北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李某强向本院提出诉讼请求：要求依法判令位于北京市延庆区X村8号院内的北房四间、随带小南棚三间归李某强所有。
事实和理由：我和李某国、李某珍、李某慧、李某玲系兄弟姐妹，我们的父亲李父于2019年12月28日去世，母亲李母于2000年9月22日去世。我们母亲去世前未留有遗嘱，父亲去世前留有分家单和遗嘱，均同意8号院北房四间、随带小南棚三间归我所有。1984年，因我结婚成家，由李父申请批建X村7号院及8号院，其中8号院现有北房四间、小南棚三间，8号院现有北房四间、南房四间和小东棚一间。
全部北房八间及小东棚一间是1984年父母及我出资出力所盖，由于我自结婚后一家一直居住在8号院，故我在1996年又自行出资出力盖小南棚三间，2011年全家进行分家析产后新盖四间南房。我父亲去世后，李某国就不让我正常出入此院，双方曾因此事报警，现李某国依然以种种理由阻止我进入此院，我无奈向贵院提起诉讼。另外，我父亲去世之前，大概2019年11月份和我说，有10万元钱在李某国那，我要求依法分割。
被告辩称
李某国辩称，我要求不同意李某强的诉讼请求，我要求依法继承8号院内房屋及院落。
理由如下：我是1974年参加工作，现已退休。1984年，我们父亲李父和母亲李母在延庆区X村7号院和8号院共建八间北房，同年又在8号院建三间南棚。我参加工作十年，除了每月的饭费，全都把剩余的资金交给父亲建房所用。2012年2月3日正式动工复建8号院南房四间，于2013年4月19日完工，同年又新建东棚一间，并非李某强所说全家在8号院建四间南房及东棚一间。综上，请求人民法院依据老人生前遗愿和继承法的规定，由我依法继承8号院北房四间及院内南棚及其它设施。
李某珍、李某慧、李某玲未答辩，但明确表示放弃继承。
第三人李某军述称，八间北房都是我爷爷名下的财产，当年是我父亲李某国和李某强出资盖房，确实是李某强出力较多，但是我们家出钱。因为我母亲单位在延庆县城给分了房，我们家就在县城居住，我们盖好了房让我爷爷他们居住。虽然李某强和他妻子户口落在8号院，但不能代表房子归他。分家单上没有全家人签字，不生效。老人后期通过遗嘱将8号院东侧四间房屋给了我。李某强没有赡养老人，老人意愿是将8号院的四间房屋全部给我父亲李某国。我爷爷、我父亲李某国和我对于8号院写的是遗赠抚养协议，但他最初的意思是想把8号院全部给我父亲。
本院查明
被继承人李父与被继承人李母生育两子三女，即长子李某国、次子李某强、长女李某珍、次女李某玲和三女李某慧。李某军系李某国之子，李某国与李某军均非北京市延庆区X村村民。
1984年，李父、李母在长子李某国和次子李某强的帮助下在今北京市延庆区X村7号和8号宅院内共建北房八间。随后7号院和8号院内各建起小南棚三间。
1995年，7号院和8号院共同办理了《集体土地建设用地使用证》，并全部登记证李父名下。1999年，上述八间北房取得《延庆县房屋所有证》，并登记在李父名下。
2000年9月22日，李母去世，李母的父母均先于李母去世。
2011年7月1日，在李某国和李某强在场的情况下，李父主持对7号院和8号院进行分家，将8号院北房四间和小南棚三间分给李某国，将8号院内的四间北房和三间小南棚分给李某强，并分别制作《分单》各一份，李父在《分单》上签字确认，李某国和李某强未签字，但均未提出异议。
2012年8月1日，李父在X镇公益法律服务中心立下《遗嘱》一份，《遗嘱》主要内容为：李父决定在其百年之后，8号院内的北房四间、小南棚三间、院落以及属于其所有的生活用品由李某强继承。
2013年4月，李某国将8号院内的三间小南棚拆除建成南房四间，并新建东房两间。
2013年9月24日，李父在X镇公益法律服务中心立下《遗嘱》一份，《遗嘱》主要内容为：李父决定在其百年之后，8号院内的前排四间房屋、后排四间房屋、东房两间及生活用品由孙子李某军继承。
2019年12月28日，李父去世，李父的父母均先于李父去世。
裁判结果
一、位于北京市北京市延庆区X村8号院内的北房四间、小南棚三间归李某强所有；
二、驳回李某强、李某国的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议的主要焦点有三：一是李父于2011年7月1日主持对7号院和8号院所进行的分家行为是否有效；二是李父分别于2012年8月1日和2013年9月24日所立的《遗嘱》，以及于2018年6月2日与李某国所签订的《遗赠抚养协议》的效力如何认定。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
