北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
胡某亭向本院提出诉讼请求：请求法院判令赵某珍将位于北京市延庆区房产变更登记到胡某亭名下。事实与理由：我是赵某珍的孙女。诉争位于延庆区房屋是以我父亲胡某的名字买的家属楼。我父亲于1997年去世后，单位给了5万元抚恤金，我和赵某珍一人一半，1998年单位说出1．5万元可以将诉争房屋产权办到个人名下，我就出了这1．5万元，从我拿到的抚恤金里直接扣的。
因为当时我未满18周岁，奶奶赵某珍说房子是给我的，当时承诺在我18周岁后将房屋产权变更到我名下，我和奶奶感情好，所以借用赵某珍的名字办理了房产证。但在我成年后多次请求赵某珍变更房屋产权人，均被赵某珍以各种理由搪塞，拖延至今仍未能变更产权人。故我诉至法院，请求法院依法判决。
被告辩称
赵某珍辩称,我不同意胡某亭的诉讼请求。集资建房与房屋房改时金额全部由我所出。后来孙某丽把房产证给了我，上面写的是我的名字。现在胡某亭起诉我，要我名下这套楼房，没有依据，2019年8月10日，我已经将诉争房屋出售了，出售后用于养老，住养老院和就医。现在房子已经不具备过户到胡某亭名下的条件。不同意胡某亭的诉讼请求，胡某亭可以变更诉讼请求寻求其他方式解决。
孙某丽述称，买断单位产权的那1．5万元是胡某亭交的。胡某亭的父亲胡某去世后，单位给了5万元的抚恤金，胡某亭和赵某珍一人一半，胡某亭用其中的1．5万元交了这笔房款，因原告未成年就先办在被告名下。综上我同意胡某亭的诉讼请求。
本院查明
对无争议的证据和事实，本院认定如下：胡某系赵某珍之子；胡某与孙某丽系初婚，二人生育一个女儿即胡某亭。
1991年延庆县集资建家属楼，有意愿购房的职工需交纳房款1万元。胡某当时系延庆县在职职工，其交纳了1万元房款购买该单位家属楼1套，即本案诉争的延庆县房屋。1991年6月10日，胡某与孙某丽在办理协议离婚，关于夫妻共同财产约定：家庭财产一切财产归男方所有。1993年诉争楼房办理入住。1997年6月9日胡某因车祸去世，单位给付胡某家属5万元，赵某珍与胡某亭一人一半。同年8月根据国家相关政策，延庆县单位职工缴纳1．5万元即可办理产权证，产权归个人所有。1997年8月8日延庆县单位与赵某珍签订家属住宅楼售房协议，1998年1月8日诉争房屋登记至赵某珍名下。赵某珍与胡某亭曾共同前往房管所办理变更登记，赵某珍将产权证交给胡某亭，后未完成办理变更登记手续。
2018年8月8日，胡某亭诉至本院，要求赵某珍将由胡某亭购买、登记在赵某珍名下的位于北京市延庆区房产归还给胡某亭。2018年12月28日，本院判决：赵某珍将位于北京市延庆区房产于本判决生效之日起七日内返还给胡某亭。赵某珍因不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2019年5月13日，北京市第一中级人民法院认为，胡某亭在一审中的诉讼请求的具体指向究竟是办理房屋产权登记还是腾退返还房屋，对此未予以明确；另外，赵某珍是否曾作出过放弃购房的意思表示以及胡某亭与赵某珍之间是否存在借名买房的法律关系，是本案的基础事实，一审未予以查明，导致一审判决事实不清，故裁定：一、撤销民事判决；二、本案发回北京市延庆区人民法院重审。另查，2019年8月10日，赵某珍与施占华、北京D中介公司延庆分公司签订《房屋买卖居间合同》，赵某珍将诉争房屋以710000元的价格出售给施占华，并办理了房屋产权变更手续，且施占华已装修入住该房屋。
