转移上述房屋所有权的房屋买卖合同无效，二被告7日内搬离并将户口迁出该房屋。

被告辩称

二被告辩称，合同无效不是二原告的最终目的，其最终目的是想继承房屋中父母的份额。2021年家庭谈话中，二原告都明确表示放弃继承父母在该房屋中份额的继承权……张某杰2014年9月15日亲笔书写了赠与书，明确表示其将涉案房屋赠与了外孙张某君，并表示这也是高女士的心愿，这是张某杰的真实意思表示。……其为了实现自己和母亲的心愿于2015年5月29日与张某君签订了《存量房屋买卖合同》，该合同约定张某杰将涉案房屋以买卖方式转让给张某君，张某君也实际接受了，双方在不动产登记部门监督下完成所有权转移登记手续，是真实意愿而非恶意所为。

退一步讲，买卖合同并非完全无效，张某杰处理自己所占房屋份额是有效的，是其真实意思表示，并以实际行动付诸实施，处理其他人所占房屋份额部分是无效的。涉案房屋张某杰和其他人各占多少份额应经过析产才能分清，因析产问题与本案无关，在此不多赘述。二原告已明确表示放弃继承该房屋份额，故关于二被告搬离及迁出户口的请求是不成立的。

法院查明

张某杰与高女士夫妇育有四个子女，分别为二原告及张某芬和案外人张某昊。张某杰于2021年去世，高女士于2012年去世。张某君系张某芬之子。

位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）于2015年5月22日登记在张某杰名下。

2015年5月29日，张某杰作为出卖人与张某君作为买受人、张某芬作为买受人的委托代理人，签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（以下简称涉案合同）约定，出卖人将涉案房屋以5万元成交价格出售给买受人。张某杰在合同尾部买受人落款处签名并按指印。涉案房屋所有权现已登记至张某君所有。

经询问，张某君称因系张某芬代理其办理的涉案房屋过户事宜，故其于2015年将5万元现金交给张某芬，由张某芬转交张某杰。张某芬称其收到5万元现金后将钱给了张某杰，当时没有其他人在场。二被告称张某杰曾在2014年出具赠与书，并在2015年完成了涉案房屋过户。

二被告提交落款日期为2014年9月15日落款姓名为张某杰的赠与书，载明：“张某杰愿意把位于北京市朝阳区一号房屋全部给予外孙张某君，这也是我老伴的心愿，本人神志清醒没有遭到胁迫。”

二原告对赠与书不认可，认为该赠与书未经公证且未作资格审查，流程手续违法，属于无效赠与；张某杰无权处置高女士份额的赠与事项，属于违法赠与，全部赠与无效；张某杰患有老年痴呆症，无民事行为能力，不能自主处理有关事务，张某杰生前亲口对全家人承诺，生前不处置个人财产，故不排除二被告诱骗、胁迫张某杰。

二原告称其主张合同无效的依据为涉案房屋是其父母的共同财产，张某杰无权处分其母亲的遗产，房屋转移登记询问内容回答部分不是张某杰自己写的，也未反映真实情况，且赠与合同签字也不合法，中间内容不是张某杰字体，不排除伪造可能。二被告则就此称，即便张某杰处理其他人的份额是无效的，但处理自己份额是真实意思，名为买卖实为赠与，以买卖名义过户是为了节省费用。

裁判结果

确认被告张某君与张某杰于2015年签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；

房产律师点评

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，二被告自认涉案合同实际系张某杰基于自愿将自己在涉案房屋中的所有权份额赠与给张某君的意思表示，为节省费用才通过以5万元成交价格买卖的方式将涉案房屋过户给张某君，涉案合同名为买卖实为赠与。此外，二被告虽表示已将现金5万元给付张某杰，但亦无其他证据予以佐证，且该交易价格亦明显与涉案房屋价值不符，结合双方陈述及涉案合同履行情况，考虑合同双方特殊身份关系，符合通谋虚伪意思表示的情形，即张某君与张某杰虽就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》并完成了涉案房屋所有权转移登记，但双方的真实意思表示并非由张某杰将涉案房屋出售与张某君，故该合同应属无效。

鉴于二被告亦对涉案房屋中是否存在其独立份额提出异议，且合同无效后涉案房屋的归属及处理问题涉及张某杰的其他继承人，双方如有争议可依相应法律关系另行解决。

涉案合同虽被确认无效，但从本案事实来看，二被告并非基于涉案合同的交易行为方占有涉案房屋，故二原告要求二被告搬离涉案房屋的请求，法院难以支持，可待涉案房屋权利人最终确定后，由相应权利人另行依对应法律关系主张权利。