北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告李某山向本院提出诉讼请求：请求判令根据《承诺书》第五条的约定内容，位于1号房屋由原告居住使用。
事实与理由：2013年8月29日，原、被告双方签订了《承诺书》，约定张某丽位于1号宅基地内的安置面积（一居室一套）归原告李某山所有。在2018年5月回迁房选房时，被告李某强拒绝配合原告在第三人处办理相关手续。现原告提起诉讼，请求判如所请。
原告李某军称，同意原告李某山的意见。
原告李某莲称，张某丽在世时无人伺候，其死后大家却都来分遗产。张某丽在世时的医疗费尚未处理，法院对其遗产如何处理尊重法院的判决，但要求先将张某丽在世时的医疗费先行处理。
原告李某文称，我要求对涉案房屋依法进行继承。
被告辩称
被告李某强辩称，我方认为原告提交的《承诺书》应属无效，当时原告系村干部，如果被告不签订承诺书，原告就不让被告签订拆迁协议。该承诺书中，除了被告的名字是被告自行签订外，其他人的名字都是李某山代签的。回迁房作为不动产，应当以产权登记为条件，签订承诺书时还没有取得产权，所以关于财产转让的承诺书还没有生效。承诺书的主要内容是被告母亲张某丽的利益，该承诺书没有经过其他继承人的认可。我认为张某丽的遗产应该按照继承处理，平均分配。
具体到一居室而言，张某丽仅享有40平米的利益，该40平米可以作为遗产处理。剩余的10平米应当归被告所有。鉴于承诺书无效，原告向被告支付的10万元我方可以退还原告。
第三人C公司提交书面意见称，1号共安置四套回迁安置房，其中一套一居室位于1号，面积54．73平方米。因李某强家庭内部原因尚未办理入住手续，其余三套回迁房均已入住完毕。因此，我方已经履行完毕相应分房选房义务，原告的诉讼请求与我方无关。
本院查明
张某丽与李某国系夫妻关系，二人生育子女四人，分别为长子李某军、次子李某才、三子李某强和女儿李某莲。李某才与王某英系夫妻关系，二人生育一子李某文。李某山系李某军之子。李某国于1998年去世，李某才于2005年去世，张某丽于2013年去世。
2013年，C公司（出卖人，甲方）与李某强（买受人，乙方）签订编号为1号《昌平区X村土地一级开发项目拆迁安置房认购协议书》，约定：乙方家庭成员在拆迁范围内有户口的共六人，包括李某强、张某湘、李某辉、张某川、李某明、张某丽；乙方可认购的安置房面积为290平方米，乙方选择一居室一套和二居室三套。双方在该协议中还约定了其他内容。
2018年5月29日，C公司（甲方）与李某强（乙方）签订《选房确认协议》，约定乙方选定房屋为：1号房屋（面积81．57平方米）、1号房屋（面积81．57平方米）1号房屋（面积81．30平方米）。
本案审理过程中，李某山提交《承诺书》一份，该承诺书载明：“李某强……现关于1号宅基地拆迁中回迁房及拆迁款事宜承诺如下：1、本人在1号宅基地拆迁过程中,自愿放弃张某丽个人回迁房安置及拆迁款的继承事宜。2、张某丽共有4个子女,分别是儿子李某军、李某鹏已去世)、李某强、女儿李某莲,李某文系刘某9之子,李某山系李某军之子,现李某山欲处理张某丽的拆迁安置及拆迁款,由李某山个人与开发商(昌房)商谈关于张某丽个人的回迁及拆迁款事宜,今后因此事发生的任何纠纷,李某山自愿承担一切后果……”
李某山、李某强在承诺人处签字，其他家庭成员处的李某军、李某文、李某莲均由李某山代签。李某强对该承诺书真实性认可，但认为该承诺书无效。李某军对承诺书真实性认可，同意李某山代其签字。李某莲对承诺书真实性认可，虽在家庭成员处的签字系李某山代签，但李某山曾告知其此事。李某文表示知道曾有处理张某丽遗产一事，但并不知道承诺书具体内容。2013年8月29日，李某强收到李某山支付的10万元。庭审中，李某山称其已向李某强现金支付剩余5万元，李某强对此不予认可。
