北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

杨某鹏向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告履行《北京市存量房屋买卖三方合同》义务，协助原告办理位于北京市大兴区一号（现址为：北京经济技术开发区一号)房屋不动产登记变更手续；2、判决被告支付违约金10万元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。

事实与理由：2013年10月25日，经北京D公司介绍，原告父亲杨某坤与被告签订《三方定金收付书》，原告支付给被告购房定金人民币1万元用于购买位于北京经济技术开发区一号房屋。

2013年11月8日，原告与被告签订了关于上述房屋的《北京市存量房屋买卖三方合同》和《补充协议》，现该房屋《不动产权证书》登记地址为：北京经济技术开发区一号，被告将上述房屋以156万元的价格出售给原告。合同签订后，原告于合同签订当日向被告支付了首笔购房款人民币99万元，于2013年11月17日支付尾款人民币56万元。

双方约定，被告在取得房屋产权证后5日内通知原告办理房屋所有权转移登记手续。现被告已领取《不动产权证书》，却迟迟不履行房屋过户义务，已经给原告造成了诸多损失，无奈之下诉至法院，请求法院依法判决被告按照合同履行相应义务，协助原告办理诉争房屋不动产登记变更手续，以维护原告的合法权益。

被告辩称

周某亮辩称：不同意原告的诉讼请求。因为2018年、2019年的物业费应该由原告交纳，我替原告交纳的，涉案房屋于2021年10月份左右下来的房本，房子是2011年下来的，2013年签完合同，原告将房款给我了就搬进去了，原告未交纳2018年、2019年的物业费用导致我无法获得两个车位，我是房主，我将物业费交纳后获得了两个车位，因为2018年原告去我家去闹，加上我的房产家里姐妹间有房产纠纷，住房紧张，我现在不卖了，想要和原告解除合同，在合理承受范围内可以赔偿他的损失。

法院查明

被告自行交纳了2018年、2019年物业费合计2773.92元，原告称不知道此事，也没人通知过，以后的物业费都是原告交纳的，被告称在涉案房屋小区内有多套拆迁房，如果不交纳物业费就不能办理停车位；关于办理房产证的问题，被告称2021年12月房产证下来以后通知了中介，原告亦称通过中介知道了可以办理房产证一事，因为双方的物业费争议，所以才不同意卖房了。

此外，双方均认可房屋下来以后由原告居住使用，涉案房屋的房屋不动产登记的地址为北京经济技术开发区一号，产权人为被告单独所有。双方在签订合同时，被告还出具了家庭声明一份，声明愿意出售上述房产，并有家庭成员签字确认；双方对违约金的约定情况为：被告在取得房屋产权证后5日内应通知原告办理房屋所有权转移登记手续，逾期30日内每逾期1日支付房款总价的万分之五作为违约金。

裁判结果

周某亮于本判决生效后七日内协助杨某鹏办理位于北京经济技术开发区一号房屋的不动产登记变更手续；

二、驳回杨某鹏的其他诉讼请求。

房产律师点评

原、被告签订的《北京市存量房屋买卖三方合同》及其补充协议等，系各方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,应属合法有效,各方当事人应当按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，原告已经按照合同约定交付房款，被告将涉案房屋交付原告居住使用，双方已经各自履行了合同的实质权利义务，按照合同约定，被告履行合同仅剩房本过户一项，现房本已经下发，被告亦应该按照合同约定履行协助过户义务，鉴于双方均认可被告履行了通知义务，只是对是否应该交纳两年的物业费存在争议，法院考虑到此争议尚未解决的情况下，被告迟延履行过户义务事出有因，故对于原告要求违约金的诉讼请求，不予支持。

被告主张的内部家庭争议并解除合同的辩论意见，于法无据，法院不予支持。被告交纳的物业费与小区停车位的使用问题有关，属于出售房屋之后的垫付问题，且其未提交向原告催要、催交的证据，对于原告来说不构成根本违约，鉴于其未提出反诉，不在本案中一并处理，可另行主张。