北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某娟、赵某英向本院提出诉讼请求：1、赵某霖、赵某文将位于北京市大兴区H号房屋及院落交付给孙某娟；2、诉讼费由赵某霖、赵某文承担。

事实与理由：2012年，赵某霖因资金短缺，使用赵某英位于北京市大兴区一号（以下简称一号房屋）向某银行办理了抵押贷款，贷款金额为208万元。贷款期限届满后，赵某霖为偿还上述借款，以赵某英的名义及房产作抵押在多家贷款机构申请贷款。

2017年1月，赵某霖以赵某英的名义与S公司（以下简称S公司）签订了借款合同，借款155万元，并将赵某英的一号房屋作为抵押担保。后赵某霖资金困难，导致上述借款严重逾期。2018年7月3日，孙某娟、赵某英与赵某霖、赵某文签订协议，约定由赵某英代赵某霖偿还S公司的贷款本金、利息及违约金1843337.5元，赵某霖将自己所有的位于北京市大兴区H号院的房产（以下简称涉案房屋）抵偿给赵某英，双方还约定抵偿房产的受让人为孙某娟。协议签订后，孙某娟、赵某英如约履行了义务，归还了上述逾期贷款本金、利息及违约金，但赵某霖、赵某文拒绝按约定交付涉案房屋。

被告辩称

赵某霖、赵某文辩称，不同意孙某娟、赵某英的诉讼请求。第一，双方签订的协议书应确认为无效。协议书的签订并非赵某霖、赵某文出卖涉案房屋的真实意思表示，赵某霖与赵某文已于2015年9月25日离婚，故与赵某文无关。孙某娟在本村已拥有一宗宅基地，赵某英并非本村村民，没有权利购买农村房屋，赵某霖、赵某文已无其他宅基地或房产。赵某霖多次与赵某英及其配偶协商还款事宜均被拒绝，孙某娟、赵某英恶意致使协议书条件成就，目的即将涉案房屋据为己有。

第二，协议书存在显失公平情形，属于应予撤销的合同，涉案房屋的实际价值远远高于赵某霖通过赵某英房产抵押获得的155万元贷款。赵某霖签订的是空白合同，内容是孙某娟、赵某英后填写的，签字和180万元都是后补的，故赵某霖不予认可。

法院查明

2018年7月3日，孙某娟（甲方）与赵某霖、赵某文（乙方）、赵某英（丙方）签订《协议书》，约定：鉴于：1.2012年，乙方因资金短缺，使用丙方一号房屋向某银行做抵押贷款208万元，并依法办理了抵押登记，上述借款全部由乙方使用。2.上述借款期限届满后，乙方未能按照借款合同约定偿还。为了偿还借款，乙方多次以丙方名义向相关借款机构申请借款，并用丙方上述房产提供抵押担保。

2017年，乙方以丙方名义与S公司签订了借款合同，借款本金155万元，乙方用丙方上述房产向S公司提供了抵押担保。本协议签订时，上述借款还款期限已经届满，且已经逾期半年有余。丙方随时面临被诉及抵押房产被强制执行风险。3.位于大兴区H号的房屋[北房（正房）七间，面积230.4平方米；东西厢房六间，面积约100平方米；宅基地南北长32米、东西宽28米（详见抵债房屋基本情况确认表）]为乙方于1990年5月投资建造，所有权人为乙方。4.甲方系丙方母亲，本协议中约定的丙方权利，丙方指定甲方行使，乙方对此表示同意。

为此，本协议各方经充分协商，就丙方代乙方偿还S公司借款后的相关事宜达成本协议，以便共同遵守。一、协议事项：本协议签订时，因乙方未能偿还S公司借款。乙方同意，本协议签订后，为避免丙方抵押房产被强制拍卖，丙方代乙方偿还完毕S公司相应借款后，乙方用涉案房屋抵偿给丙方，用于偿还欠付丙方的债务。丙方指定甲方为房产受让人。丙方代乙方偿还完毕S公司借款后，丙方对乙方所享有的债权即转让给甲方。二、债务数额：截止至本协议签订时，乙方拖欠S公司借款本金、利息、违约金共计1843337.5元，最终以S公司的还款通知为准。

