北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某兰向本院提出诉讼请求：请求判令张某兰与李某山、李某海、孙某海于2010年9月就购买位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）达成的房屋买卖合同有效。

事实与理由：2010年2月9日，张某兰与借款方李某山、担保方孙某海签订《借款协议》，约定李某山以抵押涉案房屋的方式向张某兰借款50万元。合同同时约定，如李某山未按时还款，借款自动转为购房款，即张某兰以50万元价格购买涉案房屋，孙某海应协助办理过户手续。后李某山、孙某海未按时还款，借款自动转为购房款。2010年9月，孙某海将涉案房屋交付张某兰占有使用。2010年12月14日，张某兰投入近30万元对涉案房屋进行装修，后实际入住涉案房屋居住至今。故诉至法院，望判如所请。

被告辩称

李某山、李某海、孙某海共同辩称，张某兰与李某山于2010年2月9日签订《借款协议》，该二人之间形成了借款关系。李某山当时急需用钱，恳求孙某海用自有房屋作为担保向张某兰借款。后来李某山是否还钱，孙某海不清楚。涉案房屋是拆迁所得，被安置人口是孙某海和李某海，该房屋是二人的夫妻共同财产。另外，李某海对于李某山借款情况自始至终不知情，孙某海未经李某海同意使用涉案房屋作为李某山借款的担保，李某海认为借款协议是无效的。

本院查明

李某海与孙某海系夫妻关系，李某山系该二人之子。2010年11月5日，涉案房屋登记在孙某海名下。李某海、孙某海、李某山均称涉案房屋系孙某海与李某海的夫妻共同财产，与李某山无关。

2009年9月22日，孙某海（李某山代）作为甲方（委托方）与案外人北京XX房地产经纪有限公司第二分公司作为乙方（代理方）签订《房屋出租全程委托代理合同》约定：甲方将涉案房屋委托乙方代理，代理期为三年，自2009年10月1日起，至2012年9月30日止。

2010年2月9日，李某山作为借款方、张某兰作为贷款方、孙某海作为借款方担保人签订《借款协议》约定：借款方向贷款方以抵押方式借款50万元，借款期限自2010年2月10日至2010年8月10日止。借款方向贷款方抵押的物位于朝阳区的两居室，建筑面积94.48平米。该房产属于借款方担保人所有，借款方担保人知晓本协议甲乙双方的约定，并愿意为借款方就向贷款方借款事宜以其房产提供担保。如借款方逾期还款，则抵押房产归贷款方所有，借款自动转为购房款，即贷款方以50万元的价格购得借款方抵押的房产，借款方应该协助贷款方办理相关过户手续。本协议签订后2日内，借款方应将该住房的所有权证明及购房发票等相关证明文件交由贷款方保管。

上述协议签订后，张某兰依约向李某山出借50万元，李某山依约将涉案房屋的购房合同、发票等材料交付张某兰。因涉案房屋当时尚未办理产权登记，故张某兰与李某山未就涉案房屋办理抵押登记。借款期限届满后，李某山未按时还款。涉案房屋现由张某兰占有使用。

庭审中，张某兰称其前妻唐某与李某山、借款介绍人周XX于2010年8月30日共同在饭店协商涉案房屋的买卖事宜，李某山当时称孙某海身体不好不能亲自到场，由李某山全权代理，唐某与李某山约定李某山、李某海、孙某海共同将涉案房屋出售给张某兰，售房款50万元，李某山欠付的借款抵作购房款，土地出让金由张某兰承担；由于涉案房屋当时系出租状态，为了履行交房义务，孙某海需提前收房，张某兰代其垫付了违约金四万余元；2010年11月8日，涉案房屋内租户全部清退，李某山将房屋钥匙交付张某兰；2010年12月14日，装修公司入场装修；装修完毕后，涉案房屋一直由张某兰占有使用至今。张某兰就其主张提交李某山的书面自述、北京B服务有限责任公司物业服务部出具的《居住证明》、北京T物业管理有限责任公司翠成馨园物业管理处于2010年12月14日出具的《装饰装修施工许可证》、购销合同、发票、销售单、送货单、王道宽出具的证人证言、物业费发票等证据佐证。其中，李某山于2020年6月7日自书说明的主要内容为：2010年，其因为做生意急需用钱，经过孙某海同意，打算把涉案房屋卖掉，通过朋友认识到张某兰，了解到张某兰正好想买房，因为这套房子是经济适用房，不到年限没办法过户，就签了《借款协议》，其向张某兰借款50万元，孙某海是担保人，约定半年后还钱。《借款协议》到期后，其没有还钱，经与孙某海、张某兰协商，全部借款和利息作为购房款，等房子满五年能过户了，再配合张某兰办理过户手续，过户时产生的土地出让金、契税等，由张某兰承担。李某山、李某海、孙某海认可上述证据的真实性，孙某海称张某兰为了满足其个人需求才垫付款项把涉案房屋内原有租户赶走；根据政策，涉案房屋在2015年才能上市交易，孙某海不可能在2010年即将涉案房屋出售给张某兰；张某兰清退租户后，确实住进了涉案房屋，但是其并非通过合法的买卖手续而占有房屋；李某山与张某兰只是借款关系，李某山、李某海、孙某海与张某兰之间从未达成买卖涉案房屋的法律关系。

审理中，张某兰提交孙某海于2012年3月9日出具的《授权书》一份，欲证明孙某海对于其将涉案房屋出售给张某兰知情且同意，并委托李某山代为办理上述手续。该《授权书》主要内容为：因孙某海本人身体原因，不能前往涉案房屋办理相关事宜，特委托长子李某山（被授权人）全权代理。张某兰称该《授权书》落款时间之所以为2012年3月9日，原因是李某山配合张某兰办理涉案房屋买卖手续时，明确告知张某兰其取得了孙某海的授权，但是其以孙某海身体不好为由一直没有向张某兰出示授权委托书，为了保险起见，张某兰在实际占有涉案房屋后依然要求李某山提供委托手续，后李某山在孙某海身体有所好转的时候提供了《授权书》。孙某海认可该证据的真实性，但表示其出具《授权书》的目的是为了委托李某山出租房屋，并非出售房屋。

裁判结果

一、原告张某兰与被告孙某海就位于北京市朝阳区一号房屋所达成的房屋买卖合同有效；

二、驳回原告张某兰的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，自成立时生效。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，孙某海作为涉案房屋产权人与张某兰虽未签订书面房屋买卖合同，但根据在案证据及庭审陈述，可以认定张某兰通过向李某山出借款项的方式向孙某海支付了购房款，孙某海依约委托李某山将涉案房屋交付张某兰，张某兰在收房后即对涉案房屋进行了装修并实际居住至今，上述证据形成了完整的证据链，认定孙某海与张某兰就买卖涉案房屋达成了合意，孙某海与张某兰之间形成房屋买卖合同法律关系，该合同系双方真实意思表示，应属合法有效。李某海抗辩涉案房屋系其与孙某海的夫妻共同财产，其对李某山借款之事实及孙某海以涉案房屋为李某山借款提供担保之事实不知情，故主张上述合同无效，认为，涉案房屋于2010年即取得产权登记，张某兰于同年即实际占用涉案房屋，李某海作为孙某海之配偶，称其对涉案房屋已被出售之事实不知情，明显违背一般常理，对其抗辩意见不予采信。