北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告王某军向本院提出诉讼请求：1.判令被告张某山继续履行《北京市存量房屋居间合同》及《定金收付协议》，将北京市西城区103室房产的产权过户登记至原告名下；2.判令被告张某山承担中介费4万元；3.判决张某山、张某海于2016年4月25日签订的《协议》无效；4.判决张某山、张某海于2016年5月16日签订的《借款抵押合同》无效；5.判决认定张某山、张某海根据2016年5月16日《借款抵押合同》办理的抵押登记行为无效，并判决撤销该抵押登记；6.判令被告承担本案诉讼费用。

事实与理由：2010年3月23日，原告与被告经北京S房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋居间买卖合同》，约定被告将其自有的北京市西城区103室房产出售给原告，转让价款人民币2250000元；签订协议后，原告又依据与被告及S公司签订的《定金收付协议》、《购房定金补充协议》向被告支付了1950000元购房款，剩余30万元作为质押购房款，各方商定在产权证下发后付清。《北京市存量房屋买卖合同》同时约定中介代理服务费为40000元，原告已支付35000元中介费给S公司，剩余5000元待过户完成后支付。被告于2010年5月24日将该房屋交付给原告，原告入住至今。原、被告双方签订上述协议至今已6年，原告多次要求被告依约将该房产过户至原告名下，但被告因房本未下发而未予办理。2016年3月，当原告听说103号房本已下发，要求被告一同办理过户时，被告竟然以房价上涨为由要求原告按该房屋现在的市场价补足差价才配合办理过户。被告的违约行为已严重侵害了原告的合法权益。2016年4月双方因被告加价过户问题产生争议，5月3日原告正式向西城法院提起房产买卖合同纠纷诉讼。

被告辩称

被告张某山辩称，不同意原告诉讼请求。过户手续是原告不配合办理，被告曾多次催促，不是原告说的要求被告办理过户不配合。我们和张某海签订协议的前提是与原告已经解除了合同，原告和我跟张某海的关系无关。原告也表示实际房屋尾款只认可30万元，另外70万元作为借款另行主张。

第三人张某海述称，不认可原告诉讼请求。涉案房屋有张某海的产权份额。张某山出售房屋我方不知情，其一直谎称房屋处于出租状态。在知道他们房屋买卖合同解除后，做了抵押手续。

本院查明

张某山与张某海系兄弟关系，张某人系二人之父。2002年11月7日，北京市西城区城市建设开发公司（甲方、拆迁人）与张某山（乙方、被拆迁人）签订《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》，约定：购房人为张某山，产权人为张某人文海，甲方因危旧房改造项目建设，需拆除乙方在拆迁范围内私产房1.5间。乙方现有户籍人口5人，应安置人口5人。甲方就地安置乙方2居室1套，地址为103号，建筑面积暂定为72.76平方米。乙方应在2002年11月7日前全部搬迁完毕。

2010年3月23日，张某山（甲方、出卖人）与王某军（乙方、买受人）、北京S房地产经纪有限公司（丙方、居间人，以下简称S公司）签订《北京市存量房屋居间买卖合同》，合同约定：甲方将其所有的北京市西城区103室，建筑面积为72.76平方米的房屋（即为上述拆迁安置房屋，此时尚未取得房屋产权证书）出售给乙方，房屋交易价格为2250000元。乙方采取一次性支付全款的方式支付房屋总价款。乙方应支付丙方代理服务费40000元。

