北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告林某涛、赵某君、赵某兰向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间房屋买卖合同及原、被告、第三人签署的补充协议；2、判令被告返还购房定金50万元；3、判令被告支付违约金138.4万元；被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：2019年9月28日，赵某辉经中介公司居间与被告就北京市东城区A号房屋（以下简称涉案房屋）签署《北京市存量房买卖合同》及补充协议。2019年9月28日，赵某辉向被告支付购房定金10万元。2019年9月30日，赵某辉通过“理房通”向被告支付购房定金40万元。2019年9月29日，赵某辉与被告、中介公司将购房人变更为林某涛、赵某辉。
2020年1月18日，被告通过中介公司表示涉案房屋存在纠纷，不能继续履行合同。后赵某辉及中介公司一直无法联系被告，后经中介公司查询得知，涉案房屋已于2020年3月2日被北京市平谷区人民法院查封。2020年9月24日，赵某辉去世，三原告于2021年5月8日办理继承公证。三原告认为涉案房屋被查封，买卖合同无法履行，被告构成根本违约，故三原告诉至法院，诉如所请。
被告辩称
被告周某莹辩称，同意解除原、被告及第三人之间的房屋买卖合同关系。被告同意退还50万元定金，但不同意支付违约金。第三人中介公司述称，同意解除合同，其他诉讼请求与其无关，不发表意见。
法院查明
2019年8月28日，案外人赵某辉（买受人）与周某莹（出卖人）签订《北京市存量房买卖合同》，出卖人将涉案房屋出售给买受人，双方当事人委托中介公司成交。房屋成交价格为165万元，该房屋、家电、装饰装修及配套设施等作价527万元。就该房屋权属及具体状况，双方当事人承诺出卖人对该房屋享有合法权利，该房屋无司法查封或其他限制转让的情形，出卖人承诺该房屋已经符合出售条件。如一方违反承诺导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失。
2020年1月15日之前出卖人将房屋交付买受人，在房屋交付日之前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信、网络及其他费用由出卖人承担，交付日以后发生的费用由买受人承担。同日，周某莹（甲方、出卖方）、赵某辉（乙方、买受方）、中介公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定房屋价款及家具、装饰装修和配套设施作价总计692万元。
该补充协议另约定，涉案房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，视为甲方根本违约，乙方有权解除房屋买卖合同；甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。2019年9月29日，周某莹、赵某辉、林某涛签署《变更买受方协议书》，将涉案房屋买受人由赵某辉变更为赵某辉、林某涛。上述协议签署后，周某莹于2019年12月20日将涉案房屋交付赵某辉。周某莹认可收到了50万元定金。后因周某莹涉嫌犯罪被羁押，且涉案房屋被有关机构查封，导致涉案房屋未能办理不动产转移登记手续。
另查，赵某辉与林某涛系夫妻关系，二人生育两个女儿赵某君、赵某兰。赵某辉于2020年9月24日去世，赵某辉父亲于2009年因死亡注销户口，母亲于2017年因死亡注销户口。林某涛、赵某君、赵某兰于2021年5月8日办理继承公证，对赵某辉部分遗产银行存款等遗产办理继承，但并未涉及本案所涉房屋买卖合同。
裁判结果
解除赵某辉、林某涛与周某莹签署的《北京市存量房屋买卖合同》及赵某辉、林某涛与周某莹、北京某中介公司签署的《补充协议》；
被告周某莹于本判决生效后7日内退还原告林某涛、赵某君、赵某兰定金50万元；
被告周某莹于本判决生效后7日内支付原告林某涛、赵某君、赵某兰违约金50万元；
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因周某莹原因导致涉案房屋无法办理产权过户，周某莹行为构成根本违约。三原告有权依据合同约定解除房屋买卖合同并追究周某莹的违约责任。现周某莹、中介公司均同意解除合同，法院对此不持异议，三原告该项诉讼请求，法院予以支持。
合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。房屋买卖合同解除后，三原告要求周某莹退还定金50万，于法有据，法院予以支持。但三原告主张的违约金标准过高，法院考虑涉案房屋所在区域市场价格、房屋买卖合同约定成交价格、当事人过错等情况，酌情予以调整。