经询问，李某山称其同意本案所涉房屋归其居住使用或者归李某莲居住使用，并同意将其与李某强《承诺书》中约定的10平米赠与李某莲；李某军称如本案依照继承处理，其能够继承的份额同意赠与李某莲，是否需要经济补偿其与李某莲自行协商；李某莲请求法院判令涉案房屋归其居住使用。
裁判结果
一、位于北京市昌平区1号房屋由李某莲居住使用；
二、C公司于本判决生效后十日内配合李某莲办理前述房屋入住手续，因办理入住手续需交纳的相关费用由李某莲负担；
三、李某莲于本判决生效后十日内给付李某文经济补偿300000元；
四、李某山于本判决生效后十日内给付李某强经济补偿50000元；
五、驳回原告李某山的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为张某丽遗产范围及如何继承的问题。
继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。
继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。继承人放弃继承应当以书面形式向其他继承人表示。用口头方式表示放弃继承，本人承认，或有其它充分证据证明的，也应当认定其有效。继承人放弃继承的意思表示，应当在继承开始后、遗产分割前作出。遗产分割后表示放弃的不再是继承权，而是所有权。遗产处理前或在诉讼进行中，继承人对放弃继承翻悔的，由人民法院根据其提出的具体理由，决定是否承认。遗产处理后，继承人对放弃继承翻悔的，不予承认。
根据房屋安置协议的约定和双方当事人的确认，张某丽遗产为40平米的安置房认购面积。张某丽的继承人为李某军、李某强、李某莲和李某文。在张某丽去世后，李某强以承诺书的形式表示放弃继承。在本案审理过程中，李某强称其系受胁迫签订承诺书，但因其未提供证据，对此不予采信，并确定李某强已明确表示放弃继承张某丽的遗产。
关于李某文是否放弃继承一节，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
本案中，根据李某文的陈述及其书面说明的记载，其称张某丽的遗产如全部归李某强或李某莲所有，其均无异议且可以放弃可能涉及到的相关权利；如按照继承分割，则其不放弃可能涉及到的相关权利。从字面而言，即使李某文委托李某山代为处理张某丽财产处置事宜，李某山的代理权限应以李某文前述意思表示为限。现李某山主张依照承诺书记载确定涉案房屋由其居住使用，违背了李某文的意思表示，李某文的陈述及其书面说明无法推断李某文已经做出放弃继承的意思表示，故对于李某山的该项意见，不予支持。
李某文作为张某丽的继承人，有权要求继承。关于李某军表示将其继承份额赠与李某莲，对此不持异议，其是否要求李某莲经济补偿由其与李某莲自行协商。综上所述，法院确定张某丽的40平米的安置房认购面积归李某莲继承，参照房屋位置、房屋性质、周边商品房屋市场价格确定由李某莲给予李某文经济补偿。
关于李某山与李某强《承诺书》中约定的10平米，李某强承诺该10平米归李某山享有，李某山给予其经济补偿15万元。法院对双方该项约定的效力予以确定，即李某山享有10平米的安置房认购面积。鉴于李某强仅认可收到补偿款10万元，李某山虽称其以现金形式支付李某强5万元但未提交相应证据，故法院确定李某山还应给予李某强经济补偿5万元。关于李某山自愿将其享有的10平米安置房认购面积赠与李某莲，对此不持异议。
关于本案所涉1号房屋，虽暂未办理房屋入住手续，因C公司对该房屋位置进行了确定，李某莲对该房屋位置亦不持异议。故法院确定该房屋归李某莲居住使用，C公司配合李某莲办理入住手续，具体办理入住手续需要支付的费用，由李某莲负担。