北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某慧向本院提出诉讼请求：1.判令赵某慧与周某坤所签订的《宅基地转让协议》无效；2.判令赵某慧将周某坤转让所得的农村宅基地和地上房屋退还给周某坤，周某坤将已收取赵某慧的转让款136万元退还给赵某慧；3.判令周某坤支付赵某慧转让费所产生的利息。

事实和理由：2017年1月20日，赵某慧与周某坤签订《宅基地转让协议》，事实上就是农村房屋买卖协议，约定周某坤将位于北京市大兴区Y村（以下简称Y村）的宅院及所盖房产以136万元转让给赵某慧。当时院内有北正房五间，东、西厢房各一间。协议签订当日赵某慧支付周某坤106万元，2017年4月11日支付30万元。2019年1月，赵某慧委托周某坤在案涉院落盖南房五间，花费5.5万元，且赵某慧已经支付给周某坤。赵某慧并非Y村集体经济组织成员，根据法律规定，案涉《宅基地转让协议》应属无效，赵某慧应将案涉宅基地和房屋返还给周某坤，周某坤应将转让款及利息返还给赵某慧。为维护自身合法权益，赵某慧诉至法院请求判如所请。

被告辩称

周某坤辩称，认可赵某慧第一项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。不同意退还136万元，签订协议时双方都知道是违法的合同，并且有中间人介绍，合同不存在法律效力，签订合同五年来，其也有房租方面的损失，同时房屋也有折旧问题，不同意全部退还136万元，要求扣除其房租损失及折旧费；不同意支付利息；赵某慧在买房之后在案涉院落盖了五间房，实际花费15万元，是赵某慧委托其建造的，现在赵某慧还欠其10万元，建房没有经过审批，是违法建筑，不同意把房屋给其并由其给付赵某慧5.5万元。

法院查明

2017年1月20日，甲方周某坤与乙方赵某慧签订《宅基地转让协议》约定，甲方将东临张连秋、西临张连春、南邻张连军、北临张连军的宅地基及地上所盖一层房产有偿转让给乙方，转让价格136万元；付款方式：合同签订后，乙方先向甲方支付106万元，余款30万元待甲方按约定时间，将道路开通修建完工交付使用时支付。

同日，赵某慧通过银行转账方式支付转让款101万元，并给了5万元现金，后续的30万元赵某慧于2017年4月11日通过手机银行转账方式支付完毕，后该院落交由赵某慧居住使用。双方当事人均认可上述院落转让时有北房五间（按柁分）以及东、西小厢房各一间。事后，赵某慧委托周某坤在案涉院落新建南房五间，周某坤称共花费152170元，赵某慧对此不认可，赵某慧给付周某坤5.5万元建房款后再没出资。

就案涉院落，双方当事人均未提交宅基地使用权属证书。诉讼中，双方当事人均认可周某坤已经退还赵某慧转让款60万元。另查，赵某慧并非Y村村集体经济组织成员。

裁判结果

一、确认赵某慧与周某坤所签订的《宅基地转让协议》无效；

二、赵某慧将占用的位于北京市大兴区Y村的院落及房屋返还给周某坤（于本判决生效后三十日内履行）；

三、周某坤返还赵某慧转让款760000元（于本判决生效后七日内履行）；

律师点评

民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，案涉《宅基地转让协议》的签订、履行均发生在民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。合同是双方当事人意思一致的表示，但不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则应属无效。关于案涉《宅地基转让协议》，首先，双方当事人并未提交案涉院落的宅基地使用权属证书，并不能证明案涉院落系宅基地；其次，即便案涉院落属于宅基地，但农村宅基地属于农民集体所有，非集体经济组织成员购买宅基地上的房屋应属无效。赵某慧非该村村民，其无权取得农村集体经济组织所有的宅基地使用权。

因此，赵某慧与周某坤签订的《宅基地转让协议》，违反了相关法律、行政法规的强制性规定，应属无效。赵某慧请求确认该买卖合同无效的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。案涉《宅基地转让协议》无效，作为买受人的赵某慧在因双方之间的《宅基地转让协议》而占有涉案院落房屋的情况下，应当将涉案院落房屋返还给作为出卖人的周某坤，故对赵某慧基于合同无效而要求返还案涉院落房屋的诉讼请求，法院应予支持。

同时，周某坤应将案涉转让款136万元返还给赵某慧，扣除双方均认可的已返还的转让款60万元，周某坤仍应返还转让款76万元。关于赵某慧要求周某坤支付利息的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。