北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李某恒向法院提出诉讼请求：1.判令李某新给付李某恒售房款50万元；2.判令第三人李某雨承担给付房价款50万元，赔偿损失49万元的连带责任。

事实与理由：李某恒原在单位工作，因家中五个孩子，住房困难，单位租其北京市丰台区7号与其老伴王某芳及五个儿女共同居住。大女儿李某英1983年结婚后离家；二女儿李某珍1985年结婚离家：三女儿李某兰1987年4月结婚离家；老伴王某芳1988年5月25日病逝；1993年6月3日李某恒与张某丽登记结婚；1993年大儿子李某军结婚离家。至此，李某恒与张某丽、小儿子李某新及其妻儿共同居住。

2006年3月31日，李某恒单位房改时，将李某恒所住上述房屋改变为李某恒个人所有，李某恒单位于2013年1月4日为李某恒办理了个人房屋所有权证书。2016年6月27日，李某新带李某恒到丰台房屋交易大厅买房时，让李某恒在买卖房屋合同书及相关文书中签署了李某恒的名字，自认为李某新买房与己无关。此后李某恒与李某新及其妻、儿依然同居一起，相安无事。

2019年12月26日，李某恒得知与其同住一栋楼房的大女儿李某英家签订了《丰台站改建工程住宅搬迁安置协议》，李某恒找到丰台站征地拆迁项目指挥部得知其已不是被拆迁楼房的产权人。李某恒万分火急，方知自己的房产权益被他人占有。即与李某新联系不予应答。又与女儿李某兰联系并与其于2020年6月12日到李某恒单位、丰台房屋交易大厅进行查询并调取了相关证据，方知李某新在2016年6月27日带李某恒在丰台房屋交易大厅买的房是李某恒的房屋。李某恒与李某新于2016年6月27日签订的《存量房屋买卖合同》及相关登记文书中的签名是李某恒亲笔所写，李某恒追认所签房屋买卖合同及相关登记文书的有效性，房屋买卖合同成立。

李某新于2016年7月27日将李某恒的房产登记在李某新名下。李某新获得了房产权，享受了房产权利本应积极履行给付价款的义务，而李某新拖至此时长达近五年，未有给付分文价款。李某新未有给付李某恒分文售房价款的情况下，又于同年8月15日将涉案房屋转让给其女儿李某雨，登记变更房屋产权人为李某雨单独所有。

李某雨与丰台火车站征地拆迁项目指挥部签订了《丰台站改建工程住宅搬迁安置协议》，李某雨获得拆迁补偿款约200万元。李某雨应对李某新不给付房价款及造成的经济损失赔偿承担连带给付责任。故列其为本案的第三人。

综上事实理由、相关证据及法律法规规定，特提起诉讼。请求法院支持李某恒的诉讼请求事项。

被告辩称

李某新辩称：不同意李某恒的诉讼请求。一是本案中李某雨不是适格第三人，不是买卖合同相对人，起诉李某雨没有事实和法律依据，请求法院依法驳回对李某雨的起诉。

二是本次起诉不是李某恒真实意思表示，李某恒今年已85岁高龄，多年来一直和李某新共同居住生活，2020年春节左右开始，李某恒受其他人控制，所以才在2020年8月份提起本诉，老人根本就不清楚、不明白本诉是怎么回事，请求法院依法详查。

三是李某恒的起诉已经超出诉讼时效期间，请求法院依法驳回。2016年6月27日至今已达4年多时间，李某恒起诉时间是2020年8月，此前李某恒从未提出过本诉的任何主张。双方签订买卖合同的时间是2016年6月27日。

四是本案真实事实情况如下：本案涉诉的房屋是原李某恒单位的房改房，1998年时住房改革，李某恒决定由李某新出资购买，李某恒与老伴及李某新一家人共同居住，房屋所有权归李某新所有，在1998年5月11日李某恒本人签署了相关证明，1998年李某新就出资购买了该住房，后来由于同产权单位发生其母亲工龄的认定问题，又将房屋所有权退还给单位，直到2006年在住房改革的最后阶段才再次由李某新出资购买了此房。但是由于当时的政策原因，房屋只能登记在李某恒名下，到了2016年，由于李某恒和李某新担心以后其他子女出现争议，所以双方决定共同到房地产管理局办理过户手续。