2010年3月24日，张某山（甲方、出售方）与王某军（乙方、购买方）、S公司（丙方、代理方）签订《定金收付协议》，协议约定：双方约定合同成交价为2250000元，甲方收取乙方房屋定金150000元。上述约定成交价款为甲方净得价，房屋交易所产生的贷款费、税费及中介服务费佣金等相关费用均由乙方支付。乙方以全款形式购买此房屋，甲方对此购买形式接受认可并予以配合。甲方保证房屋产权真实合法并可以正常上市交易，甲方对房屋权属的有效合法性负有法律责任。甲乙双方协商决定在房屋产权证没有下发之前，甲方同意乙方质押300000元购房款，商定在产权证下发后付清，其300000元质押款利息按二万元计算，以上协议双方均认可。甲乙双方协商决定，甲方交房时间定为2010年5月22日，乙方交付首付款日期也定为2010年5月22日之前。协议签订当日，王某军支付张某山定金150000元。

2010年4月6日，王某军（甲方）与张某山（乙方）签订《购房定金补充协议》，约定：甲方增加支付乙方150000元作为补充定金，定金共计300000元。甲方补充定金交付乙方后，乙方同时交付甲方购房发票原件。甲方负责保管购房发票原件，如有丢失损毁，后续关于购房发票全部责任由甲方承担。协议签订当日，王某军支付张某山定金150000元。

2010年5月14日，王某军支付张某山购房款280000元。2010年5月24日，王某军支付张某山购房款670000元。2010年5月，张某山将涉案房屋交付给王某军居住使用至今。王某军共计支付S公司中介费35000元。

2010年5月24日，王某军（借款人、甲方）与张某山（被借款人、乙方）、S公司（见证方、丙方）签订《借款协议》，协议约定：1、借款人王某军于2010年5月24日向被借款人张某山借人民币700000元。2、借款期限自2010年5月24日起至借款人购买北京市西城区103房屋产权过户到借款人名下止。3、借款利息按年利率10.2%计算，月利率每月6000元整。4、利息按两月一付，起付利息时间为2010年7月24日给付12000元，下次以此类推。5、最后两个月利息及本金一并付给乙方。6、违约责任，如果借款人违背此约定，借款人愿意以本人北京市西城区103室房产作为抵押，本人愿意放弃北京市西城区103室产权和使用权，并无偿转让给乙方作为补偿。7、本协议一式三份单方涂改或撕毁均为无效。

上述《借款协议》签订后，王某军按照约定向张某山支付借款利息，张某山分别向王某军出具了收条。其中，2011年3月24日、2011年7月24日、2011年9月23日张某山出具的收条载明：该借款协议的利息执行到2012年9月29日停止。

2015年10月8日，涉案房屋产权登记至张某山名下，登记地址为：北京市西城区103号，建筑面积72.78平方米。

2016年5月16日，张某山（抵押人）与张某海（抵押权人）签订《借款抵押合同》，内容为：借款人张某山因资金周转原因向抵押权人张某海借款人民币1800000元整。抵押人张某山以北京市西城区103号不动产作为抵押物，抵押给张某海。债务履行期限2个月。担保范围本金及利息。如出现纠纷，由双方承担一切法律责任，与不动产登记部门无关。同日，张某山与张某海在北京市国土资源局西城分局办理了不动产抵押登记手续。2016年5月18日，张某海取得了抵押权不动产登记证明，抵押金额为1800000元，债务履行期限为2个月。

关于办理该抵押登记的原因，张某山、张某海主张因涉案房屋有张某海的拆迁利益，故双方协商由张某山支付张某海1800000元的折价款，并签订了协议。为此，张某山、张某海提交了2016年4月25日，双方签订的《协议》，内容为：“103的房屋是拆迁所得。家里曾有公证、拆迁房屋中有一间归张某海所有，拆迁时由于没有办理房产证，将张某海的拆迁利益与张某山放在了一起，共同取得上述房屋。现房屋已取得产权证，双方协商张某山支付张某海180万元房屋折价款，两月付清，房屋归张某山所有，到期未支付，按月息2%计算利息。”因张某山无钱支付，故双方又在房管部门签订了《借款抵押合同》并办理了抵押登记。

