北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林某颜向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告于2018年11月5日签订的赠与合同无效；2、请求判令北京市东城区一号房屋的所有权恢复至被告吴某莉名下；3、本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：原告与被告吴某莉系夫妻关系，双方于1999年7月28日登记结婚，被告周某霞系吴某莉的母亲。位于北京市东城区一号房屋（以下简称诉争房屋）系林某颜与吴某莉于婚后2005年4月出资购买，该房屋登记在被告吴某莉名下，系夫妻共同财产。2018年1月10日，原告诉至北京市东城区人民法院要求解除与吴某莉的婚姻关系并依法分割夫妻共同财产。

2019年9月9日，原告办理诉争房屋价值评估事宜时得知，诉争房屋已于2018年11月5日过户至被告周某霞名下。2019年9月16日，原告到北京市东城区不动产登记事务中心调取了诉争房屋的所有权变更手续，发现二被告在未征得原告同意的情况下，于2018年11月5日签订赠与合同并办理了过户登记。原告认为在原告与被告吴某莉办理离婚、分割共同财产诉讼期间，二被告恶意串通，妄图侵占夫妻共同财产，其行为严重侵害了原告的合法权益。故诉至人民法院，请求确认二被告签订的赠与合同为无效合同。

被告辩称

被告吴某莉、周某霞辩称：原告所述不实。诉争房屋不是林某颜与吴某莉的夫妻共同财产，该房屋由周某霞出资，且与吴某莉既有口头约定，亦有借名买房协议，所有购房款都是周某霞出资的，没有林某颜和吴某莉的钱，购房发票和房本也一直在被告手中保管。原告不清楚房屋什么时候购买的，从2005年买房到2018年确权诉讼中原告才第一次看到房本。本次诉讼是以赠与形式完成借名买房权利的回归，不违反法律的禁止性规定，也不影响原告林某颜的利益。

另，周某霞和吴某莉的母女关系，当时登记在吴某莉名下是赠与行为，根据相关法律规定，婚后父母出资购房登记在一方子女名下，是被赠与子女的个人财产，原告无权提出该协议无效。综上，被告不同意原告的诉讼请求。

法院查明

原告与被告吴某莉系夫妻关系（1999年7月28日登记结婚），被告周某霞系吴某莉的母亲。2005年3月14日，被告吴某莉与北京S公司签订《商品房买卖合同》。约定：由吴某莉购买北京S公司开发建设的位于北京市东城区一号房屋，购房款为1416048元。合同签订后，吴某莉交纳了全部购房款。2006年2月，北京S公司交付了诉争房屋。2008年2月3日，吴某莉取得了诉争房屋的所有权。2018年1月11日，本院立案受理了原告林某颜与被告吴某莉离婚纠纷一案，该案尚未审结。

2018年11月5日，二被告签订《赠与合同》。约定吴某莉将诉争房屋赠与给被告周某霞，周某霞接受吴某莉的赠与。随后，二被告到房管部门办理了诉争房屋的所有权过户手续，周某霞取得了诉争房屋的所有权。现原告持诉争理由诉至本院。

诉讼中，二被告表示诉争房屋系当年由周某霞出资购买，借用吴某莉之名，该房屋的所有权应属于周某霞。为此，二被告出示书面协议一份，内容为“周某霞出资1416048元全款购买新一号，产权属于周某霞，房名写吴某莉，吴某莉长期居住，同意双方签名有效。2005年3月28日”。同时，被告提交吴某莉存取款的银行流水票据若干，主张诉争房屋的购房款1416048元房款系周某霞支付，其中使用支票（北京D公司）支付386000元，该公司为吴某坤（周某霞之夫，吴某莉之父，2010年8月30日去世）与他人共同开办。现金支付剩余房款及印花税1030805元，购房款虽然是从吴某莉名下的银行账户取出，但实际上该钱款为周某霞所有，该1030805元由七笔款项构成，被告亦提交了该七笔款项的银行流水凭证，其中有一笔存单的名字登记在原告林某颜名下，被告称该存单亦是由周某霞名下到期的存款转存，只是登记在原告名下，该钱款实际上与原告无关。

对此，原告不认可二被告之间存在借名买房的合同关系，对被告出示的协议书的真实性不予认可，对被告出具的银行流水凭证亦不予认可，认为购买诉争房屋的购房款均为其与吴某莉的夫妻共同财产。庭审中，被告亦称周某霞和吴某莉的母女关系，当时购房将所有权登记在吴某莉名下是赠与行为，根据相关法律规定，婚后父母出资购房登记在一方子女名下，应属于被赠与子女的个人财产。对此，原告亦不予认可。

另查，诉争房屋交付后，由周某霞、吴某坤、吴某莉、林某浩（林某颜与吴某莉之子）、林某颜、吴某洁（吴某坤与周某霞之女）等居住使用，后吴某洁搬出该房屋，2015年前后原告亦搬出了诉争房屋。本院在审理原告与被告吴某莉离婚诉讼期间，吴某莉表示诉争房屋系父母出资购买，登记在其名下，属于父母对其个人的赠与。同时，本院还曾向吴某莉释明，在该案审理期间不得转移隐匿夫妻共同财产。

裁判结果

一、被告周某霞与吴某莉签订的《赠与合同》无效；

二、被告周某霞与吴某莉于本判决生效后十日内到房屋交易部门将北京市东城区一号房屋的所有权由周某霞恢复至吴某莉名下，过户产生的相关费用由周某霞与吴某莉负担。

房产律师靳双权点评

根据已查明的事实，诉争房屋系在原告林某颜与被告吴某莉夫妻关系存续期间购买，所有权登记在吴某莉名下。二被告在原告与吴某莉的离婚诉讼审理期间签订赠与协议，将该房屋的所有权转移登记到了被告周某霞名下。诉讼中，二被告表示诉争房屋系周某霞借吴某莉之名购买，房屋价款由其支付，其与吴某莉之间存在借名买房的法律关系。应当指出，根据本案现有证据不能认定周某霞与吴某莉之间存在借名买房的合同关系。

在本案审理期间，二被告亦称诉争房屋系吴某坤、周某霞夫妇对吴某莉的赠与，该房屋不属于原告与吴某莉的夫妻共同财产。亦应指出，诉争房屋是否属于吴某莉的个人财产或者原告与吴某莉的夫妻共同财产，应在原告与吴某莉离婚诉讼中由人民法院依法确认，但二被告在该案审理期间签订赠与协议，变更诉争房屋的所有权人，显系不当，应属恶意行为。基于此，原告要求确认二被告签订的赠与协议无效，于法不悖，法院予以支持。原告要求二被告将诉争房屋的所有权恢复登记到吴某莉名下，理由正当，法院亦予以支持。