对有争议的证据，本院认定如下：1．胡某亭提交原延庆县单位的书面证人证言，证明诉争房屋系胡某以职工身份交纳1万元购买；1997年在胡某去世后，单位向胡某亭和赵某珍发放5万元抚恤金，二人一人一半，胡某亭用所得2．5万元抚恤金中的1．5万元缴纳了诉争房屋办至个人名下的费用，该1．5万元系单位直接从胡某亭所得抚恤金中扣除；因当时胡某亭未满18周岁，不能办理产权证，因此将房屋产权登记在赵某珍名下。在本院调查过程中陈述，在办理产权证相关手续时，赵某珍曾明确表示“写我的名也是胡某亭的房”，因此才在无法登记在未满18周岁的胡某亭名下的情况下，将诉争房屋登记在赵某珍名下。对上述证人证言的真实性、合法性、关联性本院予以确认，对其证明内容本院予以采信。2．胡某亭提交其在赵某珍家的录音资料。在录音资料中，赵某珍认可诉争房屋系胡某出资1万元购买，胡某车祸去世后，有5万元保险金，胡某亭用其中的2．5万元购买了房屋的产权；因当时胡某亭未满18周岁，所以当时将房屋登记在赵某珍名下；赵某珍在胡某亭成年后，未及时将产权变更至胡某亭名下，开始是因为要为赵某珍的外孙郭延起办户口，后因赵某珍的次子要分家等产生纠纷，赵某珍未及时将诉争楼房办至胡某亭名下；
在录音中，赵某珍表示不与胡某亭争诉争楼房，诉争楼房确实是胡某亭的，并写下证明一份。赵某珍对录音资料不认可，称录音中的话是其在胡某亭的逼迫下所说的，陈述不真实，但未能提供证据证明。本院综合录音中双方的情绪、语气等认定赵某珍系在自然状态下作出的陈述，其内容较为客观。
3．胡某亭提交录音当天形成的落款为赵某珍的证明一份，内容如下：“我证明我名下房是孙女胡某亭所购买，由于当时孙女不够18周岁，不能办理房产证，所以才用我名字办理。特此证明。”赵某珍称该证明不是其本人签名的，但不申请做笔迹鉴定。依照证据规则，谁主张谁举证，现赵某珍拒绝对签名的真实性进行鉴定，应由其承担举证不能的不利后果，且该证明内容与录音现场情况一致，与录音中谈话内容相互印证，故本院对证明的真实性予以确认，而对于其证明目的，本院将综合认定。综合以上证据，应视为赵某珍已放弃购房的意思表示，胡某亭与赵某珍之间存在借名买房的法律关系本院予以认定。
裁判结果
驳回胡某亭的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。在缺乏书面协议的情况下，认定当事人之间是否存在借名买房关系，关键在于查实当事人之间对于“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。
本案的诉争房屋系单位1991年出售给在职职工的福利房，当时胡某系该单位在职职工，其出资1万元购得诉争房屋部分产权；1997年胡某去世后，其遗留的财产发生继承。因胡某已于1991年离异，因此依照法定继承，已由胡某购买的诉争房屋部分产权，由胡某的母亲赵某珍和女儿胡某亭继承。单位发给胡某亭的抚恤金，属于胡某亭的个人合法财产，胡某亭用抚恤金中的1．5万元购得诉争房屋的原个人以外的产权，使诉争产权全部归个人所有，应认定胡某亭基于投资对诉争房屋享有部分产权。
继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。继承人放弃继承应当以书面形式向其他继承人表示。用口头方式表示放弃继承，本人承认，或有其他充分证据证明的，也应当认定其有效。1997年单位统一办理产权登记，胡某亭交纳了购买个人以外产权的1．5万，根据当事人陈述及证人证言，当时因胡某亭未满18周岁不能办理产权证，赵某珍表示“写我的名也是胡某亭的”，2012年录音中赵某珍称“奶奶不跟你争”，以及两次将诉争房屋的产权证交给胡某亭，并曾与胡某亭一起至房管局办理过户。赵某珍一系列的表示和行为均指向其对胡某遗留的诉争房产放弃继承。
对孙某丽与胡某离婚后女方放弃其他一切家庭财产。因此不论胡某是在与孙某丽婚姻存续期间购得诉争房屋，还是在离婚后购得诉争房屋，诉争房屋均无孙某丽的份额。因此，诉争房产的唯一权利人为胡某亭。
综上，胡某亭通过继承和出资行为等享有了诉争房屋的权益。因此胡某亭与赵某珍之间存在借名买房合同关系，且该合同关系合法、有效，双方均应依约履行。但该诉争房产已被赵某珍出售给第三人，且胡某亭亦表示无法确认赵某珍与第三人之间存在恶意串通等行为。故胡某亭关于要求赵某珍将位于北京市延庆区房产变更登记到胡某亭名下的目的已无法实现，故对于胡某亭的诉讼请求，法院不予支持。但胡某亭仍可通过其他途径解决该诉争房产的损失。