北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某菊向本院提出诉讼请求：确认李某培与李某朝间赠与位于北京市朝阳区02号房屋的合同关系无效。

事实和理由：2003年起张某菊与李某培共同居住生活，2004年1月16日张某菊与李某培登记结婚，2006年3月二人共同购买了位于北京市朝阳区02号房屋（以下简称涉案房屋）。2017年1月19日，在张某菊不知情的情况下，李某培私自将涉案房屋过户给其孙子李某朝。

2018年2月16日李某培病故，并于2018年8月18日销户，销户后李某培的户口本、死亡证明均在李某培儿子手中。涉案房屋是张某菊与李某培在婚姻关系存续期间共同出资购买，属于夫妻共同财产，由张某菊与李某培二人共有，张某菊占有该房屋50%的所有权。李某培在未告知张某菊赠与事项的情况下擅自处分夫妻共同财产，将涉案房产赠与给了其孙子李某朝，侵犯了张某菊对夫妻共同所有财产的平等处理权与涉案房屋50%的所有权，该赠与行为应属无效。

被告辩称

李某朝、李某江共同辩称，不同意张某菊的全部诉讼请求。

一、涉案房屋并非张某菊与李某培的夫妻共同财产，而是李某培与张某菊结婚登记之前由李某培个人出资购买，依法属于李某培婚前个人财产。二、李某培对其个人所有的涉案房产有完全的处分权，其将涉案房屋赠与自己孙子即李某朝的行为合法有效。涉案房屋是2003年购买，张某菊与李某培是2004年1月16日登记结婚，因此，李某培对涉案房屋拥有完全的个人合法处分权。

李某龙、李某凤、李某龙共同辩称，不同意张某菊诉讼请求，涉案房屋应当尊重李某培意愿给李某朝。

本院查明

2006年5月16日，涉案房屋自原所有权人李某飞名下转移登记至李某培名下。2006年5月16日李某飞与李某培签订的《房屋买卖经纪合同》显示，1.李某飞将涉案房屋出售给李某培。2.房屋价款240000元。

2017年1月19日，涉案房屋自李某培名下转移登记至李某朝名下，不动产事务登记中心备案的2017年1月19日李某培与李某朝签订的《房屋赠与合同》显示，1.李某朝与李某培系爷孙关系，李某培自愿将涉案房屋无偿赠与给李某朝。李某培保证赠与给李某朝的是上述房屋的全部所有权，并免遭任何第三人追索。2.上述赠与房屋交接时间2017年1月15日，赠与房屋交接前的债权债务由李某培负责，赠与房屋交接后的债权债务由李某朝负责……

就各方当事人身份情况，李某培与王某兰原系配偶关系，二人分别于1960年6月11日生育一女李某凤、1962年9月21日生育一子李某龙、1964年12月30日生育一子李某江、1968年6月19日生育一子李某龙。2002年12月24日王某兰去世。2004年1月16日李某培与张某菊登记结婚。另，李某朝系李某江之子。2018年2月16日李某培去世。

2002年4月23日李某培作为被拆迁人签署《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》一份，显示7号房屋被拆迁，在册人口李某培、王某兰，货币补偿款合计736764.07元。

另，庭审中李某龙、李某凤、李某龙、李某江表示其在李某培生前听李某培说过，涉案房屋是公房，李某培实际系使用2002年拆迁款购买于2003年，只是当时尚无法办理房屋所有权证，故在2006年才办理了转移登记手续。

裁判结果

确认李某培与被告李某朝就位于北京市朝阳区02号房屋订立的赠与合同关系无效。

房产律师靳双权点评

有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

本案当中，根据不动产事务登记中心备案交易合同及涉案房屋转移登记显示，涉案房屋购买于李某培与张某菊婚姻关系存续期间。现虽李某朝抗辩涉案房屋实际购买时间为2003年且系用2002年拆迁款即李某培个人财产购买，但未就此提交能形成证据链的证据予以佐证。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

现李某朝及各被告均未能对自己的主张提交足以形成证据链的证据，以证明涉案房屋实际购买于李某培与张某菊婚前，或系以李某培个人财产所购，应承担不利后果。李某朝作为李某培之孙，李某培作为张某菊之夫，在明知李某培与张某菊婚姻情况之下，未经张某菊准许，订立赠与合同关系，将李某培与张某菊夫妻共同财产赠与李某朝，该行为损害了张某菊的利益。现张某菊主张确认李某培将涉案房屋赠予李某朝的行为无效，于法有据，依法予以支持。