北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某君向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令郭某强、吴某洁立即将北京市大兴区（以下简称A室）交付给赵某君；2.请求法院判令郭某强、吴某洁结清涉案房屋交付之前的全部物业费用及水、电、燃气、供暖等费用；3.请求法院判令郭某强、吴某洁支付逾期交付房屋违约金；4.请求法院判令郭某强、吴某洁立即迁出涉案房屋内全部户口；5.请求法院判令郭某强、吴某洁支付逾期迁出户口违约金；6.请求法院判令郭某强、吴某洁向赵某君支付居间服务费30120元；
事实与理由：2021年9月13日，买方赵某君，卖方郭某强、吴某洁经M公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》等一系列合同。根据上述合同约定，由赵某君购买郭某强和吴某洁所有的案涉房屋即A室，房屋总价款为2510000元，居间服务费30120元。郭某强和吴某洁承诺于签订合同之日起60日内迁出房屋内现有5人户籍，于过户后10日内交付房屋。签约后，赵某君已经按照合同约定履行了全部付款义务，案涉房屋于2021年11月12日办理完毕权属转移登记手续。
现郭某强、吴某洁拒绝向赵某君交付房屋，并且郭某强、郭某鑫、郭某奇兄弟三人的户口至今仍滞留在涉案房屋内。赵某君多次联系郭某强、吴某洁，其均拒绝履行合同义务。郭某强、吴某洁的行为严重违反诚信，已经构成根本违约，且根据《补充协议》第三条约定，应当由郭某强、吴某洁承担居间服务费。现赵某君已代为垫付，郭某强、吴某洁应当向赵某君返还居间服务费。郭某强、吴某洁的严重违约行为给赵某君及家人造成了严重的生活困扰和经济损失，无奈之下诉至法院，请求法院依法判决，维护赵某君的合法权益。
被告辩称
郭某强辩称，同意将房屋交付给赵某君，之前因为没有收到赵某君的全款所以没有交付房屋，在收到房屋全款后郭某强说过只要赵某君撤诉郭某强就可以交付房屋，后来赵某君也没有找过郭某强，一直等着开庭，所以就没有交付。同意在交付房屋之前结清第二项的相关费用。逾期交付违约金不同意支付，郭某强没有逾期，之前庭前调解的时候郭某强是同意协商的，一直等着协商，但是因为疫情一直错后。
涉案房屋现在有郭某强、郭某鑫、郭某奇的户口，同意交付房屋后15日内将涉案房屋内的户口全部迁出。不同意支付逾期迁出户口的违约金，郭某强没有违约。居间费应由买房方负担，不同意支付。
吴某洁辩称，房屋款项没有支付到吴某洁的账户，吴某洁与郭某强已经离婚了，因为离婚的时候写的房屋一人一半，卖方需要经吴某洁同意，所以吴某洁签字了。关于户口问题，在赵某君打第一笔款项后，吴某洁就已经把孩子的户口迁出了，吴某洁的户口不在案涉房屋，房屋跟吴某洁没有关系，所以不同意赵某君的全部诉讼请求。
M公司述称，案涉房屋现在确实没有交付，物业保证金20000元应该还没有给，当时转到监管账户，现在已经到期了，钱已经返还给赵某君了。按照合同约定郭某强、吴某洁确实存在逾期交房的事实。关于户口迁出问题，在监管账户有100000元的户口保证金，现在已经到期了，钱已经返还给赵某君了，按照合同约定，户口迁出也是逾期了。居间服务费30120元，按照合同约定是买受人承担，M公司已经收到了，但是有补充协议约定居间服务费由根本违约方最终承担。
法院查明
A室原登记在郭某强名下；郭某强与吴某洁原系夫妻关系，2020年11月12日，郭某强与吴某洁在民政局登记离婚，双方约定A室双方各占50%。
2021年9月13日，在M公司的居间服务下，郭某强、吴某洁（出卖人）与赵某君（买受人）签订《北京市存量房买卖合同》，双方约定：出卖人所售房屋为A室，房屋成交价格为1540000元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、公共维修基金、地段补偿金、搬迁补偿金等作价为970000元；买受人于过户前将第一笔定金50000元以银行资金托管方式支付出卖人；出卖人同意将购房款中20000元作为物业费用保证金，买受人于物业费用结清当日支付；
该房屋现有户籍（工商注册）情况为有户籍（工商注册）登记，双方同意迁出现有户籍（工商注册），出卖人迁出现有户籍（工商注册）的，应于本合同签订之日起60日内迁出，出卖人同意将购房款100000元作为户籍（工商注册）迁出保证金，买受人于房屋内原有户籍（工商注册）迁出且收到出卖人告知后2日内支付；如出卖人未如期将户籍（工商注册）迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍（工商注册）迁出的义务；买受人于过户前将第一笔购房款支付出卖人1340000元，支付方式为银行资金托管；买卖双方于2021年11月30日办理缴税手续；
买卖双方于取得《契税完税凭证》且贷款审核通过后3个工作日内办理房屋权属转移登记手续；出卖人未将房屋出租，应于过户后10日内将该房屋交付买受人；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期超过15日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付款（含已付贷款部分），并按照房屋总价款的20%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付买受人已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。
