北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李某兰向本院提出诉讼请求：判令依法继承李某国名下位于密云区X村1号院内和2号院内的北正房各1.3间房屋。
事实和理由：李某国与张某芳生前育有子女三人，长子李某刚，次子李某强，小女李某兰，李某国于2008年12月6日去世，张某芳亦因病于2018年12月11日去世。李某国名下有宅院两处，一处位于密云区X村1号院（以下简称：1号院），院内有北正房四间；另一处位于密云区X村2号院（以下简称：2号院），院内有北正房四间。现为维护权益，故诉至法院。
被告辩称
李某刚辩称，不同意李某兰的诉讼请求。
事实和理由：涉案1号院系以父亲李某国之名于1981年提出建房申请，后经批准建设北正房四间，并于1982年5月1日前建完。当时，同住人有李某国夫妇、李某刚、李某强及李某兰；李某刚与李某强均已成年，为建设出资出力，李某兰尚未成年。1985年5月3日，在族人的见证下李某国家庭进行分家，约定1号院内新房四间作父母养老之用，待二老去世后，由李某刚、李某强二人各分得两间房屋；若一位老人去世而一位老人在世，不尽赡养义务者，不能分得相应份额，而由承担全部赡养义务的儿子分得该四间房屋。
2016年2月25日，为两处房屋翻建事宜，李某刚与李某强在村干部的见证下达成协议，约定：两处房屋翻建完成后母亲张某芳均享有两处房屋中各两间的居住权，兄弟二人均对母亲养老送终，有一方未尽孝道，无权继承养老房。
分家后，全家以父亲李某国之名申请建房，申请时同住人除父母外，尚有李某刚及妻子王某梦、弟弟李某强及妹妹李某兰。李某刚已依分家单约定履行对父母的赡养义务，应享有相应权利。李某兰既未尽赡养义务，父母分家时也未向其分割财产，故其无权分割父母遗产。
李某强辩称，同意李某兰的诉讼请求。
事实和理由：父亲李某国名下有两处宅院即1号院和2号院，父母在世时于两处宅院各有两间养老房。2号院内房屋主体是1986年农历三月三十建成，除李某刚、李某强出资出力外，还用了旧房留下的11根檩子，父母也出力帮助建房。此前，我们都住在1号院内。父亲去世后，母亲住进养老院。2016年，李某强与李某刚就7号院翻建事宜进行协商，未果。其后，李某强自己出资出力以母亲张某芳名义对7号院进行了翻建，并由其实际居住。同时认可1985年5月3日分家的事实，但是李某兰当时并未参与分家，且其尽了赡养老人的义务，也为建房出力，故同意其继承应得份额。
本院查明
李某国与张某芳生前育有子女三人，长子李某刚，次子李某强，女儿李某兰。1981年，经政府批准同意李某国与张某芳兴建7号院内北正房四间，建房物料已于申请当年备齐。此时，李某刚和李某强均已成年，李某兰未成年。1982年，7号院内北正房四间建成，李某国夫妇及子女均居住于此。
1985年5月3日，在同族长辈李某鹏、李某莲的见证下，李某国家庭进行分家并形成分家单一份。同月14日，以李某国之名向政府提出新建房屋四间的申请（即2号院），同住人除李某国夫妇及子女外，尚有李某刚之妻王某梦。此时，李某兰已成年，并为本村马场社员。同月30日，李某刚与王某梦办理结婚登记，婚后继续同住于7号院内。
1986年，4号院内房屋主体建成。1987年3月30日，李某强与张某敏办理结婚登记。庭审中，李某强称其与妻子早于1985年农历八月十五举办了婚礼仪式，当时妻子已怀有身孕，婚后与家人同住于7号院，结婚登记系后补办，李某刚、李某兰对此不持异议。2016年3月30日，李某强以王玉兰之名申请对1号院进行翻建。2018年12月11日，张某芳因病去世，生前未留有遗嘱。
