北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

三原告向本院提出诉讼请求：1.确认李某兰占北京市海淀区1号房屋13.33%的所有权；2.确认李某强占北京市海淀区1号房屋75.55%的所有权。

事实和理由：李某国为李某军、李某强、李某兰之父。2006年7月31日，因学校体育馆项目建设需要，学校与李某国签订《北京市住宅房屋拆迁产权调换协议书》，约定学校拆迁李某国名下海淀区7号房屋。2006年8月23日，李某国、李某军与B公司签订《北京市商品房预售合同》，后又于2007年11月19日签订《补充协议》，约定由李某国、李某军购买“海淀区1号”房屋。

2009年10月8日，李某国、张某莲、李某军、李某强、李某兰共同签订《关于1室房屋所有权及居住使用权的协议》，确认“1室房屋由李某国及其子女在李某国婚姻关系存续期间购买，其产权记载于李某国及其子女（以李某军为代表）名下。李某国之妻张某莲自愿放弃对该房屋依法享有的份额”。

2017年9月14日，李某军去世，该房屋40%的份额至今仍登记在李某军名下，李某军的第一顺序法定继承人有其父李某国、其妻王某丽、其子李某文，其遗产尚未开始继承。2019年1月29日，李某国去世。李某国去世前留有遗嘱，将其份额给了李某强。三原告认为，李某国占整个房屋的60%的份额，而该房屋的40%的份额虽登记在李某军一人名下，但李某军仅作为代表，李某强、李某兰在这40%的份额里各占13.33%，同时李某军去世后，李某国还能继承李某军的份额中的2.22%，在李某国去世后，李某国的份额全部给李某强，李某强的最终份额为75.55%。

被告辩称

二被告辩称，二被告不同意三原告的全部诉讼请求，李某军对涉案房屋出资20万元，而当时房屋总价为31万余元，故在登记涉案房屋份额时，登记李某军为40%，该份额并非与他人共有，是其个人自主拥有的全部权利。三原告所述的协议，主要是为了李某国及子女与张某莲终身居住使用涉案房屋所订立，而协议中表述的“以李某军为代表”并不能明确李某军对涉案房屋所享有的份额与他人共同所有。

李某国作为李某强、李某兰的父亲，将其自身对涉案房屋所拥有的份额自愿给予其他子女，二被告对这种行为不持异议，但李某军对涉案房屋所拥有的份额并未有明确意见表明给予其他兄弟姐妹。

李某军的遗嘱已明确将其拥有的份额由李某文继承，其相应案件正在审理中。对于李某国的遗嘱，二被告不认可真实性。二被告请求法庭在查明涉案房屋出资情况、实际购买情况，再结合协议内容进行判断。

本院查明

李某国与张某芳系夫妻关系，二人生育子女为李某军、李某强、李某兰。张某芳于1984年去世。后李某国与张某莲于1986年9月17日登记结婚，婚后未生育子女。李某军与王某丽系夫妻关系，二人生育一子李某文。李某军于2017年9月14日去世。李某国于2019年1月29日去世。

2006年7月31日，李某国（乙方）与学校（甲方）签订《北京市住宅房屋拆迁产权调换协议书》（以下简称《产权调换协议书》），约定甲方拆迁乙方在拆迁范围内的海淀区7号房屋，调换涉案房屋（签约时该房屋坐落为1号），调换房屋应偿还建筑面积74.49平方米，以每建筑平方米5260元的价格结算，合计391817.4元。

同日，学校向B公司海淀分公司销售部出具《购买住房专用介绍信》（以下简称《介绍信》），确认其回购（收）房款合计391817元，在办理购房手续后，同意转入该公司，冲抵购房款，并同意增加李某军为共有人。

2006年8月23日，李某国、李某军（买受人）与B公司（出卖人，以下简称宝晟公司）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定由李某国、李某军购买涉案房屋。

