北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告陈某杰向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告之间形成的关于北京市东城区S号房屋（以下简称涉案房屋）的借名买房合同有效；2、确认涉案房屋归原告所有；3、请求判令被告协助原告办理涉案房屋所有权过户手续，将房屋所有权变更登记至原告名下。
事实和理由：原、被告系父子关系，2002年原告拟购买涉案房屋，按照北京市有关规定，原告作为外地户籍不能以自己名义购买四合院。原告遂于2002年4月成立北京F公司（以下简称F公司），该公司由原告作为法定代表人，股东为原、被告二人，各占50%股份，但全部公司成立手续由原告办理，公司由原告出资。2002年6月10日，F公司与出卖方北京D公司订立《合同书》，由F公司购买涉案房屋，总价格891万元。原告支付了全部购房款及相关税费。2002年8月9日，涉案房屋登记在F公司名下。
后北京市相关政策发生变化，非京籍可以购买四合院，考虑到原告已经以被告名义购买过其他房屋，原告遂以被告名义继续持有涉案房屋。因此于2004年6月2日由F公司与被告订立四份《房屋买卖协议书》，将涉案房屋分割为四个房本，登记在被告名下，但被告并未支付任何款项，买卖手续亦由原告办理。后原告居住于涉案房屋直至2018年6月，并对该房屋进行多次装修与改造。此后原告以被告名义将涉案房屋出租，租金由原告收取。2021年6月，原告拟出售涉案房屋，要求被告配合。被告劝说原告不要出售，双方遂产生争议。2021年7月被告擅自将涉案房屋门锁更换导致原告无法进入。
现涉案房屋被被告出租，年租金380万元，仅将其中的120万元支付给原告。原告认为，原告以被告名义购买涉案房屋，房屋虽然登记在被告名下，但由原告实际出资并享有房屋权益，双方之间形成了借名买房合同关系，涉案房屋应为原告所有，故诉至法院，诉如所请。
被告辩称
被告陈某昊辩称：不同意原告的全部诉讼请求。涉案房屋系原告赠与被告，双方不存在借名买房关系。1、原、被告系父子关系，原告与被告母亲离婚，出于对被告的愧疚及疼爱将涉案房屋赠与被告，并通过原、被告共同控制的F公司实现和完成了赠与。2002年年初，原告告知被告愿意购买涉案房屋并赠与被告，因为政策限制，被告无购房资格，仅能采取投资设立公司方式购买涉案房屋。
2003年原告告知被告一旦政策允许即将涉案房屋登记至被告名下。后原告依约履行承诺，赠与合同已经履行完毕，被告依法取得涉案房屋全部的、完备的所有权。
2、原告未提交任何证据证明双方之间存在借名买房关系，亦没有对“借名买房”提供任何合理解释。涉案房屋确由原告出资，但双方早已商定就涉案房屋赠与被告。原告对涉案房屋的装修行为系使用房屋的附随活动。2018年被告与承租人订立协议并出租房屋，合同约定原告账户作为收款账户，但此后的租赁合同均由被告直接收取租金，被告出于对原告的孝心将租金收入转给原告，以上情节均不能认定双方存在借名买房关系，且如果双方存在借名买房关系，原告应在设立F公司时把握公司的控制权，亦应在政策允许非京籍购买四合院时将涉案房屋直接登记至原告名下，因此双方并不存在借名买房的必要性和合理性。
3、自2004年涉案房屋登记在被告名下至今已长达17年，原告从未以借名买房向被告主张过权利。F公司已于2019年注销，也从未向被告主张过任何权利。原告提起诉讼系受他人蛊惑，意图恶意侵占被告财产。
4、即使原告所称的借名买房理由成立，因被告取得涉案房屋系基于F公司与被告之间的合同关系，根据合同的相对性，有权向被告主张权利的只能是F公司，而非本案原告。综上被告不同意原告全部诉讼请求。
法院查明
原、被告系父子关系。F公司于2002年4月28日成立，法定代表人为陈某杰，股东为陈某杰、陈某昊，各占50%股份，由陈某杰出资设立。
2002年F公司与北京D公司订立《合同书》及《补充协议》，约定F公司购买涉案房屋，价款891万元。付款方式为合同订立后支付10%，房产过户时支付85%，四合院保修期满后一个月内付清5%。2002年7月12日，原告向北京D公司支付购房款89.1万元，北京D公司开具发票，显示付款单位为“陈某杰（北京F公司）”。2002年7月10日，原告向北京D公司支付购房款656.625万元及100.735万元。2002年8月9日，涉案房屋登记在F公司名下。因北京D公司未按照合同约定交付涉案房屋的部分建筑，因此通过诉讼方式减少了部分购房款。2005年6月20日，原告通过法院向北京D公司支付剩余购房款22.2万元。
2004年6月2日，F公司作出董事会决议，决定出售涉案房屋。2004年8月25日，F公司与被告订立四份《房屋买卖协议书》，将涉案房屋出售给被告。被告自认并未支付房价款，上述《房屋买卖协议书》原件均由被告持有。后涉案房屋分四个产权证登记在被告名下。2018年始，涉案房屋以被告的名义出租给他人。
