北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告李某芳向本院提出诉讼请求：1．依法分割位于北京市门头沟区1号房屋的售房款103．5万元；2．依法分割位于门头沟区2、3号房屋；3．依法分割位于河北省秦皇岛市4室房屋；5．依法分割位于北京市石景山区5号房屋；6．依法分割位于北京市门头沟区6号房屋。

事实和理由：李某芳与王某国系夫妻，王某军系二人之子。王某军与张某丽系夫妻，王某慧系二人之女，王某国于2015年7月5日去世，王某军于2019年2月5日去世。王某军生前未留有遗嘱。王某军去世后留下房屋、保险、存款等遗产。为分割上述遗产，特诉至法院，请求法院依法判决。

被告辩称

被告张某丽、王某慧辩称，认可原告关于身份关系的陈述，但我们不同意原告的诉讼请求。

王某军在世时，欠下了多笔大额债务，仅有4室房屋登记在王某军名下，可作为夫妻共同财产分割。原告要求分割的房屋均未取得不动产权证书，不具备分割条件，而且2、3号房屋在王某军生前已经进行了处置，不应再作为遗产分割。1号房屋系基于北京市门头沟区9（以下简称9号）房屋被征收取得，原房屋系王某慧与张某丽共同购买，属于家庭共同财产，其中属于王某慧的部分不应作为遗产分割。二被告与王某军生前一直共同生活，对王某军尽到了主要的扶养及赡养义务，如果分割遗产，二被告应当多分。

本院查明

李某芳与王某国系夫妻，王某军系二人之子。王某军与张某丽系夫妻，王某慧系二人之女，王某国于2015年7月5日去世，王某军于2019年2月5日去世。王某军生前未留有遗嘱。

9号房屋于2009年4月30日登记在张某丽名下。该房屋于2012年被列入征收范围，张某丽与征收单位签订的相关协议载明：征收单位需拆除9号房屋。2019年4月6日，张某丽取得1号安置房屋。2019年9月22日，张某丽（甲方）与案外人张某山（乙方）经D公司见证，签订《北京市房屋买卖合同》，约定，张某丽以103．5万元的价格将1号房屋出售给张某山。

位于北京市门头沟区7号（以下简称7号）房屋系张某丽承租的公房。张某丽与征收单位于2011年10月8日签订《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》。

2013年7月25日，王某军与秦皇岛房地产公司签订《房屋认购协议书》，以224277元的价格购买4室房屋，协议书载明的建筑面积为44．42平方米。房屋已经交付，尚未办理产权登记手续。双方当事人一致同意该房屋按照购买价格确定市场价值。

位于北京市门头沟区8号房屋原系门头沟供电公司的家属楼，最初登记在王某军名下，后以张某丽名义购买。因L村项目建设需要占用上述房屋所在地块，张某丽于2007年分别与门头沟区市政管理委员会签订了《北京市住宅拆迁货币补偿协议》及《拆迁补偿协议》、《拆迁公摊补偿协议》，取得了货币补偿。后张某丽交纳房款，购买了6号房屋及5号房屋。北京市石景山区农工商联合公司于2006年8月24日在5号房屋所有权证上盖章，确认房屋权利人为张某丽，房屋建筑面积为100．45平方米。上述两处房屋实际均为小产权房屋，无正式房屋产权登记手续。

关于9号房屋来源及1号房屋售房款权属的争议

张某丽与王某慧主张，9号房屋系张某丽与王某慧共同购买，属于家庭共有财产，基于该房屋被征收所得1号安置房屋也应属于二人共同所有，1号房屋尚有5万元房款未到收取时间，且交纳了服务费3万元，应当自售房款中予以扣除。李某芳认为9号房屋应为张某丽与王某军的共同财产，王某慧未提交证据证明房屋系其与张某丽夫妇共同出资购买，房屋出售是在王某军去世后，张某丽自行决定出售1号，因此出售的服务费不应自售房款中抵扣，应由张某丽负担。

