北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

许某仙向提出诉讼请求：1、判令泽某继续履行合同，并于本判决生效后立即以自行划转方式向许某仙支付合同约定的首付款450000元；2、判令泽某支付违约金160000元及违约损失50000元；3、诉讼费由泽某负担。

事实与理由：许某仙与泽某通过H公司于2018年10月17日签订《北京市存量房屋买卖合同》，由泽某购买许某仙私有房屋一套。合同约定：房产位于房山区一号房屋，建筑面积36．93平方米，房屋成交价80万元，如发生争议依法向房屋所在地人民法院起诉。另外，许某仙与泽某于2018年10月17日签订补充协议，协议约定：由泽某在2018年12月30日前以自行划转方式向许某仙支付首付款45万元。许某仙依照补充协议的约定积极与上一买受人解除协议，并于2018年12月19日解除了上一买受人比泽某多出5万元的购房合同，但泽某并未按约定时间于2018年12月30日前向许某仙指定的银行卡支付购房首付款45万元。经许某仙和H公司的多次催促，泽某仍以种种借口予以推脱和不配合，以至于许某仙在2019年10月14日向本案代理人以月息2%借贷400700元用于退还上一手买受人的买房预付款。

许某仙也同时将与上一买受人解除合同的法院判决书及时提供给H公司和泽某，并将该房的房产证原件等房产转移所需材料全部交给了H公司用于办理该房产证登记及产权转移手续。

许某仙认为，泽某怠于履行合同义务已经构成严重违约，并侵犯了许某仙合法民事权益，许某仙为此共欠外债78．3万元无力偿还，望法庭在查明事实后给许某仙一个公道。

被告辩称

泽某答辩称，第一、许某仙有意隐瞒产权真实情况，该行为属于欺诈构成根本违约。许某仙与泽某在2018年10月16日签订房屋买卖合同时出示的不动产权证登记的产权人为许某仙。该不动产权证于2019年9月4日下发，在许某仙与泽某签订合同过程中产权人变更，但许某仙未告知泽某产权人有变更，也未曾提供过此不动产权证。也就是说，许某仙与泽某签订合同时已经在做产权变更了，在产权变更的过程中该房屋是不可以买卖交易的。许某仙的行为违反了房屋买卖合同第五条房屋权属及具体情况的承诺。有意隐瞒产权真实情况，属于欺诈行为。根据补充协议约定，许某仙提供的产权证明手续不真实、不完整，构成根本违约。

第二，许某仙与泽某约定合同生效后，又与文某进行了二审，许某仙有意隐瞒二审真实情况。房屋在诉讼期间是不可以交易的，因有财产保全期限，许某仙的行为属于欺诈，构成根本违约。许某仙未如实告知，为早日能从泽某手中骗取定金及房款，构成根本违约。

第三，许某仙称泽某未按照合同约定给付首付款构成违约，对此泽某认为合同并未生效故给付首付款时间应按照合同生效时间顺延。根据签订合同，申请办理不动产转移登记手续是签订合同起60日，首付款时间为2018年12月30日前，共计76天。许某仙应先履行共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续，以辨别该房屋产权情况是否属实，许某仙有意不履行该约定。合同迟迟没有进展完全是许某仙产权多次变更的时间周期导致不能正常交易，并非泽某的过错。

第四，许某仙与泽某签订房屋买卖合同后又将房屋产权转让给他人，无视合同法律效力和拘束力。

第五，许某仙违反签订合同时双方的口头约定。许某仙与泽某通过H公司于2018年10月16日同时签订两份房屋买卖合同，房产分别位于房山区一号房屋。在签订协议时就做了口头约定，上述两套房屋必须同时成交，否则另一套房屋可解约。泽某要求在补充协议中增加两套房必须一起成交，有一套房出现问题都可解约，泽某与许某仙再次口头约定两套房屋必须一起成交，并与许某仙代理人也表达过两套房屋必须一起成交。

第六，许某仙与上一买受人解除协议与泽某无关，泽某无需承担赔偿责任，许某仙与泽某在补充协议中已经作出相关约定。

本院查明

2018年10月16日，许某仙（出卖人）与泽某（买受人）经H公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，许某仙将位于房山区一号房屋出售给泽某，房屋不动产权证号为；房屋总价款800000元；出卖人和买受人同意自本合同签订之日起60日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；合同同时约定了双方其他权利义务。同日，许某仙（甲方、出卖方）、泽某（乙方、买受方）与H公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定第一条成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计800000元。第二条关于房屋交易具体事宜的约定，乙方于签订本合同3日内将第一笔定金50000元以自行划转的方式支付甲方；甲方应于2018年11月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年12月30日前办理完毕解除抵押登记手续；甲方用乙方第1笔首付款还款解押。