于是在2016年6月27日李某恒、李某新双方共同到丰台区房屋土地管理局办理过户手续，房地局工作人员详细履行了工作职责，并进行了询问、录音、录像，办理过户时出于该房屋实际由李某新出资购买、装修，老人同李某新共同居住，李某恒也早已认可该房屋归李某新所有等实际情况，在工作人员建议下，以买卖形式办理完了过户手续。在买卖合同中也只约定了50万元的房价，其他方面也未做任何约定。后李某新取得了房屋产权证书。大约在2018年李某新将此房登记到女儿李某雨名下，2019年底房屋拆迁，李某新又为李某恒租赁了房屋，与李某恒共同居住。李某新认为李某恒起诉没有事实和法律依据，也不是自己的真实意思表示。

李某雨辩称：不同意李某恒的诉讼请求。同李某新答辩意见。

本院查明

李某恒与王某芳原系夫妻，双方共生育五个子女，分别为长女李某英、次女李某珍、三女李某兰、长子李某军、次子李某新。王某芳于1988年5月25日病逝。李某恒于1993年6月3日与张某丽登记结婚，双方均系再婚。李某雨系李某新之女。

李某恒是单位的退休职工。1982年，单位将7号房屋出租给李某恒及家人居住。李某英、李某珍、李某兰、李某军成家后陆续从7号房屋搬离。自1993年起，李某恒与李某新及其家人共同在7号房屋居住生活。

2006年3月31日，单位（甲方）与李某恒（乙方）签订《住房出售协议书》，约定甲方将7号房屋出售给乙方，建筑面积为59.35平方米，房屋售价按房改房成本价确定为35996元。在《工厂出售公有住房房价计算表》中记载，计算7号房屋的房价时使用了李某恒36年工龄，未使用王某芳的工龄。合同签订后，李某新于2006年8月28日向单位支付购房款35996元、公共维修基金720元。2013年1月4日，李某恒取得7号房屋的房产证。

2016年6月27日，李某恒与李某新共同到北京市丰台区不动产登记大厅，签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，提交相关手续，将7号房屋过户登记至李某新名下。

2016年8月15日，李某新与李某雨通过存量房屋买卖的方式，将7号房屋从李某新名下过户登记至李某雨名下。

庭审中，李某新陈述，7号房屋由其出资购买，李某恒一直表示7号房屋属于李某新所有，为避免产生争议，双方于2016年6月27日办理房屋过户；签订买卖合同只是为了办理房屋过户，并不是真实的房屋买卖关系，李某新无须支付房款；现7号房屋已被拆迁，其租赁了一套住房供李某恒居住，其与李某雨此后仍会继续保证李某恒、张某丽的居住权益。

李某恒认可曾经表示要把7号房屋给李某新，但2016年6月27日房屋过户时自己并不知情，没看合同和相关材料内容就签字了；李某新曾表示要对其好，但2020年春节前，李某新怠于对其进行照料，与其发生冲突，后其查询房产情况，才知道房屋已办理过户，现其追认合同效力，要求李某新付款。

裁判结果

驳回李某恒的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己的主张，有责任提供证据予以证明，证据不足的，应当承担不利的诉讼后果。

2016年6月27日，李某恒将其所有的7号房屋过户至李某新名下。现李某恒主张其与李某新系房屋买卖关系，而李某新则认为名为买卖实为赠与，双方产生争议。

首先，李某恒向法庭提交的证据仅有《存量房屋买卖合同》，该合同中仅约定房屋情况和房屋价格，关于房屋交付、具体付款方式及期限、违约责任、权属转移登记等具体事项均未约定，不符合房屋买卖的交易习惯。

其次，结合李某恒于1998年5月11日所立字据及双方在庭审中的陈述，李某恒确实做出过将7号房屋赠与李某新的意思表示，只是该赠与存在附随义务，即李某新要保证李某恒的居住权益。而从7号房屋的使用情况来看，李某恒一直与李某新一家共同居住，7号房屋被拆迁后，李某新亦为李某恒租赁了房屋，上述情况亦与双方陈述相互吻合。

再次，李某恒称其对房屋过户不知情，但在办理房屋过户的过程中，其签署了包括买卖合同在内的多份材料，其在签字时应尽谨慎注意义务，现李某恒主张其不知道签字文件的内容，亦应自行承担相应后果。

综上所述，李某恒主张其与李某新之间存在房屋买卖合同关系，证据不足，对李某恒要求李某新支付房屋价款、违约金和罚金，以及要求李某雨承担连带责任的诉讼请求，不予支持。