三、交付：按照本协议约定，丙方代乙方偿还完毕S公司借款后，丙方即可持相关偿还借款资料要求乙方将涉案房屋交付甲方，双方办理交接手续。四、乙方承诺：1.乙方承诺对本协议约定房产拥有完全的所有权，本协议签订时，该房产无任何他项权利。2.本协议签订后，乙方不再对涉案房屋做任何处置，否则丙方、甲方有权以涉嫌刑事犯罪（诈骗）为由向公安机关报案。3.丙方按照S公司的要求偿还完毕借款后，即视为甲方已经支付完毕涉案房屋的转让款。按照本协议约定，该房产即归甲方所有。若相关政府部门统一的话，乙方应协助甲方办理相应房产登记手续。

五、回赎：本协议签订后三个月内，若乙方能够将丙方代其偿还的S公司借款（包括本金、利息及违约金）全部偿还丙方或甲方，甲方可将本协议约定抵偿借款的涉案房屋归还乙方，但乙方需向甲方支付应还款的1.5%/月的利息。该协议另附《抵押房屋基本情况确认表》，记载了涉案房屋的情况，并有赵某霖的签字和指印。

2018年7月9日，赵某英向S公司转账1556587.5元，于2018年7月11日向S公司转账286750元。赵某霖、赵某文认可赵某英代其向S公司还款155万元借款的事实，认为利息及违约金系赵某英恶意导致，故对利息及违约金不予认可，但未提交相应的证据予以证实。

另查，贷款人S公司与借款人赵某英、林某涛签订《借款合同》，约定借款金额为1550000元，借款期限为6个月，年利率10.2%，月利率0.85%，担保人赵某英，担保方式抵押担保。抵押权人S公司与抵押人赵某英、林某涛还签订《抵押合同》，约定借款合同，抵押物为一号房屋。赵某霖、赵某文认可上述借款合同及抵押合同系赵某英、林某涛代其向S公司进行的抵押借款。

涉案房屋于1997年12月取得集体土地宅基地使用证。赵某霖与赵某文于1979年12月18日登记结婚，于2015年9月25日在北京市大兴区民政局登记离婚，双方签订的离婚协议书约定双方无债权债务，未对涉案房屋的分割进行约定。

裁判结果

于本判决生效后三十日内，赵某霖、赵某文将位于北京市大兴区H号院落的房屋全部腾空并交付给孙某娟。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点是双方签订的房屋协议是属于民间借贷的担保还是债务履行方式的变更（以房抵债），赵某霖、赵某文应否基于双方之间的协议书履行交付义务。对此，根据双方提交的证据及相关陈述，综合分析如下：

北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十五条规定“民间借贷与以房抵债的处理：当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。

贷款人可以选择行使以下权利：（1）贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持；（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。”

从以上规定可知，当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。

本案中，经审理查明，双方当事人借款及签订房屋协议的具体经过如下：2012年，赵某霖、赵某文使用赵某英一号房屋向某银行做抵押贷款208万元，并办理抵押登记，借款由赵某霖、赵某文使用。上述借款期限届满后，赵某霖、赵某文未偿还，又以赵某英名义向借款机构申请借款，并用赵某英上述房产提供抵押担保。2017年，赵某霖、赵某文以赵某英名义与S公司签订借款合同，借款本金155万元，且又用赵某英上述房产向S公司提供了抵押担保。

在该借款还款期限届满且已经逾期，赵某英抵押的房产面临被强制执行风险的情况下，孙某娟与赵某霖、赵某文、赵某英于2018年7月3日签订协议书，约定赵某英代赵某霖、赵某文偿还S公司相应借款（1843337.5元），赵某霖、赵某文则用其涉案房屋抵偿给赵某英，并将涉案房屋交付给本村村民孙某娟（赵某英之母）。

依据上述查明事实，综合协议书的内容，按照上述相关规定判断，本案可以确认赵某英与赵某霖、赵某文之间并不是直接的民间借贷关系，而是赵某霖、赵某文使用赵某英的名义并用其一号房屋抵押担保向金融机构借款，在逾期不能偿还的情况下，由赵某英代为偿还借款，而赵某霖、赵某文则用其所有的涉案房屋抵偿给赵某英。双方签订涉案房屋的协议书明显属于以房抵债，并不是当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。

另外，孙某娟系涉案农村宅基地上房屋所在集体经济组织成员，其与赵某霖、赵某文之间的农村房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效合同。

综上所述，孙某娟、赵某英基于其与赵某霖、赵某文之间的农村房屋买卖合同，要求赵某霖、赵某文履行交付涉案房屋的合同义务，符合相关规定，法院予以支持。