乙方于2018年12月30日前将第一笔首付款450000元支付给甲方；乙方于过户前将第二笔首付款300000元支付给甲方。甲乙双方同意，在2018年12月30日前共同办理房屋不动产转移登记手续。

第四条违约责任，甲方提供的房屋不动产权证书、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，或者甲方将该房屋出售给第三方的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；甲乙双方友好协商，因房山区一号房屋层×在2018年10月16日签约前还在解约当中，此房由甲方与上一次买受人做解约协议，如解约出现问题双方自行解约互不违约，由责任方承担500元合同工本费，解约时间不得超过2019年3月30日前；甲方已使用注册地址承诺过户后60日内迁出；本合同自法院判决生效之日起自动生效；协议同时约定了双方其他权利义务；唐某作为许某仙的委托代理人在《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》文本中签字。

2019年1月7日，泽某给付许某仙购房定金50000元。

案外人文某（买受人）与许某仙（出卖人）于2018年5月20日就涉案房屋签订买卖合同，在合同履行过程中双方发生纠纷，文某于2018年8月9日将许某仙诉至本院，要求解除房屋买卖合同、退还购房款并支付违约金，在诉讼过程中许某仙提出反诉，要求解除合同、赔偿违约金等。本院于2018年12月19日出具民事判决书，判决解除双方签订的房屋买卖合同。双方均对判决不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2019年2月27日驳回双方上诉，维持原判。

2019年3月18日，许某仙与唐某以泽某未交纳首付款为由以微信方式向泽某发出购房合同解除函。

庭审中，关于《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的生效时间，许某仙与H公司认为自民事判决书出具之日即2018年12月19日生效；泽某认为自2019年1月4日生效。庭审中，泽某辩称许某仙未向其催交过涉案房屋的首付款，许某仙亦未提供证据证明其催交事实。

另查明，许某仙与唐某原系夫妻关系，二人于2019年4月22日办理离婚登记。涉案房屋于2017年7月4日登记在许某仙名下，后于2018年12月18日变更登记为唐某、许某仙（共同共有）。2019年9月4日因离婚析产，房屋所有权人变更为唐某（单独所有）。许某仙未提供证据证明其向泽某说明过涉案房屋产权变更情况。

裁判结果

一、解除许某仙与泽某于2018年10月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；

二、许某仙于本判决生效之日起十日内返还给泽某购房定金50000元；

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。许某仙与泽某签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合同有效合同。

本案争议焦点为：一、泽某未交纳首付款的行为是否构成根本违约；二、许某仙变更房屋所有权人的行为是否构成根本违约。

关于焦点一，附生效期限的合同，自期限届满之时生效。《补充协议》约定，合同自案件法院判决生效之日起自动生效，现双方对该条款的理解和合同生效时间的认定产生争议。认为，许某仙与泽某签订房屋买卖合同时，（案件尚处于诉讼过程中，即涉案房屋上一手买卖合同尚未解除，许某仙与泽某之间的房屋买卖合同存在一定履行障碍，为保障合同履行安全、减低交易风险，故双方对合同生效时间作特别约定。根据交易习惯和目的解释，双方约定的合同生效条款应理解为判决生效之日，即2019年2月27日二审判决书出具之日，文某与许某仙之间房屋买卖合同解除后，许某仙与泽某之间房屋买卖合同即不存在客观履行障碍，合同生效。双方约定的首付款给付时间早于合同生效时间，应视为双方对履行期限约定不明确。许某仙可以随时要求泽某给付首付款，但应给予泽某必要的准备时间。所以泽某未在2018年12月30日前给付首付款不构成违约。同时，因许某仙未提供证据证明其在2019年3月18日前向泽某催交过首付款，且泽某不予认可，故唐某于2019年3月18日以微信方式向泽某发出购房合同解除函，不宜认定此时其单方解除权已成就，该行为不能实现合同解除的法律效果。综上，对许某仙要求泽某支付违约金并赔偿违约损失的诉讼请求，不予支持。

关于焦点二：许某仙与泽某签订房屋买卖合同时，许某仙与唐某的婚姻关系尚未解除，涉案房屋虽登记在许某仙个人名下，但唐某以委托代理人身份在合同文本上签字，表明其知晓涉案房屋出售事宜。合同签订后，涉案房屋变更登记为许某仙与唐某共同共有，后又变更为唐某个人所有，虽唐某一直参与涉案房屋买卖事宜，并以其行为表明其同意出售房屋，但许某仙作为出卖人未将房屋产权变更事宜告知泽某确属不妥。考虑到许某仙变更产权登记的行为并未导致合同无法履行、泽某无法取得房屋所有权，故认为该行为不构成根本违约，不属于双方约定的给付违约金情形，亦未达到双方约定的合同解除条件，泽某要求许某仙支付违约金的诉讼请求，不予支持。

鉴于许某仙与泽某均同意解除合同，不持异议。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故泽某要求许某仙返还50000元购房定金的诉讼请求，予以支持