北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某奇向本院提出诉讼请求：1、判令S公司协助孙某奇将位于北京市通州区一号房产过户至孙某奇指定的K公司的名下，过户费由孙某奇承担；2、判令S公司承担本案的保全费及诉讼费。

事实和理由：2014年孙某奇的妻子林某微因经营所需且自身不便，故借用陈某超的名义成立了S公司，陈某超担任法定代表人。2017年11月份，孙某奇借用S公司名义购买案涉房屋。双方于2017年11月20日签订了借名买房协议，约定房屋由孙某奇出资，为孙某奇所有，孙某奇有权要求S公司将该房屋过户到孙某奇名下或者孙某奇指定人名下。

孙某奇以S公司名义购买的位于通州区一号房屋，孙某奇于2017年11月27日支付房款2074015元，其中864015元房款由孙某奇直接打入S公司账户，1020000元房款系将K公司的利润打入S公司账户。购房所需的团购服务费120000元、契税57165.22元、公共维修基金9876元、物业费4970.85元、装修费用23000元均为孙某奇本人出资。孙某奇对房屋进行装修，实际占有并使用该房屋，且该房屋的产权证书已经办理完毕并由孙某奇持有。

2017年1月27日，林某微将S公司法定代表人变更为孙某奇。2019年9月6日，陈某超在孙某奇及林某微不知情的情况下擅自将S公司的法定代表人又变更为陈某超，并于2019年9月12日重新办理了工商营业执照、重新刻章。后孙某奇、林某微与陈某超失去联系，为维护孙某奇的合法权益，故诉至法院，望判如所请。

被告辩称

S公司辩称，孙某奇与S公司从未就借名买房一事进行过协商,双方未签订过《借名买房合同》。该合同签订之时孙某奇系S公司的执行董事，合同条款与客观事实完全不符,是为了实现孙某奇的利益,应为无效。孙某奇以借名买房为由损害S公司利益。涉案房屋由S公司出资购买，登记在S公司名下，孙某奇要求S公司将涉案房屋登记至其指定公司名下的诉讼请求，无事实和法律依据，请求依法予以驳回。

法院查明

2017年11月20日，孙某奇与S公司签订《借名购房协议》，约定孙某奇以S公司名义购买北京市通州区一号房屋一套。总房款及电商费（12万元）合计约225万元。S公司同意无偿以S公司名义签订房屋买卖合同，但实际购房款及相关税费全部由孙某奇支付，孙某奇是实际出资人及房屋所有权人。S公司愿意配合孙某奇办理所购房屋相关购房手续，包括签订购房协议和中介服务协议在内的相关协议，也包括办理缴纳和支付相关税费手续、申请办理房产证过户手续。S公司同意购房合同、房产证件、房款收据、契税凭证等所有付款凭证及证件原件均由孙某奇持有和保管。

购房水、电、燃气、采暖费用支出由孙某奇负责。所购房屋的所有权归孙某奇所有，孙某奇享有所购房屋占有、使用、收益及处分的权利，S公司无权行使上述权利，亦不得对所购房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等。孙某奇如需转证所购房屋，S公司应当协助孙某奇办理更名手续。如因房屋质量及买卖合同问题导致诉讼，S公司配合孙某奇办理相关诉讼程序。所购房屋由孙某奇实际占有和使用，孙某奇对所购房屋进行的装修及所购房屋内添置的所有家具、家电及物品享有所有权。对于日后办理所购房屋产权登记、变更、办理保险等相关手续需要S公司配合时，S公司为孙某奇提供所有相关手续。

所购房屋产权暂办至S公司名下，产权证及契税等原件由孙某奇持有和保管，孙某奇有权随时将产权变更至本人名下或孙某奇制定的其他人名下，或转让、出租所购房屋，S公司在接到孙某奇通知后2个工作日内协助孙某奇办理相关手续。所购房屋的日后维护由孙某奇负责，与S公司无关。S公司不得私自将所购房屋用于抵押贷款或做出其他可能影响到孙某奇权益的行为。本协议自双方签字或盖章后生效，至所购房屋过户至孙某奇名下或孙某奇指定人名下止。

2017年11月30日,北京H公司（出卖人）与S公司（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定由S公司购买位于通州区一号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为2074015元，S公司应于2017年11月30日前支付该商品房全部价款。

另查，2017年11月27日，S公司通过银行转账方式向北京H公司支付房款2074015元。

经查，涉案房屋位于通州区一号，登记在S公司名下，抵押权人为林某微，抵押方式为最高额抵押。孙某奇称林某微同意配合办理涉案房屋的过户手续。

经查，S公司成立时法定代表人为陈某超，于2017年11月27日变更为孙某奇，于2019年9月6日变更为陈某超。

经询，S公司不认可《借名购房协议》的真实性,其主张该购房协议系孙某奇在持有公司公章期间利用职务之便擅自签订,孙某奇在履行S公司高管职责期间与自己签订合同的行为，违反了法律的效力性禁止性规定。另外，购房款中有200余万系由S公司支付，S公司不认可借名买房的事实。

经询，孙某奇称《借名购房协议》、《北京市商品房预售合同》、涉案房屋房产证的原件、完税证明等均由其持有。S公司主张上述材料由孙某奇持有是因为孙某奇曾系S公司法定代表人，上述材料由其保管但不认可房屋产权归其个人所有，不认可孙某奇与S公司之间存在借名买房关系。

关于《借名购房协议》的签订过程，孙某奇称其配偶林某微曾系S公司的实际控制人，大部分时间公章由林某微保管。因个人购房需要借用S公司的名义购买房屋，购买房屋时已口头告知陈某超，签协议时只有孙某奇和林某微在场。S公司不认可双方达成借名买房的合意，S公司的法定代表人不认可知晓签订借名买房协议事宜。

关于购房款的支付，孙某奇主张购房款分三部分支付，第一部分是由孙某奇向S公司转款86.4015万元，第二部分是林某微享有的K公司利润分成102万元，由K公司转款至S公司，第三部分由S公司支付19万元。S公司对此不予认可，其主张孙某奇向S公司的转款系还款，林某微并非K公司的股东，无权参与分红。

裁判结果

驳回孙某奇的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于孙某奇与S公司之间是否存借名买房的合同关系。借名买房是指实际出资人借用他人的名义购房，并以他人的名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。实际出资人应证明实际出资人与出名人之间关于房屋权属有明确约定，二是实际出资人支付购房款的事实。

关于借名买房权属约定，孙某奇虽提供S公司与其签订的《借名购房协议》，但结合本案查明情况，孙某奇认可在签订上述协议时，S公司的公章由其配偶林某微持有，且并无S公司的法人或委托代理人在场。孙某奇虽主张陈运才和陈某超作出同意其借名买房的意思表示，但未提供证据予以佐证。关于购房款的支付，孙某奇未提供充足的证据证明涉案房屋的购房款均由其支付。综上，孙某奇要求S公司协助孙某奇将位于北京市通州区一号房产过户至孙某奇指定的K公司名下及过户费由孙某奇承担的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。