关于2号、3号房屋的处置问题

张某丽、王某慧主张，王某军在世时，经其同意，张某丽与王某慧的公公李某鹏签订了换房协议，其以两套一居室与李某鹏将要取得的三居室安置房屋进行调换，同时将调换后的房屋赠与了王某慧之女，因此不管是2、3号还是调换后的三居室安置房均已不包含遗产，不应再行分割。张某丽、王某慧提交张某丽与李某鹏签订的换房协议予以证明，李某鹏亦表示认可。

李某芳对该协议的真实性不予认可，认为换房协议上并无王某军的签名，无法证明对房屋的上述处置行为发生在王某军去世前，因此该换房行为是无效的，安置房屋中属于王某军的份额仍应当作为遗产予以分割。

裁判结果

一、位于河北省秦皇岛4室房屋的相关权利归李某芳享有；

二、位于北京市石景山区5号房屋的相关权利归李某芳、张某丽、王某慧共同享有，其中李某芳享有百分之十六的份额，张某丽享有百分之六十七的份额、王某慧享有百分之十七的份额；

三、位于北京市门头沟区6号房屋的相关权利归李某芳、张某丽、王某慧共同享有，其中李某芳享有百分之十六的份额，张某丽享有百分之六十七的份额、王某慧享有百分之十七的份额；

四、张某丽给付李某芳售房款折价款160000元；

五、李某芳给付张某丽房屋折价款150000元，给付王某慧38000元；

六、以上第四、五、六、七、八项判项中的给付内容互相折抵后，由张某丽于本判决生效之日起七日内给付李某芳遗产折价款27965元，由李某芳于本判决生效之日起七日内给付王某慧遗产折价款38000元；

七、驳回李某芳的其他诉讼请求；

八、驳回张某丽、王某慧的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产一般应归夫妻共同所有。夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。张某丽虽主张其与王某军约定家中财产均归属于张某丽个人，但亦表示约定为口头约定，此种形式不符合法律规定的形式要件，故二人之间关于财产归属的约定不发生法律效力，二人名下的财产无特殊情况应视为夫妻共同财产。

公民的合法继承权受法律保护。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，没有遗嘱或遗赠的，按照法定继承办理。配偶和子女为第一顺位的法定继承人。夫妻在婚姻关系存续期间所得共同所有的财产，除约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。

本案中涉及到的王某军与张某丽的夫妻共同财产，应先析出一半归张某丽，剩余部分在李某芳、张某丽、王某慧之间分割。同一顺序继承人继承遗产的份额一般应当均等。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。张某丽长期与王某军共同生活，对其尽到较多扶助义务，王某军生前患病，张某丽与王某慧尽到主要扶养及扶助义务，法院在分割王某军的遗产时将对张某丽、王某慧适当予以照顾。

张某丽、王某慧虽主张9号房屋系张某丽与王某慧共同出资购买，属于家庭共有财产，但并未提交证据予以证明，故对二人的该意见不予采纳，基于该房屋被征收取得的1号安置房屋应属为王某军与张某丽的共同财产。

张某丽出售1号房屋所得房款应在张某丽、李某芳与王某慧之间进行分割，同时为一次性解决售房款纠纷，买房人尚欠的5万元房款也一并在本案中予以处理。张某丽取得的售房款及待收取的5万元售房款均归张某丽所有，由张某丽给付李某芳、王某慧相应售房款折价款。因1号房屋在王某军去世后交付，张某丽补交的差额面积房款29880元，双方当事人均同意在售房款中予以扣除，不持异议。张某丽出售1号房屋时交纳的中介费属于房屋出售成本，应自售房款中抵扣。

关于2号、3号房屋的分割问题，根据已查明的事实，张某丽已与案外人李某鹏签订关于将上述房屋与李某鹏的安置房屋进行置换的协议，房屋的处分可能涉及到案外人的合法利益，不宜在本案中一并处理，当事人可就上述房屋另行主张。

双方当事人一致同意4室房屋按照购买价格224277元确定价值，对此不持异议。因4室房屋尚未办理产权登记手续，仅对房屋的相关权利进行处理，确定4室房屋的相关权利由李某芳继承，由李某芳给付张某丽、王某慧相应折价款。

6号、5号房屋均为小产权房，且李某芳明确表明不需要明确居住使用权，故法院仅对房屋的相关权利进行处理。