庭审中，李某强辩称因两兄弟均已成家，故在2号院建成后李某强夫妇搬入其中居住。约在1987年前后，李某刚、李某强兄弟二人为居住方便，口头约定通过抓阄方式确定各自固定住于某套院，抓阄结果为李某强住于7号院、李某刚住于4号院，同时口头约定在两套院中均留两间房屋作李某国夫妇养老之用，自此，兄弟二人各居一院。
另经本院现场勘查，涉案1号院已经翻建完毕并由李某强实际居住使用；涉案2号院自抓阄后由李某刚实际居住，至本案审理时，李某刚已搬至密云城区内居住，该院空置且并未翻建。
裁判结果
一、位于北京市密云区X村1号院内北正房四间由被告李某强继承所有；
二、位于北京市密云区X村2号院内北正房四间由被告李某刚继承所有；
三、被告李某强于本判决生效之日起七日内给付原告李某兰房屋折价款一万八千七百五十元；
四、被告李某刚于本判决生效之日起七日内给付原告李某兰房屋折价款一万六千六百六十七元；
五、驳回原告李某兰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点有三，其一为1985年5月3日形成的分家单效力问题；其二为李某国夫妇的遗产范围问题；其三为遗产分割比例问题。
第一，关于1985年5月3日形成的分家单是否具有法律效力的问题。
首先，该分家单系在同宗族人及长辈的见证下形成，虽无李某兰及其母的签字确认，但其明确载明该分家单系由族人代笔，且李某刚与李某强均表示分家单形成时父母在场，因均为族中长辈在场主持并记录，父母及李某兰遂均未签名。结合当时当地农村家庭仍普遍存在男女地位不平等的现象，家中女眷姓名署名不出现于分家单的情形较为普遍，故该分家单的形成过程符合农村分家由德高望重的宗族长辈出席主持并由其见证代笔书写的传统习惯，且分家成员是否署名亦受接受文化教育程度的影响。故该分家单的形成过程符合农村传统分家的风俗。
其次，根据《中华人民共和国物权法》规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。
本案中，双方均认可1号院内房屋建设材料系于1981年备齐，并于1982年兴建完成。为建设出资出力者，除李某国夫妇外，尚有儿子李某刚及李某强。李某兰虽诉称其对7号院建设出资出力，但其于建设前后年龄尚不足十五周岁，且李某兰并未向法院举证证明当时已有收入来源及劳动能力，对其诉称于1号院建设出资出力的主张，不予采信。
因此，1号院虽为李某国家庭共同共有，但鉴于李某兰并未对房屋建设出资出力，尚且年幼，故其并无参与房屋分割、处分的实体决定权。李某国夫妇及李某刚、李某强在族人见证下达成对家庭共有财产的处分是各自的真实意思表示，无违反法律规定的内容，且李某兰亦无相反证据证明父母意思表示不真实，故该分家单所载明事实应推定为李某国全体家庭成员的真实意思表示，予以认定。
再次，该分家单载明1号院内房屋四间作李某国夫妇养老房之用，在李某刚、李某强兄弟二人尽到生养死葬等赡养义务后归兄弟二人均分，即每人分得两间房屋。同时，亦对家中尚有老房一间半及檩子11根的用途予以限定，并指定由李某刚、李某强兄弟二人继续用于2号院的建设占用。亦明确指出“住房那（哪）处地（的）房子，兄弟二人共同商量调整”。可见，该分家单处分内容不仅包含对7号院内房屋的处分分割，还包含对4号院建成后兄弟二人根据居住便利可予以变通调整，系对李某国家庭重大财产的分割处分及房屋调换权利的让渡。
结合双方庭审所述，李某刚、李某强兄弟二人曾于1987年前后为生活便利而以抓阄方式决定分院居住、各院均留有两间养老房的陈述及后续实际交付占有使用房屋的居住情况相符，且李某兰亦认可其随父母于不同时令分别居住于1号院和2号院的陈述亦相吻合。可见，李某国全体家庭成员已依照该分家单的约定，实际享有权利并履行各自义务，符合正常逻辑，具备分家析产行为所需的一切权利外观、实质内容及表见形式。
