北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某贤向本院提出诉讼请求：1、确认被告周某鹏与周某浩于2018年签订的关于北京市东城区Y号房屋（以下简称涉案房屋）的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；2、被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：周某浩和邹某静系夫妻关系，二人育有三子女，分别是原、被告。涉案房屋为2001年由周某浩与北京C公司签订《危旧房改造回迁安置协议书》购买取得，属于周某浩和邹某静的夫妻共同财产。周某浩于2021年8月5日去世，邹某静于2017年2月16日去世。2018年2月9日，周某浩以255万元严重低于市场价的价格将涉案房屋过户给周某鹏，侵犯了其他继承人的合法权益，且周某鹏并未实际支付购房款。
原告认为周某鹏明知涉案房屋为周某浩和邹某静共同财产，以低于市场价购买行为，属于周某浩和周某鹏恶意串通侵害他人合法权益的行为，故原告提起本案诉讼，诉如所请。
被告辩称
被告周某鹏、周某娟辩称：根据周某浩遗嘱和原、被告与周某浩签署的书面文件均可以证明原告认可关于涉案房屋的处分行为，当时文件已经确认涉案房屋归属于周某鹏所有，周某鹏与周某浩之间构成借名买房，涉案房屋并非周某浩夫妇的财产，真实权利人为周某鹏。即便原告有合法权益，根据2009年签署文件，原告已经放弃继承权益，故原告主体不适格；且根据文件内容原告已经知晓对涉案房屋的安排，2018年签署的买卖合同只是形式合同，不是恶意串通，不符合无效的条件。
法院查明
周某浩与邹某静系夫妻关系，二人于1961年9月10日登记结婚。周某浩和邹某静育有三个子女，分别为周某贤、周某鹏和周某娟。邹某静于2017年2月16日死亡，周某浩于2021年8月5日死亡。
2001年11月13日，周某浩（被安置人、乙方）与案外人北京市C公司（危改单位、甲方）签订《回迁安置协议书》，约定乙方住址位于北京市崇文区一号，在危改区内有公房1间，正式户口1人，安置人口1人为户主邹某静。根据危旧房改造的有关规定，乙方自愿购买原崇文区两居室一套（即为涉案房屋），回迁购房总价款292 468元，……2013年4月1日贷款全部清还完毕。周某浩2004年6月18日取得涉案房屋所有权证书，涉案房屋登记于周某浩名下。
2009年9月15日，周某浩签署文字材料，文件涉及三处房产，关于本案涉案房屋，周某浩写出周某鹏那房子在拆迁时间就说给周某鹏了，他也是用贷款买的房，但房名是我的，这个问题怎么解决？我先写好遗嘱等百年之后按继承权来处理吧……以上房产是我和你母亲的共同财产。
2009年11月19日，周某浩书写《补充内容说明》，明确涉案房屋由次子周某鹏继承，周某娟、周某贤对涉案房屋不享有继承权。2009年11月27日和28日，周某娟、周某贤、周某鹏在该文件上签名同意对涉案房屋继承权的处理意见。同时，周某浩、周某娟、周某贤、周某鹏还签署书面文件对海淀区B号房屋继承问题作出约定。周某鹏提交上述文件证明2009年11月28日老人写明三套房屋的归属，由于两套房产都是拆迁所得，应为家庭共同财产，房屋分配方案由原、被告认可签字。
周某贤认可上述文件真实性，但其表示涉案房屋与海淀区B号房屋应作为一个整体处分，被告一方面拒不配合将海淀区B号房屋过户给一个，一方面以上述文件作为证据，属于自相矛盾。另查，周某贤在北京市海淀区人民法院起诉周某鹏、周某娟继承纠纷一案，周某贤主张周某浩2009年11月19日书写遗嘱时，邹某静尚在世，但周某浩未经邹某静同意，处分了双方共同所有的房屋，故周某贤起诉要求依法分割位于北京市海淀区B号房屋，该案件目前在审理过程中。