对于争议焦点一：即李父于2011年7月1日主持对7号院和8号院的“分家行为”是否有效。我国《继承法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
本案中，李父和李母在婚姻关系存续期间在7号院和8号院内各建北房四间和南棚三小间。2000年李母去世，上述房屋在析出李父的1/2份额后，剩下的1/2份额转化为李母的遗产，在没有继承人明确表示放弃的情况下，李母的该1/2份额则处于李父、李某国、李某强、李某珍、李某慧、李某玲共同共有状态。我国《物权法》规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
虽然2011年7月1日，李父主持对上述房屋进行分割未征得李某珍、李某慧、李某玲的同意，但本案审理过程中，李某珍、李某慧、李某玲明确表示放弃父母遗产，尊重父亲李父对房屋的处理意见，即视为对上述分割行为效力的追认。而另外两位共有人李某强和李某国虽未在《分单》上签字确认，但亦未提出异议，且在庭审中或认可、或表示当时尊重李父的分割处理方案，亦可佐证“分家”当时系真实意思表示。
故李父于2011年7月1日主持对7号院和8号院内房屋进行的所谓“分家”即房屋分割不违反法律规定，且其在分割方案中将自己的房屋份额全部赠给李某国、李某强亦是其真实意思表示；因此，法院认定李父于2011年7月1日主持对7号院和8号院所进行的“分家行为”合法有效。
对于争议焦点二：即李父分别于2012年8月1日和2013年9月24日所立的《遗嘱》，以及于2018年6月2日与李某国所签订的《遗赠抚养协议》的效力如何认定。
我国《继承法》规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序为配偶、子女、父母；第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。公民可以与抚养人签订遗赠抚养协议，按照协议，抚养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。
本案中，李某军之父李某国尚在，作为李父的孙子，李某军不属于李父法定继承人的范围，故李父于2013年9月24日所立的《遗嘱》根据其内容和性质应认定为遗赠。相反，李某国作为李父之子，其不符合“法定继承人以外的人”的条件要求，其二人不具备成为遗赠抚养协议的双方主体资格。故李父于2018年6月2日与李某国所签订《遗赠抚养协议》将8号院的房产赠与给李某国，该协议的性质应认定为赠与合同。
根据房地一体原则，取得房屋的所有权，即拥有该房屋所在宅基地的使用权。而我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有。即非集体经济组织成员不能获得属于该集体的宅基地的使用权，非集体经济组织成员获赠属于集体经济组织宅基地上的房屋，侵害集体经济组织成员的利益，违反法律的强制性规定。李某国、李某军均非北京市延庆区X村村民，故其无权通过接受遗赠或赠与的方式获得李父位于X村7号院和8号院内的房产。
另，我国《物权法》规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有处分的权利。即无论是遗嘱、赠与或遗赠抚养协议，立遗嘱人或赠与人所处分的必须是个人的合法财产。如前文所述，李父、李某国、李某强已于2011年7月1日通过“分家”方式将7号院和8号院内的房屋分割完毕，即7号院房屋的所有权人是李某国，8号院房屋的所有权人是李某强。故李父分别于2012年8月1日和2013年9月24日所立的《遗嘱》，以及于2018年6月2日与李某国所签订的《遗赠抚养协议》均无效。
综上，7号院和8号院内的房屋已于2011年7月1日分割处理完毕，其中8号院内的房屋（北房四间和小南棚三间）的所有权已归属李某强，不属于李父的遗产。而宅院是房屋和宅基地的综合体，宅基地属于集体经济组织成员共同所有，个人及家庭在取得农村房屋所有权的同时，可以同时获得房屋所在宅基地的使用权，但无权取得宅基地的所有权，更不存在继承宅基地一说。所以，对于李某国要求依法继承7号院房屋及宅院的诉讼请求，于法无据，不予支持；对于李某强要求8号院的房屋归其所有的诉讼请求，符合法律规定予以支持。
我国《继承法》还规定，对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和抚养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。法院结合当事人陈述，李父生前的录像所述，以及李父生前欲将8号房产赠与李某国等事实可认定，李父一直由李某国进行赡养照顾，李某强未对李父尽到赡养义务。鉴于此，法院认为从公平角度考虑该10万元存款由李某国一人继承为宜。