北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与B公司于2013年签订的《住宅认购协议书》、2017年签订的《定向安置房销售合同》；2.判令B公司返还原告已经支付的购房款本金766896元；3.判令B公司支付违约金；4.判令C公司对以上金额的偿付承担连带责任；5.判令本案诉讼费由两被告承担。

事实和理由：一、原告与B公司签订的《住宅认购协议书》（以下称《认购协议》）、《定向安置房销售合同》（以下称《销售合同》）经双方签字、盖章后生效，该《认购协议》和《销售合同》均系双方自愿、真实的意思表示，对双方均具有法律约束力。Y小区是B公司为北京D公司（以下称D公司）职工开发的定向安置房。原告系D公司职工，具有购房资格。

2013年12月16日，原告与B公司签订《认购协议》，认购一号住宅一套，总房款1237740元，《认购协议》第四条约定：“房屋于2016年12月31日前交房……出卖人如因自身原因导致未能按期交房，应按照相关规定给予认购人适当的经济补偿或者允许认购人退房并按年息10%标准赔偿损失。”

2017年4月18日，原告与B公司签订《销售合同》，购买位于昌平区二号房单价15600元每平方米，总价款1533792元。《销售合同》第九条第（一）项约定：“出卖人应当于2020年6月30日前向买受人交付该定向安置房。”《认购协议》和《销售合同》经原告签字、被告一及其法定代表人盖章后生效，均系双方自愿、真实意思表示，对双方均具有法律约束力。

二、原告已依约履行付款义务，但B公司并未按照合同约定如期交房，甚至至今尚未取得施工登记手续，B公司已经构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。原告已按《认购协议》和《销售合同》的约定，分别于2014年6月17日、2017年4月18日向B公司支付购房款610000元、156896元，共计766896元。但B公司并未按照《认购协议》第四条和《销售合同》第九条的约定，如期向原告交付房屋。甚至合同签订至今将近10年的时间，B公司仍未取得案涉房屋的施工登记手续。B公司的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告有权解除合同。

三、如前所述，B公司根本违约，应返还原告已支付的购房款及资金占用期间的利息，并以全部购房款为基数，按照年息10%的标注向原告支付违约金。2.依据《认购协议》第四条的约定，B公司应以全部购房款为基数，按照年息10%的标准，向原告支付违约金。根据《认购协议》第四条的约定，房屋于2016年12月31日前交房，出卖人如因自身原因导致未能按期交房，应按照相关规定给予认购人适当的经济补偿或者允许认购人退房并按年息10%标准赔偿损失，该条是双方对于违约金标准的约定，B公司应按此约定，以购房款766896元为基数，按照年息10%的标准，向原告支付自原告支付购房款之日起至实际退款之日的违约金。

虽然《销售合同》第十条约定的违约金标准为全部房价款的万分之零点一，但被告仍应依照《认购协议》第四条约定的标准，向原告支付违约金，理由如下：首先，原告从未同意以《销售合同》替代《认购协议》，更从未放弃B公司在《认购协议》下应当承担的违约责任。即便将《销售合同》的签署视为原告与B公司间对B公司未能履行《认购协议》达成了一定程度的和解，因为B公司又违反了《销售合同》的约定，原告有权选择以《认购协议》的约定追究B公司的违约责任。

其次，《认购协议》与《销售合同》均为B公司出具的格式合同，当两合同内容出现矛盾时，依据《民法典》第四百九十八条，应作出对B公司不利的解释。并且《销售合同》第1页也明确约定了“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”。

第三，《认购协议》中约定的“以全部房价款为基础，按年息10%的标准支付违约金”，无论是在协议签订之时还是现在，都未违反任何强制性法律规定，合法有效。第四，如果适用全部房价款万分之零点一的违约金标准的话，等于变相支持了B公司的不当得利。原告已支付的购房款已被B公司及其实际控制人周某坤挪作他用，B公司如果利用该笔资金获得收益即属于不当得利，即便尚未产生收益，B公司从其他地方获得该笔资金同样需要付出成本。如果允许B公司只付出万分之零点一的成本便能挪用原告的购房款，等于变相鼓励此种获取不当得利的行为。

最后，在本案中，被告存在明显的过错和恶意。双方签订《认购协议》时，被告尚未取得任何关于本项目的核准批复、施工登记手续等文件，即便到2017年双方签订《销售合同》时，被告也仍未取得建设工程规划许可证、施工许可证等文件。被告利用原告欠缺房地产方面的专业知识，隐瞒影响交易的重要信息，并且被告还挪用了原告支付的本应专用于涉案项目的购房款，其过错和恶意十分明显。另一方面，原告支付相关购房款项迄今已近10年，这些款项部分是原告及家人半生辛苦积累，部分是向亲友借款。在当时，本还可以此款项为基础努力购置房屋，时至今日，则由于被告的恶劣行为，在房价飞涨和货币贬值的双重因素下，原告及家人再难筹款购房。因此，原告的损失其实远非年10%的违约金可以弥补。依据公平正义原则，被告也应当按照《认购协议》的约定赔偿原告的损失。