该合同附件约定贷款部分购房款买受人以商业按揭、公积金组合贷款的方式支付；买受人拟贷款总数额为1000000元；买受人委托担保公司向相关机构办理申请公积金贷款手续，买卖双方确保本人及配偶（如有）应于网签后5日内与担保公司签署申请公积金贷款的相关文文件，买卖双方应按公积金管理机构的要求，于公积金贷款批复后办理商业按揭贷款手续，买受人可自行选择公积金和商业贷款的拟贷款数额，总数额不超过上述拟贷款总数额；贷款按相关机构的规定直接支付给出卖人。
同日，郭某强、吴某洁（出卖人），赵某君（买受人），美晨家园公司（居间方）签订《居间服务合同》和2份《补充协议》，《居间服务合同》合同约定了居间方的服务范围，同时约定买受人向居间方支付居间服务费30120元。其中一份《补充协议》约定因甲方根本违约的，甲方承担全部违约责任，另外需向居间方支付本次交易服务费，乙方已支付的居间服务费退还；本协议与买卖合同和其他协议有冲突的，以本协议为准。
另一份《补充协议》约定，出卖人逾期履约超过十五个工作日构成根本违约，买受人有权要求出卖人于买卖合同解除之日起十五日内按房屋成交总价的20%支付违约金，违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失，居间方收取买受人的所有费用不予退还，由出卖人直接赔付买受人。
2021年9月14日，赵某君汇入资金监管账户1390000元；2021年11月11日，赵某君汇入资金监管账户120000元；2021年11月12日，赵某君缴纳了案涉房屋交易的印花税、契税，并给付M公司居间服务费30120元，A室过户至赵某君名下。经询问，郭某强于房屋过户后收到购房款1390000元，于2022年1月收到购房款1000000元；现案涉房屋尚未交付给赵某君，案涉房屋内尚有郭某强及其亲属郭某鑫、郭某奇的户口尚未迁出，且因房屋未交付、户口未迁出，赵某君于2021年11月11日汇入监管账户的120000元（包括物业保证金20000元、户籍迁出保证金100000元）已退回赵某君的个人账户。
庭审中，赵某君陈述称曾多次与郭某强沟通要求郭某强交付房屋，并向郭某强出示了批贷函，但郭某强拒不交付房屋，构成违约。赵某君提交微信聊天记录、录音证据证明其向郭某强催要房屋的事实，并提交公积金贷款审核确认书和组合贷款银行审核通知单证明其贷款已在2021年10月20日通过审核。
郭某强对微信及录音证据的真实性认可，但对贷款审核材料不认可，认为真实性无法核实，郭某强主张当时让赵某君出具保证书保证承担贷款审批不通过的责任，赵某君未出具，所以其只能等到收到房款后再交房。
裁判结果
一、郭某强、吴某洁于本判决生效后十日内将北京市大兴区房屋交付给赵某君；
二、郭某强、吴某洁于本判决生效后十日内支付赵某君逾期交房违约金；
三、郭某强、吴某洁于本判决生效后十日内支付赵某君逾期迁出户口违约金；
四、郭某强、吴某洁于本判决生效后十日内支付赵某君居间服务费30120元；
房产律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护。赵某君与郭某强、吴某洁所签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，属有效合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。赵某君已履行了支付购房款的义务，郭某强、吴某洁应当按照约定向赵某君交付房屋并迁出户口。双方合同约定出卖人应当于房屋过户后10日内向买受人交付房屋且应当于合同签订之日起60日内迁出户口，而双方签订合同的时间为2021年9月13日，案涉房屋亦已于2021年11月12日过户至赵某君名下，郭某强、吴某洁未在约定时间内向赵某君交付房屋并迁出户口，已构成逾期。
郭某强辩称赵某君未向其出具承担批贷不能责任的保证书，其无法确保能够收到剩余购房款，但双方明确约定赵某君通过组合贷的方式支付剩余购房款，赵某君向郭某强出示的贷款审核确认书及通知单足以证明其贷款已审批通过，而贷款何时发放并非赵某君所能控制，且双方并未约定交付房屋和迁户口以出具保证书或收到剩余购房款为前提条件，郭某强以此为由拒绝履行合同义务并无依据，法院对其抗辩意见不予采纳。吴某洁辩称本案与其无关，但吴某洁系合同的一方当事人，其应当依照合同履行各项义务，其抗辩意见法院亦不予采纳。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
郭某强、吴某洁未依约履行合同义务已构成违约，应当继续履行并承担违约责任。赵某君要求郭某强、吴某洁交付A室，法院予以支持；关于结清物业费、水、电、燃气、供暖等费用的诉讼请求，因交费数额尚不明确，且赵某君亦并非相关费用的收费权利人，法院对该项诉求不予支持，郭某强、吴某洁尚有物业保证金20000元在赵某君处，双方可在实际交接房屋时进行结算；关于逾期交房违约金，虽然赵某君举证证明了其实际产生的损失，但综合考虑全案情况，法院认为根据双方约定的违约金标准计算的数额仍过分高于实际可能造成的损失数额，故法院将违约金计算标准酌情调整为日万分之一点五，其计算基数以赵某君实际支付的购房款2390000元为准；
户口迁出问题并非人民法院受理民事诉讼的范围，法院不予处理；关于逾期迁户违约金，赵某君并未举证证明其因此造成的实际损失，法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，从维护公平和诚实信用原则出发，酌情确定该项违约金按照每日100元的标准计算，因郭某强、吴某洁尚有户籍迁出保证金100000元在赵某君处，该笔费用在保证金中先行抵扣；关于居间服务费30120元，郭某强、吴某洁已构成根本违约，根据合同约定该笔费用应当由郭某强、吴某洁负担，因赵某君已向M公司支付了该笔费用，而M公司亦认可由赵某君直接向郭某强、吴某洁主张，故该项诉求法院予以支持。