综上，对于1985年5月3日形成的分家单，系李某国家庭的真实意思表示，具备分家析产所需的形式及实质要件，合法有效，予以认定。
第二，关于李某国夫妇遗产范围的问题。
依照1985年分家单载明内容可知，李某刚、李某强兄弟二人在尽到赡养父母义务后可分得老家7号院内房屋各两间，兄弟二人可依实际需要调整居住院落。鉴于兄弟二人已依分家单权利于1987年前后分院居住并在各自院中均预留两间养老房，且已不同程度尽到赡养父母、养老送终的义务，故1号院内的两间养老房及2号院内的两间养老房均已依分家单约定由李某刚、李某强兄弟二人直接享有权利。而1号院内除李某强因履行赡养义务分得两间养老房外，剩余两间北正房应为李某国家庭的共同共有财产。同理，2号院内除李某刚因履行赡养义务分得两间养老房外，剩余两间北正房亦应为李某国家庭的共同共有财产。
因1号院建设时，李某国夫妇正年富力强，而李某刚、李某强兄弟庭审中亦称自己多为出工出力，李某兰尚且年幼未出资出力，故从建设投入比例而言，父母对1号院建设的出资出力投入情况远超兄弟二人投入情况，故法院依照建设备料及出资出力情况酌定1号院内剩余两间北正房中一间半为父母所有，剩余半间为李某刚、李某强兄弟二人所有。
因此，该1号院内除两间养老房外的北正房中尚有一间半为李某国夫妇之遗产，应由李某刚、李某强、李某兰共同继承。而2号院建设时，建房物料中除援用父母旧有老房拆解的物料及11根檩子外，尚添加了李某刚、李某强兄弟二人置办自他人的一间半房屋物料，且建设过程中兄弟二人出力较多，故从建设投入比例而言，父母之投入与兄弟二人之投入相差不多，故法院依照建设备料及出资出力情况酌定2号院内剩余两间北正房中一间为父母所有，剩余一间为李某刚、李某强兄弟二人所有。李某兰虽辩称对4号院建设亦有出资，但其并未向法院举证证明，故对此诉称理由，不予采信。
因此，李某国夫妇的遗产范围应为1号院内剩余两间北正房中的一间半房屋及x4号院内剩余两间北正房中的一间房屋。
第三，关于遗产分割比例的问题。
依照《中华人民共和国继承法》的规定，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。本案中，父亲李某国2008年去世，母亲张某芳2018年去世，二人去世前均未留有遗嘱。而李某刚、李某强及李某兰虽未完全陪护二老，但于二老生前均不同程度尽到了赡养义务，且无其他特殊情形，三人对于李某国夫妇上述遗产应享有均等的继承份额，即每人三分之一份额。
但因李某强于2016年以母亲张某芳之名对1号院凭其个人出资出力进行了翻建，在世的母亲张某芳及李某刚、李某兰均未提出异议，故视为其余家庭成员均同意翻建。故翻建后1号院中除养老房外的剩余两间北正房形成的基础为部分继承人对原有共有物的重大处分，即拆除原有旧房并在原宅院内建设新房。1号院中李某国夫妇遗留一间半北正房的分割比例，当以原有继承份额为基础，综合考虑李某强的出资情况、是否使用老房旧料、旧房和新房的面积对比等因素确定，原则上李某强可适当多分，法院依据实际情况对7号院中李某国夫妇遗留一间半北正房中各方享有的继承份额予以酌定，李某刚继承四分之一份额，李某强继承四分之二份额，李某兰继承四分之一份额。
为了有利于生产、方便生活、物尽其用且不损害遗产价值的需要，结合本案实际情况，1号院北正房四间确定归实际居住使用人李某强所有、2号院北正房四间确定对实际居住使用人李某刚所有。对其余继承人则采取折价方法予以处理，综合考量本辖区类似区位农村房屋当下的市场交易价格、房屋使用新旧程度等因素，并参考法院既往判例，法院予以酌定李某兰于1号院内一间半北正房的四分之一继承份额房屋折价款为一万八千七百五十元；于2号院内一间北正房的三分之一继承份额的房屋折价款为一万六千六百六十七元。