四、C公司在事实上亦是项目开发主体和房屋出卖人，应与B公司共同承担违约责任。C公司与B公司具有紧密的关联关系，并且C公司的行为也表明其事实上是涉案项目的开发主体和卖方，因此C公司应与B公司连带承担退还购房款和赔偿损失的责任：首先签订两份合同时，B公司和C公司的法定代表人、执行董事和总经理均是周某坤；周某坤作为C公司的股东，持股99%；C公司是B公司的股东，与周某坤分别持股50%；B公司和C公司的监事都是孙玉芝。以上可以看出，B公司和C公司其实都为周某坤一人所实际控制。其次，无论是C公司的自认还是其行为都表明其是昌平区y小区的开发主体以及卖方，具体表现为：（1）根据C公司与D公司于2013年11月28日签订的《协议书》，C公司自认其以B公司的名义开发丽辉地块项目，定向为某机关及D公司员工解决住房，也即在案涉交易中，B公司只是C公司的工具。（2）在涉案项目中，包括原告在内的D公司广大员工将（至少部分）购房款打入C公司的账户，C公司实际收取了购房款。

综上所述，C公司实为项目开发主体和卖方，应当与B公司连带承担还款及赔偿的责任。综上所述，B公司和C公司的根本违约行为已经严重损害了原告的合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，依法裁判，支持原告的全部诉讼请求。

被告辩称

B公司辩称：项目的时间比较长，13年就开始运作这个项目，主观上不存在我们不推进项目、不交付房屋的行为。项目从18年5月由政府叫停，没有明确什么时候能启动，主要是为了和案外单位做的定向安置房，D公司职工是基于和我公司有合作关系，协调了部分房屋给了D公司的职工，是通过D公司来分配的，目前为止我们还是在积极协调区里能放行这个项目继续推进。之前也有102个人起诉了，其中99个人达成了调解。同意原告解除协议的诉讼请求，退回购房本金的诉讼请求核对一致也没有异议。不同意按照10%支付利息，按照正式的购房合同违约责任约定的是万分之零点一，项目停止并不是我们公司主观原因，我们也不希望这个情况发生。

C公司未到庭，亦未提交任何形式的答辩意见。

法院查明

2013年11月28日，C公司（甲方）与北京D公司（乙方）签订《协议书》，约定：鉴于甲方以B公司的名义开发丽辉地块项目，定向为某机关及乙方员工解决住房，甲方要求乙方员工先行缴纳预定房屋资金；甲方在办理报批手续过程中……1.甲方在办理项目报批手续过程中，不论何种原因导致项目没有批准，甲方将用某项目中甲方享有的权益为乙方缴纳购房定金的员工进行赔偿；2.根据甲方与乙方员工签订的《购房认购书》，甲方不能给乙方员工按期交房，应给乙方员工支付相应补偿，标准在购房合同中另行约定；3.本项目的建设，甲方承诺由乙方中标施工……。

2013年12月16日，孙某杰（认购人、乙方）与B公司（出卖人、甲方）签订《住宅认购协议书》，约定：乙方认购一号住宅一套，总房款人民币1237740元；乙方于签订本协议之日根据预购房面积的大小支付房款人民币陆拾壹万元；于该住宅楼结构封顶后3日内支付总房款的20%；于房屋交付使用30日前支付房屋尾款；本次认购仅限D公司职工购买，认购人需具有北京市户口，否则后果自负；房屋于2016年12月31日前交房；出卖人如因自身原因导致未能按期交房，应按照相关规定给予认购人适当的经济补偿（计算日期为2016年12月31日至交房日止）或者允许认购人退房并按年息10%标准赔偿损失（计算日期为丽辉收到款项之日起至退房之日止）；该住宅房屋性质暂定为经适房（房屋性质如发生变动，每平米9800元的价格将略作提高），产权证由甲方协助办理，办理产权证的各项费用由乙方交纳。《认购协议》还约定了其他内容。

《认购协议》签订后，孙某杰支付购房款610000元。B公司出具收据一张，载明：今收到孙某杰交来购房款人民币陆拾壹万元整。收据日期载明2014年6月17日，旁边以黑色笔迹重新书写了2013年12月16日，并在“2013年12月16日”上加盖了B公司财务专用章。

2017年4月18日，B公司（出卖人）与孙某杰（买受人）签订《定向安置房销售合同》，约定：定向安置房核准名称为昌平区二号；总价款1533792元；买受人分期付款，于2020年6月30日前分三期支付该定向安置房全部价款，首期房价款766896元，应于2017年4月15日前支付，二期房价款460138元应当于该定向安置房主体结构封顶15日内支付，剩余房款306758元应当于2020年6月30日前支付；出卖人应当于2020年6月30日前向买受人交付该定向安置房；除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该定向安置房交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起60日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点壹的违约金。

