北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某君向本院提出诉讼请求：请求判令1、解除原、被告于2014年10月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、二被告返还原告定金人民币50000元；3、二被告赔偿原告违约金人民币270000元；4、二被告赔偿原告房屋中介费人民币52000元；5、诉讼费由二被告承担。

事实与理由：2014年10月10日，原告与王某的代理人兰某花在房屋中介处签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定，被告王某向原告出售位于本市东城区一号房屋，总价款270万元，定金50000元，一方违约的违约金为房屋总价款的10%。原告于签订合同当日向被告兰某花支付定金人民币50000元。后二被告在未经原告同意的情况下，将房屋过户给案外人，被告的行为已经构成违约。

被告辩称

被告王某、兰某花辩称：不同意原告的诉讼请求。第一、导致合同无法履行的责任在于原告，原告不按时交纳居间费，不提交相关网签手续及购房资格审查材料，原告在购房时可能不具备购房资格；第二、原、被告之间的合同签订七个月后，即2015年5月20日，被告才就涉诉房屋与案外人签订了房屋买卖合同，售房价格仅高出15万元，被告没有谋取经济利益，也没有一房二卖的主观恶意。被告是在确认原告已经违约，没有购买涉诉房屋的真实意思之后，才再次出售房屋；第三、在签订房屋买卖合同之后，被告王某将涉诉房屋过户给被告兰某花是基于补充协议第四条的约定，为了使涉诉房屋满足满五唯一的条件，才在夫妻间进行了所有权更名变更登记，二人还办理了离婚手续，房屋过户是在中介公司的陪同下完成的；第四、中介公司起诉原告要求支付中介费的立案时间是2015年7月9日，被告认为原告提起本诉是不想负担中介费。。

第三人北京W房地产经纪有限公司（以下简称W公司）述称：原告与被告王某经第三人居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同无法履行的原因在于原告的配偶是军人，需要办理军警身份证，以便第三人为原告办理资质核验。但原告始终未向第三人提供相关材料，导致合同无法继续履行。原告并未交纳居间服务费，第三人无法提供服务

本院查明

2014年10月10日，原告与被告王某经第三人W公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，原告购买被告王某名下位于本市东城区一号房屋，建筑面积58.12平方米，房屋总价款2700000元，原告向被告王某支付定金人民币50000元。双方当事人同意，自合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

当日，原告与被告王某及第三人签订《居间服务合同》，约定原告在签订合同当日向第三人支付居间代理费52000元。同时约定，延迟支付居间代理费的，延迟方除应向第三人支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金；延迟超过5个工作日的，第三人有权暂停办理基于标的房产买卖与买卖双方或一方签署的一切协议/合同的约定义务，并不承担任何责任，相关责任由延迟支付费用一方承担。

同日，原告与被告王某及第三人W公司签订《补充协议》。协议约定，若原告与被告王某有一方违约，则双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金。针对税费问题，双方约定如下：被告王某承诺在与原告办理产权转移登记结束前，涉诉房屋为满五年且是家庭名下唯一住房，税费由原告承担；如因不是满五年且家庭名下唯一住房，产生的多余税费由被告王某承担。该补充协议对居间服务费的交纳时间进行了变更，具体为：由于买卖双方未按《居间合同》、《保障合同》约定支付佣金等服务费，经三方友好协商，买卖双方于本协议签署后的3个工作日内支付上述服务费用，但交付时间不能迟于买卖双方向有关部门缴纳标的房屋税费的时间。

2014年10月10日，原告向被告王某支付定金50000元。

2014年11月27日，二被告针对涉诉房屋进行了夫妻间房屋更名转移登记，将涉诉房屋由王某名下变更至兰某花名下。

2014年12月2日，二被告办理了协议离婚登记。

因原告未将相关手续材料提交给第三人，原告亦未交纳约定的中介服务费，第三人按约定停止提供房屋买卖的相关服务，致原、被告之间的房屋买卖无法继续履行。

2015年5月20日，被告兰某花与案外人钱某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定兰某花将涉诉房屋出卖给钱某，房屋总价款2850000元。

2015年7月9日，第三人向我院提起诉讼，要求本案原告向其支付居间服务费及违约金。原告至今尚未向第三人支付居间服务费。

裁判结果

解除原告赵某君与被告王某于二Ｏ一四年十月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。现涉诉房屋登记于案外人名下，已经履行不能。原告与被告王某均要求解除合同，准许。关于合同未能按照约定履行的原因，原告称二被告先将涉诉房屋进行夫妻间更名转移，并办理离婚手续，后又将涉诉房屋另卖他人，故构成根本违约。二被告及第三人则称系由于原告未向第三人提交购房资质核验所需的相关材料，亦未交纳居间服务费，第三人停止提供服务，导致合同无法继续履行。认为，从交易常理来看，第三人作为居间服务单位，主观上愿意促成买卖双方完成交易，以取得相应的居间服务报酬。但因原告未提交相关材料，亦至今未交纳居间服务费，致第三人停止提供服务，致合同无法继续履行。原告虽对被告及第三人的陈述不予承认，但原告不能举证证明其向第三人提交了全部购房资质核验所需要的材料，导致第三人无法为买卖双方办理相应的资质核验及网签等手续。因此，原告应该承担合同不能履行的违约责任。关于原告所持二被告进行夫妻间更名，并进行离婚登记，导致合同无法履行，构成根本违约的意见，认为，从二被告再次出售房屋给案外人，且房价款上浮幅度较小的客观情况来看，二被告有出售房屋的主观意愿，且该做法的目的是为达到使涉诉房屋满足“满五唯一”的条件，并非存在悔约的想法，因此原告的该点意见，不予采信。但应指出，二被告在未与原告解除《北京市存量房屋买卖合同》的情况下，仅以与原告约定的履行期限届满为由，将涉诉房屋再次出卖给案外人，亦应负有一定法律责任。故原告要求二被告返还定金，因原告存在违约行为，对此不予支持。被告反诉要求原告支付违约金，因被告亦存在不符合约定的行为，对此亦不予支持。此外，原告并未实际向第三人支付居间服务费，原告要求二被告赔偿该笔费用的诉请，缺乏依据，不予支持