裁判结果

一、确认张某山与张某海于二〇一六年四月二十五日签订的《协议》无效。

二、确认张某山与张某海于二〇一六年五月十六日签订的《借款抵押合同》无效。

三、确认张某山与张某海就北京市西城区103号房屋办理的抵押登记行为无效。

四、王某军与张某山签订的关于北京市西城区103号房屋的《北京市存量房屋居间合同》及《定金收付协议》继续履行。

五、自本判决生效之日起七日内，张某山协助王某军办理北京市西城区号房屋的产权过户手续，办理产权过户手续所需的全部税费由王某军承担。

六、王某军于上述房屋产权过户手续办理完毕当日支付张某山剩余购房款三十万元。

七、自本判决生效之日起七日内，张某山支付王某军中介费三万五千元。。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王某军与张某山签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》及《定金收付协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。

根据王某军与张某山于2010年5月24日签订的《借款协议》约定，王某军向张某山借款700000元，并约定了相应的利息，而张某山并未实际支付王某军700000元。根据王某军与张某山之间的协议约定及款项支付情况，可以认定该700000元原属于王某军应支付的部分购房款，在王某军与张某山签订《借款协议》后，该700000元的性质转为王某军向张某山的借款，故应视为王某军已支付了该700000元购房款，因此，该700000元的支付问题，与本案不属同一法律关系，双方可依据《借款协议》另行解决。根据王某军与张某山于2012年2月19日的《补充协议》约定，王某军支付700000元借款的利息至2013年9月并未违反双方约定。张某山虽对《补充协议》提出异议并申请司法鉴定，但鉴定机构表示无法进行此项鉴定，结合张某山出具的部分《收条》内容，在张某山并未提供其他相反证据的情况下，对2012年2月19日的《补充协议》的真实性予以采信。

由于双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋尚未取得产权证书，双方在相关协议中亦未明确约定办理产权过户的期限，但应在张某山取得涉案房屋产权证后的合理期限内进行办理。根据双方当庭陈述的张某山通知王某军产权证已下发的时间，及王某军与张某山商谈办理过户手续的时间，不能认定王某军有怠于履行办理产权过户手续的行为，故张某山以王某军怠于办理产权过户手续为由，拒绝履行合同，缺乏依据，不予采纳。

由于《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》中的被拆迁人及购房人均为张某山，房屋产权证的登记人亦为张某山，张某山与张某海提供的证据均不足以证明张某海对涉案房屋享有产权份额，张某山以涉案房屋有张某海的份额为由，拒绝履行合同，缺乏依据，不予采纳。张某山与张某海系兄弟关系，张某海在明知张某山将涉案房屋出售给王某军的情况下，与张某山签订《协议》及《借款抵押合同》，就涉案房屋办理了抵押登记，有理由相信张某山、张某海系为了阻碍房屋买卖合同的正常履行，该《协议》及《借款抵押合同》侵犯了王某军的合法权益，应属无效。张某山、张某海办理的抵押登记行为亦属无效。对王某军要求确认《协议》、《借款抵押合同》及抵押登记行为无效的诉讼请求，均予以支持。王某军要求撤销抵押登记的诉讼请求，不属于民事案件的审理范围，本案不予处理。

由于张某山与张某海签订的《借款抵押合同》无效，故王某军与张某山之间的房屋买卖合同继续履行已没有障碍，对王某军要求张某山继续履行《北京市存量房屋居间合同》及《定金收付协议》并协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，予以支持。对张某山要求解除《北京市存量房屋居间合同》及《定金收付协议》并要求王某军腾房的反诉请求，均不予支持。房屋产权过户手续办理后，王某军应当将剩余购房款300000元支付给张某山，本案对此一并处理。

张某山与张某海签订抵押合同办理抵押登记，以实际行为表明不同意继续履行房屋买卖合同，张某山构成违约，按照《定金收付协议》的约定，中介费应由张某山承担，张某山应将王某军已支付S公司的中介费35000元支付给王某军，对王某军此项诉讼请求的合理部分，予以支持。