2017年4月18日，孙某杰向B公司支付156896元。当日，B公司出具收据一张，载明：今收到孙某杰交来补交购房款人民币壹拾伍万陆仟捌佰玖拾陆元整。

双方均认可认购协议和销售合同中约定的房号不一致是因标的进行了变更，在2017年重新确定了房号和面积，原交纳的购房款转入新签订的合同中，并补交了购房款。

后B公司并未按照约定时间向孙某杰交付房屋。B公司在庭审中出示了昌平区y小区相关文件44份，用以证明其为项目积极办理相关手续，并没有违约的故意。孙某杰对系列证据的证明目的不予认可，称该证据与其无关。孙某杰主张其工作单位D公司曾致函B公司及C公司，要求退还购房款，B公司对此不认可，称两个单位之间沟通项目情况的往来文件不能作为孙某杰发送过解除合同通知的证据。

关于违约金，原告主张适用《认购协议书》约定的每年10%的标准，两份合同不存在第二份取代第一份的情形，即便按照《定向安置房销售合同》确定违约金，约定的日万分之零点壹的标准也过低，要求调高违约金标准，按照每年10%计算。

裁判结果

一、孙某杰与北京B公司于2013年12月16日签订的《住宅认购协议书》、于2017年4月18日签订的《定向安置房销售合同》于2022年9月15日解除；

二、北京B公司于本判决生效之日起60日内返还孙某杰购房款766896元；

三、北京B公司于本判决生效之日起60日内支付孙某杰违约金；

四、北京C公司对北京B公司的上述债务承担连带责任；

律师点评

根据双方的诉辩主张，本案争议焦点为：一、《认购协议》和《销售合同》的关系问题；二、B公司是否存在违约行为，孙某杰是否享有合同解除权，B公司是否承担违约责任和承担何种违约责任；三、C公司与B公司是否构成人格混同，而因此承担连带责任。法院分别阐述如下：

《认购协议》和《销售合同》的关系。

从法院查明的事实看，《认购协议》和《销售合同》是先后签订的，合同签约主体，双方的法律关系均相同。但两份协议约定的主要条款如标的房屋的情况、购房款的数额、房屋交付时间和违约责任的约定是不同的。孙某杰迄今的付款总额及时间也均与《销售合同》约定相符。另《销售合同》的条款比《认购协议》更完整，表述更规范。

综上，两份合同签约目的相同，主要条款约定不同。两份合同无法同时履行，《销售合同》内容应当视为对《认购协议》内容的变更。《销售合同》签订后，孙某杰与B公司之间的权利义务约定当《认购协议》与《销售合同》不一致的，应以《销售合同》为准。

二、B公司是否存在违约行为，孙某杰是否享有合同解除权，B公司是否承担违约责任和承担何种违约责任。

孙某杰按照《认购协议》约定履行了交纳首付款的义务，再通过补交购房款的方式，履行了交纳《销售合同》约定的首付款义务。但B公司至今未能按照《销售合同》的约定交付案涉房屋，且现亦无明确的时间表，故B公司构成根本违约，依法应当承担违约责任。依据《销售合同》关于出卖人逾期交房法律后果的约定，孙某杰有权解除合同，并要求B公司承担违约责任。现孙某杰请求解除双方签订的《销售合同》，理应获得法律支持。因告知函为D公司发出，并非由解除权人孙某杰发出，故孙某杰起诉前未曾向B公司发出解除合同的通知，而直接以提起诉讼方式主张解除合同，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，本案起诉书副本送达B公司之日即2022年9月15日《销售合同》即解除。

因《认购协议》的约定内容部分在《销售合同》中并未约定，故两者不属于完全替代关系，《认购协议》因孙某杰行使解除权，亦在2022年9月15日解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。孙某杰请求返还已付购房款的主张，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于违约金的计算标准，孙某杰主张按照《认购协议》约定的年息10%的标准计算，但《认购协议》中违约责任条款已经在《销售合同》中变更，故该条不再适用，法院对该请求不予支持。

同时《销售合同》约定违约金标准确属过低，与孙某杰的自身损失也明显不符，孙某杰主张对《销售合同》约定的违约金计算标准予以提高，该请求符合法律规定，法院依法酌情予以提高，调整为2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；2019年8月20日起至案涉款项实际付清之日止，按照LPR标准计算利息。

三、C公司与B公司是否构成人格混同，而因此承担连带责任。

依据生效判决书的认定，周某坤为B公司和C公司的实际控制人，2013年11月28日C公司与D公司签订《协议书》，约定鉴于甲方以B公司的名义开发项目的内容，足以表明实际控制人对其所控制公司名称滥用，模糊了C公司与B公司对外的独立人格界限以及独立意志，令与之交易对方难以区分两个公司的独立地位，因此C公司与B公司之间构成人格混同，C公司对B公司的案涉债务依法应当承担连带责任。