2018年2月9日，周某浩与周某鹏签订了《存量房屋买卖合同》，约定周某浩将涉案房屋以价格255万元价格出售给周某鹏。双方2018年2月11日办理涉案房屋不动产转移登记，2018年2月13日，周某鹏领取所有权证书。庭审中，二被告均认可未实际支付房款。
本案审理过程中，周某鹏主张其与周某浩之间为借名买房合同关系，因为周某浩单位公房拆迁，周某浩夫妇当时答应将涉案房屋给周某鹏，但拆迁时因为周某鹏户口迁出，只能将被拆迁人列为周某浩。涉案房屋购房款都是周某鹏出资和办理贷款方式支付，后续也是周某鹏实际偿还贷款。周某贤还向法院提交了涉案房屋维修凭证、缴费凭证等证据，以证明涉案房屋自2005年始由周某鹏家庭居住使用。周某贤则认为即使贷款情况属实，也是周某浩和周某鹏之间就购房款的债权债务关系，不涉及房屋所有权归属问题。周某鹏就借名买房未进一步提供证据。
庭审中，周某贤关于涉案房屋继承问题，最初表示依然放弃对涉案房屋的继承权，后周某贤明确不放弃继承。
裁判结果
确认被告周某鹏与周某浩签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。
房产律师靳双权点评
民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
本案中，周某鹏主张其与周某浩之间构成借名买房关系，虽周某鹏提供了支付房款以及实际居住的证据，但考虑周某鹏和周某浩之间的近亲属关系，周某鹏现有证据尚不足以证明借名买房关系；且该意见与周某鹏2009年11月份签署的文件内容相冲突，故法院对于周某鹏主张其与周某浩之间为借名买房关系的答辩意见，不予采纳。
涉案房屋为周某浩和邹某静婚姻关系存续期间取得，应认定为夫妻共同财产。邹某静去世后在遗产未分割之前，邹某静的遗产份额应为邹某静继承人共有。继承从被继承人死亡时开始。继承开始后,继承人放弃继承的,应当在遗产处理前,以书面形式作出放弃继承的表示;没有表示的,视为接受继承。当事人以继承人在继承开始前已明确放弃继承期待权为由，请求确认继承权丧失的，人民法院不予支持。
2009年11月，周某贤签署文件同意周某浩对涉案房屋的处理意见，该文件形成时间早于邹某静去世时间，且周某贤在本案明确表示不放弃继承，故二被告以周某贤2009年签署文件时已明确放弃继承，周某贤原告主体不适格的答辩意见，法院亦不予采纳。周某贤有权以邹某静继承人身份提起本案诉讼。
2018年2月，周某浩未经邹某静其他继承人同意擅自将涉案房屋转移登记至周某鹏名下，二人签署了《存量房屋买卖合同》，但结合双方过户过程、周某鹏未支付房款的事实等因素，可以认定该周某浩与周某鹏之间虽名为买卖合同，但实为赠与合同。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故周某贤要求确认周某浩与周某鹏签署的《存量房买卖合同》无效的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。
至于赠与合同是否因为恶意串通无效。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。当事人对恶意串通的事实证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。
本案中，周某浩将涉案房屋转移登记至周某鹏名下，仍为无权处分，但无权处分并不构成法律规定的无效理由。至于周某贤主张的恶意串通一节，因周某贤、周某鹏、周某娟2009年确实签署文件，均明确同意周某浩关于涉案房屋由周某鹏继承的意见。周某鹏解释周某浩基于上述文件在邹某静去世后将涉案房屋过户给周某鹏的解释具有一定合理性，周某贤提交证据尚未达到法律规定的对该恶意串通事实存在的可能性能够排除合理怀疑的证明标准，故现有证据不足以认定周某浩和周某鹏之间存在恶意串通之行为，双方之间赠与合同有效。至于因无权处分导致的物权问题，各方当事人可另行解决。