2007年11月19日，双方就涉案房屋签署《补充协议》，确认李某国、李某军补交购房款。

2009年3月13日，涉案房屋完成不动产权属登记，登记的所有权人为李某国和李某军，其中李某国占60%份额，李某军占40%份额。

2009年10月8日，李某国、张某莲、李某军、李某强、李某兰签订《关于1室房屋所有权及居住使用权的协议》（以下简称《协议》），内容为：“为了明确1室房屋的所有权及居住使用权，下述房屋所有人和使用人经协商一致，订立以下条款以兹证明：一、1室房屋由李某国及其子女在李某国婚姻存续期间购买，其产权记载于李某国及其子女（以李某军为代表）名下。李某国之妻张某莲自愿放弃对该房屋依法所享有的份额，并在此予以确认。二、李某国及其子女同意并承诺：李某国之妻张某莲在1室房屋有终身居住使用权。在此期间，李某国及其子女不得干涉并对该房屋提出任何要求。三、本协议一式五份，具同等效力。”

裁判结果

一、确认李某兰对北京市海淀区1号房屋享有13.33%的共有份额；

二、确认李某强对北京市海淀区1号房屋享有73.33%的共有份额；

三、驳回李某强、李某兰、张某莲的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

公民的财产权利受法律保护。本案中，涉案房屋涉及析产和继承两部分。

第一，关于析产部分。

首先，关于共有关系，二被告所提交的李某国与李某军之间的《协议书》的签署时间为2009年2月11日，而三原告所提交的李某国、张某莲、李某军、李某强、李某兰之间的《协议》的签署时间为2009年10月8日，故应当以在后的《协议》内容作为判断涉案房屋所有权的依据。而根据《协议》中“其产权记载于李某国及其子女（以李某军为代表）名下”、“张某莲自愿放弃对该房屋依法所享有的份额”的内容，可以确认各方对于涉案房屋的所有权约定为李某国及其子女按份共有。二被告有关该约定内容不明确的答辩意见，缺乏事实依据，不予采信。

其次，关于共有份额，根据法律规定，按份共有人对共有的不动产或动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定，不能确定出资额的，视为等额享有。根据本案查明的事实，在各方签署《协议》前，涉案房屋在2009年3月13日已完成了产权登记，登记内容为李某国占有60%的份额，李某军占有40%的份额，再结合在后的《协议》所约定的内容，各方对李某国与其子女之间的份额已作出了明确约定，即60%和40%，无需再根据出资情况确定份额。至于李某军、李某强、李某兰作为李某国子女之间的份额，该《协议》仅约定了李某军为代表，并未对具体份额作出明确约定，属于约定不明，应根据出资情况予以确定。

本案中，二被告依据调取结果所主张的三笔款项的发生时间为2006年4月和10月，但本案所涉的《产权调换协议书》的签署时间为2006年7月31日、有关确认回购款、增加李某军为购房人的《介绍信》的出具时间为2006年8月22日、《预售合同》所确认的付款截止时间为2006年9月22日，由此可见，如需李某军支付购房款，则其合理期限应在2006年7月至2006年9月期间，而上述三笔款项的发生时间与此明显不符，在无其他证据予以佐证的情况下，上述三笔款项不能证明其性质为购房款，进而无法证明李某军的实际出资情况，故认定李某军、李某强、李某兰之间份额为等额，即每人所占的份额为13.33%。

第二，关于继承部分。

首先，关于李某国的继承部分。根据法律规定，私文书证的真实性，由主张以私文书证证明案件事实的当事人承担举证责任。私文书证由制作者或者其代理人签名、盖章或捺印的，推定为真实。现二被告虽对《我的遗嘱》所涉的“李某国”的签名等内容的真实性不予认可，但未提交充分证据证明其主张，且上述“李某国”的签名与本案其他材料所涉的“李某国”的签名亦未存在明显不一致的情况，故法院认定李某国的《我的遗嘱》真实有效。

而根据《我的遗嘱》中的“完全具有独立处理自己财产的能力，……对本人可以继承之K公司属于李某军所有的遗产及现金房产处理。本人声明，上述之遗产及现金房产由我次子李某强继承”内容，可以确定李某国处分的财产范围包括李某军所留的遗产及李某国自身所拥有的财产。因此，涉案房屋中李某国所拥有的60%的份额，应由李某强继承。

其次，关于李某军的继承部分。因有关李某军的继承问题正在另案审理中，且双方在本案中对于二被告所提交的李某军所留的《遗嘱》有效性亦无法达成一致意见，故有关李某军就涉案房屋所享有的13.33%的份额的继承问题，本案不宜一并处理，各方可在李某军继承案件中另行处理。