北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某君、唐某臣向本院提出诉讼请求：1.要求解除《房屋定购协议》以及《北京市存量房屋买卖合同》；2.要求孙某平退还原告定金5万元；3.请求孙某平支付赵某君、唐某臣违约金20.8万元；4.要求孙某平承担原告往返路费、住宿费、交通费、误工费等经济损失25000元；5.孙某平承担本案诉讼费用。
事实与理由：赵某君、唐某臣在2019年2月28日，通过J房地产公司介绍与孙某平签订了《房屋定购协议》，协议约定，孙某平将其位于房山区房山一号房屋、面积52.79平方米的房屋以104万元的总价出售给赵某君、孙某平，孙某平保证出售房屋具备上市条件，并为此承担相应的法律责任，唐某臣于2019年2月28日向孙某平支付定金5万元。双方约定，若孙某平不出售，应按照成交价的20%支付违约金，此后赵某君与孙某平于2019年3月5日签署了《北京市存量房屋买卖合同》。2019年3月9日居间方通知赵某君、唐某臣，孙某平的房屋无法出售。孙某平明确告知房屋现在无法出售，赵某君、唐某臣要求孙某平支付违约金并赔偿损失、解除合同，孙某平不同意。双方签订的《房屋定购协议》以及《北京市存量房屋买卖合同》为合法有效的合同，双方应严格遵守，孙某平收取定金后拒绝继续履行合同，严重违约。
被告辩称
孙某平辩称：不同意赵某君、唐某臣的诉讼请求和事实理由。孙某平没有违约，其委托H房地产公司卖房，孙某平只管收钱104万元。2019年2月28日签订房屋定购协议孙某平也仅收了赵某君、唐某臣定金5万元，房子不能过户是3月份H房地产公司通知自己时才知道。2019年3月17日孙某平与赵某君、唐某臣谈的时候，孙某平同意解除合同，愿意退还定金5万元，但他们说还要商量，之后未告知孙某平商量结果，现在赵某君、唐某臣直接起诉要这么多，孙某平不同意。
H房地产公司辩称：赵某君、孙某平所述事实同意，诉讼请求没有关联到我方。孙某平所述事实有些不属实，孙某平所说只用拿到房子钱，其他不管，但这些钱不包括如果违约要交的违约金。这个房子的原因是按照经济适用住房管理，我们会对房子是否能上市、能出售，本人有权处理这套房子等进行询问后才会签合同。现在是其单位不让出售。按照经济适用房管理，并非不能出售，如果补了差额是可以出售的。当时合同明确说是卖方孙某平应当保证房屋可以上市交易出售。
本院查明
孙某平系北京市房山区房山一号房屋房屋所有权人，2019年1月30日，孙某平与H房地产公司签订了《北京市存量房屋出售经纪服务合同》，委托H房地产公司出售自己名下位于北京市房山区房山一号房屋的房产，唐某臣、赵某君在房产信息网得知了出售信息，后与H房地产公司的业务员取得联系，2019年2月28日，查看了上述房屋，同日，唐某臣作为乙方买受方、孙某平作为甲方出卖方，H房地产公司作为丙方居间方，在H房地产公司门店签订了《房屋定购协议》，约定孙某平将上述房屋出售给唐某臣，房屋总价款104万元，唐某臣向孙某平支付5万元作为购房定金，乙方委托丙方办理购房资质申请日期为2019年3月5日前，乙方拟贷款60万元，乙方按资金监管流程向甲方支付首付款44万元，乙方向丙方支付经纪服务费26000元、贷款手续服务费5000元、房产登记服务费1000元、房屋入住服务费1000元，唐某臣当日向孙某平支付定金5万元，并将购房资格核验资料交付H房地产公司。
2019年3月5日，赵某君、孙某平网签了《北京市存量房屋买卖合同》，北京市房山区住房和城乡建设委员会告知无法办理房产过户手续。赵某君、唐某臣得知后，于2019年3月17日与孙某平协商合同解除事宜，孙某平同意解除合同并同意退还赵某君、唐某臣定金5万元，但不同意赔偿损失及支付违约金，故协商未果。H房地产公司已退还唐某臣中介服务费26000元。
