北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告张某向本院提出诉讼请求：1.判令被告周母将北京市海淀区X号房屋（以下简称：涉案房屋）转移登记至原告和第三人名下，其中原告占65%的份额，第三人占35%的份额；2.支持原告对内对外卖掉该房屋部分份额以支付治病等迫切需要的费用；3.诉讼费由被告承担。

事实和理由：原告和第三人系夫妻，二被告系第三人的父母。原告、第三人与被告签署协议，明确各方共同为了孩子能够享有海淀学籍，借被告名义于2018年5月25日与陈某签订了关于涉案房屋的购房合同并完成过户。

原告支付了购房部分费用，合计1183176.40元（保留一位小数为118.3万元）。原告无工资收入，上述资金均系原告代持的婚前财产所出资。7.第三人以夫妻共同财产支付了首付款中的65万元和中介费中的3万元，还贷亦是以夫妻共同财产还款。综上，购房价格是380万元，交房税费14万元，总计394万元。118.3/394*100%=30%，故原告占有的份额为30%+（1-30%）/2=65%，第三人占有的份额为（1-30%）/2=35%。夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫妻有互相扶养的义务。一方不履行扶养义务时，需要扶养的一方，有要求对方付给扶养费的权利。婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：（二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。综上，按照合同法等法律，该房是原告和第三人借被告名义而购买，房屋过户后，被告和第三人翻脸无情，故原告诉至法院。

被告辩称

被告周母、周父辩称，周母系向原告和第三人借款而购买涉案房屋，该房屋系由周母所有。原、被告之间系借款关系。房屋买卖合同、房屋买卖居间合同、佣金确认书由周母和第三人签字。

第三人的陈述意见同被告周母、周父的答辩意见。

本院查明

张某与周某文于2011年8月29日登记结婚，周父与周母系夫妻，周某文系二人之女。

2018年5月3日，甲方张某、周某文与乙方周父、周母签订《借款协议》。内容如下：甲方张某和周某文、乙方周父和周母均为合法夫妻，乙方是甲方之一周某文的父母。在2019年1月1日之前以乙方周母名义购买涉案房屋，甲方通过借款给乙方支付该房的首付款和贷款，并通过张某、周某文、周母三人的以下银行卡转账……甲方张某和周某文各借给乙方周母账户该房的首付款50%，每月也分别借给乙方周母账户月还款额的50%款项还该房贷款。甲乙双方尽快创造条件将该房通过无偿赠予过户到甲方两人名下共同共有。该过户所产生的费用由甲方承担，乙方不得以任何理由不办理该房无偿赠予甲方的过户手续，该过户完成之时本借款协议同时作废，以保障甲乙双方合法权益均不受损害为目的。

2018年5月25日，陈某（甲方、出卖人）与周某文、周母（乙方、买受人）在北京S公司的居间下签订《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》和《自行划转补充协议》。约定涉案房屋的总房价款380万元。其中定金10万元于2018年5月29日前付齐；首付款包含三笔由乙方支付给甲方，于2018年6月30日前支付30万元，于2018年7月30日前支付50万元，于2018年8月20日前支付70万元；乙方向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为220万元。出卖人应当在2018年8月31日前将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起75日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。甲方承诺此房学区名额未占用。如学区名额占用，甲方视为违约。

张某提交的上述合同中乙方处有其签字，周某文主张签订合同时张某并不在北京，张某的名字系其本人后加的。另，张某对于购房过程中其所支付的款项，又以民间借贷纠纷诉至本院，要求周母、周父返还借款和利息，张某在该案中提交的《房屋买卖居间合同》和《北京市存量房屋买卖合同》中并无其签字。被问及为何两个案件提交的合同签名不一致时，张某称其提交错了，分辨不出提交的是什么。

合同签订后，周某文向陈某支付定金10万元。2018年6月29日，周某文向陈某转账30万元。2018年7月29日，张某向陈某转账50万元。2018年8月17日，张某缴税34000元和34005元。2018年8月20日，张某向陈某转账50万元和7万元。2018年8月20日，周某文向陈某转账25万元。2018年8月21日，张某支付不动产登记费80元和已购公有住房上市出售补缴土地收益707元。2018年8月20日，张某支付居间费32190元。周某文支付居间费3万元。剩余房款208万元系周母以涉案房屋抵押向中国工商银行股份有限公司北京石景山支行贷款支付，贷款期限25年。2018年8月21日，涉案房屋登记至周母名下。

2018年，赠与人周母、周父与受赠人周某文、张某签订《赠与合同》，载明赠与人周母、周父是涉案房屋的产权人，现赠与人自愿将该套房产赠与周某文、张某所有。

张某陈述借周母的名义买房是为了给孩子上学，北京市规定夫妻两人只能购房2套，购买涉案房屋时张某和周某文已经有2套房屋，现已将其中1套出售。周某文陈述因购买涉案房屋时其和张某有2套房屋，不能再买，故借钱让周母买房，现张某和周母名下在北京仅有1套房。相关购房合同、付款凭证以及产权证书等原件由张某持有。

张某于2019年1月16日支付涉案房屋的水电燃气费，并将涉案房屋出租。

本案审理过程中，本院向贷款银行发函，询问其对于涉案房屋转移登记的意见。银行回函表示不同意将涉案房屋过户至张某和周某文名下。经询问，张某表示目前其无能力偿还剩余贷款。

裁判结果

驳回张某的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

依据《借款协议》的内容和当事人关于购房原因的陈述，涉案房屋系各方共同为了张某与周某文的孩子能够获得北京市海淀区幼儿园和小学入学资格而购买，购房款系张某、周某文通过借款给周母、周父而支付，周母、周父不得以任何理由不办理该房无偿赠予张某、周某文的过户手续。双方签订的协议虽名为《借款协议》，但是该协议明确约定了购房目的、款项支付、无偿过户等内容。从购房过程中相关款项的支付情况可知，购房款、税费、中介费、物业、燃气、采暖等费用由张某或周某文交纳。房屋购买后，张某持有涉案房屋的相关购房票证的原件并对涉案房屋进行出租。

综上分析，法院认为张某、周某文与周母、周父之间成立借名买房合同关系，周母、周父负有将涉案房屋转移登记至张某、周某文名下的合同义务。但是，涉案房屋的贷款尚未还清，张某表示现无还款能力，银行作为抵押权人明确表示在当事人未将贷款结清的情况下不同意将抵押房产过户。故周母、周父虽然负有将涉案房屋转移登记至张某、周某文名下的义务，但因银行对涉案房屋享有抵押权且现不同意将涉案房屋过户，故张某主张的将涉案房屋由周母转移登记至其和周某文名下的诉求存在法律上的履行不能，法院对该诉求不予支持。因涉案房屋目前不能办理转移登记，张某主张的对涉案房屋享有份额以及进行处分的诉求缺乏事实和法律依据，法院对该诉求亦不予支持。