诉讼中，原告提交1、合同书、发票、转账支票、代理服务收款收据等原件，证明涉案房屋系原告以被告名义购买，相关手续由原告持有。经质证，被告对上述证据的真实性认可，证明目的不予认可，并表示F公司与被告订立的四份买卖合同、房屋产权证、完税证明原件均由被告持有，双方由于赠与关系，原告将上述材料交付被告持有。原告对此予以否认，称被告未经原告同意擅自取得。
2、工程协议书，证明原告于2002年对涉案房屋进行装修。经质证，被告认可该证据的真实性，但认为涉案房屋交付为毛坯状态，装修行为无法否认原告将房屋进行赠与的事实。3、居住证、用电户名卡、国内外通信、病例等，证明原告实际居住于涉案房屋。经质证，被告认可上述证据的真实性，但认为实际居住无法证明原告系实际所有权人。4、微信聊天记录，证明原告于2021年6月提出出售涉案房屋，被告提出反对意见，并称“院子卖了就再也买不回来了，恳求三思三思！”，原告以此证明被告认可原告有权处置涉案房屋。经质证，被告认可该证据的真实性，但认为被告出于父子关系进行尊敬的回复，但并不能以此认定双方存在借名买房或原告享有涉案房屋的所有权，此后被告收回涉案房屋另行出租，以实际行动行使所有权人权利。
5、银行交易明细，证明房屋出租收益由原告收取，后期也是被告将租金收益支付给原告。经质证，被告认可证据的真实性，但否认原告证明借名买房的目的。6、证人证言，证人林某称于2002年为涉案房屋进行装修改造，此后与原告建立朋友关系，陆续为涉案房屋进行了多次装修、维修。经质证，被告认可证人证言的真实性，但认为该证言不能否认原告将涉案房屋赠与被告的事实。
关于原告为何与被告建立借名买房合同关系一节，原告表示当时原告与被告之母离婚，处于单身状态，原告考虑房屋登记在自己名下存在再婚时的财产风险，出于保护婚前财产考虑，故将涉案房屋登记至被告名下。原、被告之间虽未签订书面协议，但通过原告提交的证据可以证明双方存在真实的借名买房关系。被告表示自涉案房屋登记至被告名下后，原告从未向被告主张过双方系借名买房关系，且如果存在借名买房关系，原告应将F公司的控制权掌握在其手中，而将涉案房屋由F公司转移登记至被告名下时，并不存在任何政策限制，原告完全可以将涉案房屋登记至自己名下，原告所述借名买房的理由没有必要性，亦不符合常理，原告系从事房地产开发产业，不可能不了解婚前财产的相关法律常识。
另，原告表示自2002年起其借被告名义在京购买了三套房屋，均登记在被告名下，原告已就另外两套房屋另案起诉被告。
裁判结果
驳回原告陈某杰的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，原、被告系父子关系，原告以其与被告之间存在借名买房为由，要求确认该合同关系有效，涉案房屋归原告所有并办理房屋所有权转移登记手续，原告应对双方存在借名买房关系承担举证责任。
从形式过程分析，涉案房屋原登记在F公司名下，后以房屋买卖形式转移登记至被告名下。该房屋虽由原告出资，但购买时原告系作为F公司法定代表人及股东之一代为出资，该房屋登记在F公司名下，由F公司享有所有权人权利。基于法人财产独立于股东财产的公司法原则，原告仅以其对该房产有出资行为即否定公司对外转让房屋的合法行为，进而认定原、被告存在借名买房关系，缺乏法律依据，亦存在法律逻辑关系错误。
从另一层面分析，如果F公司持有涉案房屋系原告为规避房地产相关政策而为之，即先借F公司名义购买涉案房屋，此时原、被告是否成立借名买房关系。首先，根据已查明事实，涉案房屋虽由原告出资购买并持有买卖合同及购房款付款凭证等相关票据，但作为房屋所有权公示凭证的产权证及自F公司转移登记至被告名下的买卖合同却由被告持有；其次，关于房屋使用情况，原告虽曾居住于涉案房屋，但自2018年始便以被告名义对外签订房屋租赁合同，合同中约定原告账户作为收款账户，被告亦将部分租期内的租金转交于原告，但鉴于双方之间的身份关系，被告的居住行为及收取租金情况尚不能证明涉案房屋确系原告实际控制并享有所有权权利；
第三，因购买房屋时存在政策限制，因此原、被告作为股东成立F公司购买涉案房屋，在允许非京籍人员购买涉案房屋后，F公司以合法的转让形式将该房屋登记在被告名下，此时原告并无购买房屋的政策限制，完全可以将该房屋登记在自己名下，原告借被告名义购买房屋缺乏必要性；
第四，原告表示其系考虑当时处于离异单身状态，房屋登记在自己名下存在风险，出于保护婚前财产考虑才将房屋登记在被告名下，但既然原告尚未再婚，该财产在法律性质上可认定为原告的婚前财产，其借用被告名义购房的理由即缺乏合理性；
第五，如果如原告所述意欲通过借名买房形式以实现保护再婚前财产的目的，则原告完全可由F公司继续持有该房产，没有必要将其过户至被告名下；最后，关于原告称拟出售涉案房屋时被告未以所有权人名义提出异议，而是要求原告慎重考虑，进而认为双方成立借名买房关系一节，考虑到双方的身份关系及微信内容的明确性，难以以此认定被告认可双方存在借名买房关系或认可原告享有该房所有权。根据相关司法解释规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
综合现有证据，无法证明原、被告之间存在借名买房的合意，而被告对此亦不予认可，应由原告承担举证不能的不利后果，对原告的诉讼请求，法院不予支持。