另查明，2008年5月28日，Z有限责任公司（甲方，卖方）（以下简称Z公司）与孙某平（乙方，买方）签署《2008年按经济适用房价格出售旧有住房合同》（以下简称《出售旧有住房合同》），，合同约定孙某平按经济适用房购买的住房住满五年后，上市交易按照届时国务院机关事务管理局住房的有关规定执行，孙某平应服从Z公司按经济适用住房管理办法管理。孙某平名下位于北京市房山区房山一号房屋房产，登记时间为2011年7月19日，房屋性质为“按经济适用住房管理”。
诉讼中，本院向Z公司了解情况，答复称涉案房屋按照国家相关政策规定管理，现该房无法上市交易。庭审中，孙某平亦认可根据Z公司的要求，涉案房屋现无法上市交易。
裁判结果
一、确认唐某臣、孙某平、北京H百家房地产经纪有限责任公司于2019年2月28日签订的《房屋定购协议》于2019年3月17日解除；
二、确认赵某君与孙某平于2019年3月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年3月17日解除；
三、孙某平于本判决生效后十日内返还赵某君、唐某臣定金五万元；
四、孙某平于本判决生效后十日内赔偿赵某君、唐某臣违约金十万元；
房产律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护。赵某君、唐某臣与孙某平、H房地产公司所签房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法应属有效，双方均应依约履行各自义务。现合同不能履行的原因在于涉案房产系“按经济适用住房管理”的央产房，受该房屋原产权单位北京Z有限责任公司政策限制，在有关房屋上市交易政策出台前，涉案房产无法交易上市，无法办理房产过户登记手续。现合同目的无法实现，赵某君、唐某臣与孙某平均同意解除合同，故对于赵某君、唐某臣与孙某平要求解除合同并由孙某平返还5万元定金的请求予以支持。
本案争议焦点是合同不能履行的违约责任由谁承担，以及承担责任的大小。根据《房屋定购协议》第二条的约定，“甲方保证该房屋符合国家及北京市有关房屋上市的规定及政策法规，且有权将该房屋上市交易……因上述原因造成该房屋不能办理产权登记转移或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应违约赔偿责任”。第十一条约定了逾期交房责任，甲方“应当自退房通知送达7日内退还全部已付房款、双倍返还定金，并向乙方支付房价款20%的违约金……”。第十三条“甲乙丙三方协商一致，签订以下补充协议：鉴于此房是单位分房，甲方保证具备上市交易的条件。”根据孙某平与Z公司签订的《出售旧有住房合同》的约定，该房屋在孙某平住满五年后，上市交易按照届时国务院机关事务管理局住房的有关规定执行，且单位有优先购买权，孙某平应服从单位按经济适用住房管理办法管理。孙某平作为房屋的所有权人及出卖方，应保证房屋符合上市交易条件，并明确告知买受人及中介公司房产上市交易状况，但孙某平未能于签订房屋买卖合同前确定并明确告知买受人及中介公司房产上市交易状况，故应当承担相应的违约责任。
关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，虽然孙某平违约，但由于涉案房屋上市交易政策较为特殊，并非孙某平主观上自始恶意不履行合同，并且孙某平当时仅收取赵某君、唐某臣定金50000元。
结合本案《房屋定购协议》、《北京市存量房屋买卖合同》的履行情况、孙某平的违约情形等来看，赵某君、唐某臣与孙某平约定的违约金标准较高，且违约金已经足以弥补赵某君、唐某臣在签订合同和协商过程中相关往返路费、住宿费、交通费、误工费等经济损失，故酌情判令孙某平向赵某君、唐某臣支付违约金100000元，对赵某君、唐某臣要求孙某平承担的往返路费、住宿费、交通费、误工费等经济损失25000元不予支持。